Norma Legal Oficial del día 08 de Noviembre del año 2004 (08/11/2004)

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TEXTO DE LA PÁGINA 17

MORDAZA, lunes 8 de noviembre de 2004
VII. RESOLUCION

NORMAS LEGALES

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REVOCAR la observacion formulada por la Registradora Publica al titulo referido en el encabezamiento, y DISPONER su inscripcion por los fundamentos que se derivan del analisis de la presente resolucion. Registrese y comuniquese. MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA Presidenta de la Tercera Sala MORDAZA DEL MORDAZA MORDAZA MORDAZA Vocal del Tribunal Registral del Tribunal Registral El Vocal que suscribe emite el siguiente MORDAZA discordante: 1. La Ley Nº 27157 que sustituyo al D.L. Nº 22112 (Ley de Propiedad Horizontal), regula en el Capitulo IV del Titulo III a la Junta de Propietarios, expresando en su articulo 47.1º que esta constituida por todos los propietarios de las secciones y tendra la representacion conjunta de estos. 2. El articulo 46.1º de la acotada MORDAZA establece que en el Registro Publico correspondiente se archivan los planos de la edificacion (distribucion arquitectonica) y se inscriben las areas y linderos perimetricos, asi como la declaratoria de fabrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios. 3. El MORDAZA parrafo del articulo 145º del D.S. Nº 0082000-MTC, Reglamento de la Ley Nº 27157, ratifica lo expuesto en el articulo 46.1º de la Ley. 4. ¿Puede inferirse de ello que la junta de propietarios constituye una inscripcion distinta e independiente de la inscripcion del reglamento interno? La respuesta es negativa. Cuando la Ley Nº 27157 y su Reglamento dicen que la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro (en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes), lo unico que esta haciendo es reiterar la importancia y obligatoriedad de la regulacion de la Junta de Propietarios, tanto en el regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun como en el regimen de independizacion y copropiedad; regulacion que debe producirse al otorgamiento del reglamento interno, que si seria el acto propiamente inscribible1 . En efecto, el asiento que se extiende en la partida registral del predio matriz es aquel que acredita la constitucion del regimen correspondiente a traves del otorgamiento del reglamento interno. En todo caso, y atendiendo al MORDAZA de especialidad 2 , al momento de la extension del asiento del reglamento interno, deberia efectuarse un resumen del regimen de la Junta de Propietarios. 5. ¿Puede concluirse asimismo que la Junta de Propietarios genera una persona juridica distinta a sus miembros? Ni la Ley Nº 27157 ni su Reglamento dan lugar a pensar que la junta de propietarios constituya una persona juridica distinta a sus integrantes. Sobre el tema, suscribimos el comentario realizado por MORDAZA MORDAZA MORDAZA Lojo3 : "Aunque parece MORDAZA que en el ambito de nuestro Derecho la comunidad de propietarios no puede constituir una sociedad ni una persona juridica distinta e independiente de los miembros que la componen, es, sin embargo, MORDAZA que para regular tanto las relaciones juridicas internas de los miembros entre si, como las que MORDAZA referencia a terceros, se necesitan unos organos que en su representacion actuen. Cabe, empero, preguntar, en primer termino, por la naturaleza juridica de estos organos en general. La doctrina cientifica se inclina a considerarlos, no como verdaderos entes dotados de personalidad, sino como simples entes de mera gestion, cuyos poderes deben mantenerse dentro del ambito de la administracion y del buen uso de las cosas comunes (...) Estos organos adoptan en las legislaciones extranjeras diversas denominaciones y tienen un mayor o menor ambito de competencia, pero, en general, pueden reducirse a uno supremo, la junta o asamblea de propietarios, representada judicial y extrajudicialmente por su presidente, o por el consejo de administracion; y otro ejecutor, el administrador, que a veces tambien tiene poderes de representacion". La Junta de Propietarios no constituye una persona juridica, su razon de ser estriba en la administracion de los bienes y servicios comunes de la edificacion, y en ese

