Norma Legal Oficial del día 08 de Enero del año 2009 (08/01/2009)
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NORMAS LEGALES
El Peruano MORDAZA, jueves 8 de enero de 2009
9. El Reglamento General de los Registros Publicos no ha establecido si en el supuesto en que por falta de elementos tecnicos en el titulo presentado en primer lugar no se puede determinar la compatibilidad o no con el titulo presentado en MORDAZA lugar, debe suspenderse la vigencia del asiento de MORDAZA de este ultimo. Una posicion plasmada a traves de la Resolucion Nº 419-2008-SUNARP-TR-L del 18-4-20084, establecio que la simple especulacion no debia dar lugar a la suspension del titulo, pues la causal de incompatibilidad deberia ser cierta y actual. Una MORDAZA posicion, plasmada entre otras, en la Resolucion Nº 064-2008-SUNARP-TR-T del 28-3-2008, establecio que en dicho supuesto deberia suspenderse el titulo posterior por considerar que la finalidad de la suspension era no perjudicar la prioridad del titulo presentado en MORDAZA lugar. 10. Con la finalidad de definir el tema, los dos criterios fueron sometidos a evaluacion del Pleno del Tribunal Registral realizado el dia 17-9-2008, habiendose establecido que "Cuando por falta de planos u otra informacion tecnica en el titulo presentado en primer lugar el area de Catastro no pueda determinar si el mismo es incompatible o no con el presentado en MORDAZA lugar, debera procederse a la suspension de este ultimo a fin de no afectar el MORDAZA de prioridad registral". Los fundamentos expuestos para adoptar esta posicion son los siguientes: - El Registro tiene como finalidad brindar seguridad juridica, de alli que la inscripcion de un titulo este determinada por la previa evaluacion de su legalidad que involucra su compatibilidad con los demas actos o derechos registrados, asi como de aquellos que no estando aun registrados cuentan con prioridad preferente. - Si la inscripcion de un titulo posterior depende de la evaluacion previa de otro titulo que le antecede y que no reune los requisitos que permitan evaluar su compatibilidad o incompatibilidad con el titulo posterior (vg. no se presentan planos u otros datos tecnicos necesarios para el informe de Catastro), resulta justificado que el titulo posterior sea suspendido a fin de no afectar el MORDAZA de prioridad registral. - Esta suspension no se MORDAZA en una incompatiblidad actual sino en una eventual o potencial incompatibilidad, de tal manera que una vez presentados los planos o datos tecnicos necesarios, el Registro contara con todos los elementos para determinar si hay compatibilidad y por lo tanto, disponer la inscripcion si ese era el unico obstaculo, o, por el contrario, denegar la inscripcion si existiese incompatibilidad. Tambien desaparecera el eventual obstaculo si vence la vigencia del asiento de MORDAZA del titulo presentado en primer lugar. - Concluir lo contrario y por tanto, no suspender la inscripcion del titulo presentado en MORDAZA lugar, podria ocasionar que cuando se subsane la omision de presentar planos en el titulo presentado en primer lugar se determine la existencia de incompatibilidad entre ambos titulos porque podrian referirse de manera parcial o total a la misma area. En dicha situacion, seria cuestionable que la inscripcion del titulo presentado en MORDAZA lugar pueda ser enervada por la posterior inscripcion de un titulo que le antecedia en prioridad, pues se vulneraria la seguridad juridica, entendida como certeza que se brinda a los terceros respecto a la validez de los actos o derechos inscritos. A ello debe agregarse que en dicho supuesto no resultaria de aplicacion lo previsto en el ultimo parrafo del articulo 47 del Reglamento General de los Registros Publicos5 por no tratarse de un error en la calificacion sino de un criterio de interpretacion. - Finalmente, la suspension del titulo presentado en MORDAZA lugar no ocasiona perjuicio alguno pues dicho titulo no perdera su prioridad de acuerdo a la fecha de presentacion. Por las consideraciones expuestas, corresponde confirmar el numeral 1 de la observacion y disponer la suspension del titulo venido en grado de apelacion. 11. Conforme a lo previsto por el articulo 55 del Reglamento de Inscripciones, la independizacion es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracion de terreno. El articulo 56 del mismo dispositivo establece que todo titulo que da merito a una independizacion debe contener el area que se desmembra y el area remanente, precisando sus linderos y medidas perimetricas, acompanando el respectivo plano de independizacion autorizado por
