Norma Legal Oficial del día 08 de Noviembre del año 2004 (08/11/2004)

Si dese vizualizar el documento entero como pdf click aqui.

TEXTO DE LA PÁGINA 16

Pag. 279946

NORMAS LEGALES

MORDAZA, lunes 8 de noviembre de 2004

los integrantes de la junta de propietarios, pues al celebrar actos en representacion de la junta, estos podrian serles atribuidos a titulo personal, lo que crearia un grave conflicto de intereses y atentaria contra el articulo 145º del D.S. Nº 008-2000-MTC, que senala que es el Presidente quien ejercera la representacion legal de la junta de propietarios, asumiendo las funciones y responsabilidades establecidas en el Reglamento. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL La Habilitacion Vacacional Playa MORDAZA se encuentra inscrita en la partida electronica Nº 90000853 del Registro de la Propiedad Inmueble de Canete. En el asiento B00053 de la referida partida se encuentra inscrita la adecuacion de Reglamento Interno. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente MORDAZA MORDAZA MORDAZA Valdivia. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es: Si la directiva de la junta de propietarios constituye un acto inscribible en el Registro de Propiedad Inmueble. VI. ANALISIS 1. Segun prescribe el articulo 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157, el regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun supone la existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comun. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. 2. El Reglamento Interno debera contener obligatoriamente, entre otros aspectos, los derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes de participacion que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor; el regimen de la junta de propietarios, sus organos de administracion y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere; y, todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quorum, votaciones, acuerdos, funciones y demas, de la Junta de Propietarios. 3. La Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, esta conformada por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificacion y tiene la representacion conjunta de estos, segun dispone el numeral 47.1 del articulo 47º de la Ley Nº 27157 y el articulo 145º de su Reglamento. Estara presidida por uno de sus miembros que tendra la calidad de Presidente, quien ejercera la representacion legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento senala. El Reglamento Interno tambien podra disponer la constitucion de una Directiva cuando lo estime conveniente, senalando su composicion y funciones. Asimismo, conforme al numeral 46.1 del articulo 46º de la Ley Nº 27157 y el articulo 145º de su Reglamento, la inscripcion de la Junta de Propietarios se efectua en el Registro de Propiedad Inmueble en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. 4. En el presente caso, se solicita la inscripcion de la Directiva correspondiente al periodo 2004-2006 de la Habilitacion Vacacional Playa MORDAZA, presidida por MORDAZA MORDAZA Recavarren, acto que no era inscribible en la normativa anterior, sino que resulta inscribible a partir de la vigencia de la Ley Nº 27157. En efecto, la nueva legislacion sobre la materia ha previsto expresamente que son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble, ademas del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios y con ello el nombramiento del Presidente y de la Directiva. 5. El articulo 70º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dispone: "Solo son inscribibles en la partida matriz de la edificacion sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designacion de su presidente, que conste en dicho reglamento. Este ultimo acto tambien podra inscribirse en merito de la MORDAZA certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno."

Dicha MORDAZA debe ser interpretada en concordancia con la Ley Nº 27157 y su Reglamento. Conforme se ha senalado, las antedichas normas permiten la inscripcion en el Registro de Propiedad Inmueble de la Junta de Propietarios, lo que comprende el nombramiento del Presidente y de la Directiva, si esta MORDAZA se encuentra contemplada en el Reglamento Interno, como ocurre en el presente caso. Ello por cuanto ambos actos son el resultado de la eleccion de cargos efectuada por la Junta de Propietarios y permiten el funcionamiento de esta. De otro lado, debe indicarse que en los casos en los cuales el Reglamento Interno preve la constitucion de una Directiva, restringir el acceso al Registro de dicho acto, supondria que la publicidad que otorga el Registro sea incompleta, lo que no resulta admisible. Con mayor razon cuando el Reglamento de la Ley Nº 27157 contempla la intervencion de los miembros de la Directiva en aspectos relacionados con el funcionamiento de la Junta de Propietarios. Asi, el articulo 149º del referido Reglamento senala que el acta de las sesiones de Junta de Propietarios sera firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. 6. Por lo expuesto, se concluye que el articulo 70º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no excluye la inscripcion de la Directiva de la Junta de Propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una partida registral correspondiente al Registro de Personas Juridicas y que no se encuentran vinculados directamente a la Junta de Propietarios, la misma que no constituye una persona juridica, sino que es la reunion de todos los propietarios de una edificacion. Por lo tanto, debe revocarse la observacion formulada. 7. El articulo 20º del Reglamento Interno de la Habilitacion Vacacional Playa MORDAZA, MORDAZA, senala: "La convocatoria a Junta de Propietarios debera hacerse con tres dias comunes de anticipacion a la celebracion de la Junta y se efectuara mediante aviso que se publicara en un diario de mayor circulacion en la provincia de Lima. El aviso contendra la designacion del lugar, dia y hora para la celebracion de la Junta, asi como puntualmente cada uno de los asuntos a tratar (...)". Al respecto se ha presentado MORDAZA legalizada por notario del aviso de convocatoria a la Junta General Extraordinaria de Propietarios de la Habilitacion submateria para el dia 30 de MORDAZA de 2004, para tratar la eleccion de los miembros de la Junta Directiva, Junta Calificadora y de Disciplina; aviso que se publico en el diario Gestion el dia 25 de MORDAZA de 2004, el mismo que reune los requisitos del numeral del reglamento MORDAZA citado, habiendose consignado una primera citacion a las 9.30 horas y una MORDAZA citacion a las 10.00 horas, segun lo dispuesto en el numeral 20 in fine del Reglamento Interno. 8. El articulo 20º del Reglamento Interno dispone asimismo que: "(...) El quorum para la instalacion valida de la Junta de Propietarios, en primera convocatoria, se establece con la presencia de propietarios habiles que representen cuando menos el cincuenta por ciento (50%) de los lotes que integran la habilitacion vacacional Playa MORDAZA (...) En MORDAZA convocatoria, la sesion se instalara validamente con los propietarios que asistan, salvo mayoria especial requerida por las presentes disposiciones reglamentarias, los acuerdos se adoptaran con el MORDAZA conforme de la mayoria simple de los propietarios habiles asistentes". Conforme se desprende de la MORDAZA certificada del acta de junta general extraordinaria de propietarios de la Habilitacion Vacacional Playa MORDAZA, del dia 30 de MORDAZA de 2004, la misma se instalo en MORDAZA citacion, es decir, podia sesionar validamente con los propietarios que asistieran, los cuales (habiles) se han relacionado en la parte final de la referida acta. Del mismo modo, se ha indicado en el acta que la unica lista para la Junta Directiva y la Junta Calificadora para el periodo 2004-2006, obtuvo 63 votos, sin abstenciones ni votos en contra. Por consiguiente, se ha cumplido con el requisito de quorum y mayorias en la adopcion de acuerdos. Estando a lo acordado por mayoria.