sentido constituye el organo supremo de decision (numeral 47.1º de la Ley Nº 27157), pudiendo inclusive acordar la transferencia de dichos bienes (numeral 43º de la Ley Nº 27157 y 135º del D.S. Nº 008-2000-MTC). 6. ¿Puede inscribirse en la partida registral del predio matriz la designacion del Presidente de la Junta de Propietarios y, en tal caso, cual seria la naturaleza de la inscripcion? Nos inclinamos por acoger la posibilidad de la inscripcion de la designacion del Presidente de la Junta de Propietarios, por los siguientes motivos: a) El Capitulo IV -De la Junta de Propietarios- del Titulo III de la Ley Nº 27157, regula en uno de sus numerales (48º) al Presidente de la Junta de Propietarios, senalando que el presidente de la junta goza de las facultades generales y especiales de representacion indicadas en los articulos 74º y 75º del Codigo Procesal Civil (48.1º), y que para ejercer la representacion procesal MORDAZA referida se requiere MORDAZA certificada por Notario del acta de sesion de junta de propietarios donde conste dicho nombramiento y que este debidamente inscrita. b) El MORDAZA parrafo del articulo 145º del D.S. Nº 008-2000-MTC exige que el reglamento interno contenga la nominacion del presidente de la Junta de Propietarios si existiera pluralidad de estos. c) El MORDAZA parrafo del articulo 145º acotado dispone que la Junta de Propietarios estara presidida por uno de sus miembros que tendra la calidad de Presidente, quien ejercera la representacion legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que el reglamento de la Ley Nº 27157 senale. d) El articulo 70º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe que solo son inscribibles en la partida matriz de la edificacion sujeta al Reglamento Interno, la junta de propietarios y la designacion de su Presidente, que conste en dicho reglamento. Este ultimo acto tambien podra inscribirse en merito de la MORDAZA certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. Como puede verse, existe MORDAZA expresa que permite la inscripcion de la designacion del Presidente de la Junta de Propietarios, mas no de la Directiva de una Junta de Propietarios, precisando la formalidad que debe cumplimentarse para la referida inscripcion, que es la MORDAZA certificada del acta de la Junta de Propietarios que contenga el acuerdo de nombramiento adoptado con las formalidades correspondientes. Ahora bien, lo que debe quedar en MORDAZA es que la inscripcion del Presidente de la Junta de Propietarios tiene la calidad de declarativa y potestativa. Ello se colige de la lectura del numeral 70 del Reglamento de Inscripciones precitado, cuando se utiliza el modo indicativo, futuro simple, del verbo poder, para afirmar la posibilidad de la inscripcion, asi como del hecho de que la Junta de Propietarios no representa una persona juridica que necesite de la registracion de sus organos de representacion para desenvolverse en la MORDAZA civil. Esto significa que si no se llegara a inscribir al presidente de la Junta de Propietarios, esta podra actuar representada por su Presidente designado sin limitacion legal alguna, para todos los actos que estimen necesarios para la adecuada administracion de los bienes y servicios comunes, sin requerir como condicion la inscripcion previa en el registro. Mas aun, para efectos de la representacion procesal, no seria indispensable tampoco la inscripcion del acta de la junta de propietarios en la que conste el acuerdo de designacion de su presidente, como sugiere el numeral 48.2º de la Ley Nº 27157, pues el Codigo Procesal Civil no exige que los poderes de los representantes consten inscritos en el registro (articulo 72º), bastando la MORDAZA de la MORDAZA certificada del acta de la Junta de Propietarios que acredite el nombramiento de su Presidente.

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Articulo 46º de la Ley Nº 27157 y articulo 127º del D.S. Nº 008-2000-MTC. Articulo 50º del Reglamento General de los Registros Publicos. MORDAZA Lojo, MORDAZA Ventura. Novisima Suma de la Propiedad Horizontal. MORDAZA MORDAZA Bosch Editor, Barcelona, Espana, Tomo II, 1998, Pag. 1699.