profesional competente. El mismo MORDAZA tambien esta recogido para la independizacion de predios rusticos en area de expansion MORDAZA (articulo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios6, supuesto contenido en el titulo venido en grado). 12. Cuando en la partida registral consta el area, linderos y medidas perimetricas del predio matriz es posible determinar cual sera el area, linderos y medidas perimetricas remanentes luego de la independizacion de una porcion del mismo. Sin embargo, la realidad de los hechos demuestra que algunas partidas registrales no contienen la descripcion del area, linderos o medidas perimetricas del predio matriz debido en gran medida a la realizacion de sucesivas independizaciones de dichos datos, informacion que tampoco consta en los titulos archivados. Por ello, cuando se ha pretendido aplicar en sus justos terminos las normas registrales sobre independizacion de predios, las instancias registrales se han enfrentado con estos obstaculos que han hecho imposible inscribir la independizacion, pese a que se podia determinar que el predio a desprender se hallaba dentro de la partida matriz. 13. Dicha problematica fue abordada por la Jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral de la SUNARP admitiendo de manera excepcional la independizacion siempre que se cuente con el informe favorable del area de Catastro, criterio que posteriormente fue incorporado en la Sexta Disposicion Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios con el siguiente tenor: "Tratandose de independizacion en los que no sea factible determinar el area, los linderos o medidas perimetricas del predio remanente, no se requerira el plano de este. En estos casos, bastara con presentar el plano del area materia de independizacion suscrito por el Verificador y visado por la autoridad competente". Esta MORDAZA, de caracter excepcional, se aplica en aquellas partidas registrales en las que se han efectuado independizaciones sin que se MORDAZA precisado cual es el area, linderos o medidas perimetricas de la porcion remanente. Sin embargo, esta circunstancia, debera ser evaluada por el Area de Catastro a fin de establecer que efectivamente la porcion materia de independizacion se encuentra registrada en mayor extension en la partida matriz. 14. En el Informe de Catastro Nº 4500- 2008-SUNARPZ.R.NºIX/OC del 9.6.2008, se ha determinado que el area que se solicita independizar forma parte del predio inscrito en la partida registral Nº 21000352. De otro lado, respecto del area remanente, en el punto 6 del informe, se indica que luego de producida la independizacion del predio
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Que a su vez recogio el mismo criterio contemplado en las Resoluciones Nº 542-2007-SUNARP-TR-L del 10-8-2007 y Nº 573-2007-SUNARP-TR-L del 15-82007. Articulo 47.- Forma de extension de los asientos de inscripcion Los asientos de inscripcion referentes a una partida se extenderan en estricto orden de MORDAZA de los respectivos titulos, salvo los casos de titulos conexos a que se refiere el articulo 5. Solo se calificaran conjuntamente los titulos conexos ingresados con distintos asientos de MORDAZA, cuando: a) Lo soliciten el o los presentantes; b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripcion; c) El titulo presentado en MORDAZA lugar contenga el acto previo que posibilite la inscripcion del titulo presentado en primer lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de MORDAZA del primer titulo; d) No existan titulos intermedios incompatibles. Este requisito no sera exigible cuando el instrumento inscribible que contiene el acto previo MORDAZA sido extendido con anterioridad al asiento de MORDAZA del primer titulo. Los efectos de la inscripcion de los titulos conexos calificados conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de MORDAZA del titulo que ingreso primero. En estos casos la calificacion corresponde al Registrador que conoce del titulo presentado en primer lugar. En los casos en que por error se hubiese inscrito un titulo, contraviniendo lo previsto en los parrafos anteriores, procedera la calificacion e inscripcion, de ser el caso, del titulo presentado con anterioridad, dejandose MORDAZA de esta circunstancia en el asiento. Simultaneamente debera comunicarse el error incurrido al superior jerarquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por este en el titulo o, en el senalado en su documento de identidad. Articulo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.La independizacion sin cambio de uso de un predio MORDAZA ubicado en un area de expansion MORDAZA, se efectua por el solo merito de los siguientes documentos: a) Resolucion municipal de independizacion y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos ultimos, el area, linderos y medidas perimetricas, tanto de la porcion independizada como del remanente; b) Anteproyecto o proyecto de diseno MORDAZA que hubiere sido aprobado.(...)