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Normas Legales Oficiales Relacionadas a Empresas u Organismos en el año 2009 , mes de Marzo , fecha 11/03/2009

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Texto de la página 41 de Normas Legales relacionadas a empresas u organismos peruanos



El Peruano Lima, miércoles 11 de marzo de 2009

NORMAS LEGALES

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Transferencia de cuotas ideales: Según lo establece el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en las transferencias de cuotas ideales de un inmueble el porcentaje que se transfiere debe estar referido a la totalidad del inmueble y ello debe constar expresamente en el título. Por tanto, se deberá aclarar la cláusula quinta de la escritura de compraventa presentada. Base legal: artículos 31, 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sustenta su recurso de apelación con los siguientes fundamentos: - La normativa mencionada no señala expresamente que se debe señalar matemáticamente las cuotas ideales, como se deduce de la observación de la Registradora, máxime que el lenguaje utilizado en la cláusula quinta y del análisis conjunto de la escritura pública se interpreta expresamente la voluntad de la parte vendedora de transferir todo derecho o acción que tienen en dicho inmueble, como bien lo señala la jurisprudencia registral. - En la cláusula quinta se refiere a todos los derechos y acciones que los vendedores tienen en el predio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - En la partida P03001142 del Registro de Predios de Lima consta registrado el Lote 18 de la Mz. E, Grupo Residencial 3, Sector Tercero, Pueblo Joven Villa El Salvador. Consta que la propiedad de dicho predio le corresponde a Fernando Camilo Tirado Espinoza y otros. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en el supuesto que se transfiera la totalidad de las alícuotas que le corresponden a un copropietario, es necesario indicar a cuanto asciende la cuota ideal transferida con relación a la totalidad del predio. VI. ANÁLISIS 1. El artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece con relación a la transferencia de cuotas ideales que "En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 111, la cuota ideal con respecto a la totalidad de predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título." Esta norma tiene por finalidad publicitar con precisión los alcances del derecho inscrito, para brindar una información completa a terceros, de conformidad con el principio registral de especialidad2. 2. La determinación del derecho real es uno de los contenidos del principio de especialidad regulado en el numeral IV del Título Preliminar y en el artículo 50 del Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el precitado artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Con relación a dicho principio, Manzano Solano3 señala que "Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relación jurídico-material que van a ser objeto de la misma. Por esta razón, la doctrina hipotecarista habla del principio de especialidad o de determinación, que vale tanto como hablar del principio o regla de necesaria claridad o transparencia." De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporción que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto transmisivo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde

sobre el bien y no la cuota ideal con relación a la cuota de su transferente lo cual haría confuso el estudio de la partida registral. La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en el artículo 2022 del Código Civil4. 3. Así, cuando el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que en el asiento de inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, lo que se está sosteniendo es que en el asiento conste la cuota ideal que pertenecerá al copropietario como resultado de la transferencia. Esta asunción queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio aparezca en el título que se presente al registro o lo que es igual a decir que en el título debe figurar el porcentaje que con relación al íntegro del bien (y no con relación a una parte de éste), se está transfiriendo. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el artículo 92 antes citado tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente pues en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada razón por la que dicha circunstancia deberá constar expresamente en el título y en el asiento de inscripción a efectos de su publicidad. No ocurre ello, cuando se transfiera la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que es la misma cantidad de alícuotas registradas las que se transmiten al adquirente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfieren el íntegro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio. 4. En el presente caso tenemos que mediante escritura pública de compraventa, diversos copropietarios transfieren el íntegro de sus alícuotas de copropiedad que le pertenecen en el inmueble. En efecto, consta de la cláusula segunda de la escritura que "(...) en este acto venden la totalidad de sus derechos y acciones que poseen en el bien inscrito (...); en la cláusula tercera que "La totalidad de acciones y derechos materia de transferencia son los que corresponden a los vendedores respecto al inmueble (...); en la cláusula cuarta "Por el presente contrato de compraventa los vendedores dan en venta real y enajenación perpetua a la compradora la totalidad de sus acciones y derechos que le corresponden sobre el inmueble precitado en la proporción de su cuota ideal del inmueble descrito en las cláusulas anteriores (...); y, finalmente, en la cláusula quinta "Que, la transferencia de la totalidad de los derechos y acciones en la proporción de su cuota ideal de los vendedores o la copropiedad que

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Artículo 11º.- Contenido del asiento de inscripción El asiento de inscripción, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina este reglamento, contendrá: (...) d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales, deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente. IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral. MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciación y Uso de Universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios Registrales. Volumen II. Pág. 405-406. Artículo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

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