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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G33/G31/G30/G33/G36/G34 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, martes 17 de enero de 2006 4. Sobre el tema, esta instancia señaló, en la Resolución Nº 344-2003-SUNARP-TR-L del 05/06/2003,que “Tanto la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública como la inscripción de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de escritura pública reservan prioridad para la inscripción de la escritura pública.” Dicho criterio se sustenta en lo siguiente: “6. El artículo 64 del Reglamento General de los Registros Públicos define a las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existenciade una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. Los actos susceptibles de anotación preventiva son las demandas y demás medidas cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. Asimismo, se extenderánanotaciones preventivas en los demás casos autorizados por las disposiciones vigentes (Artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos). Conforme al artículo 68º del citado reglamento, inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fechadel asiento de presentación de la anotación. 7. Las sentencias, consentidas o ejecutoriadas, no dan mérito a la extensión de anotaciones preventivas.Ahora bien, cuando la sentencia firme lo que ordena es el otorgamiento de una escritura pública, está ordenando que el demandado cumpla con la obligación de hacerconsistente en otorgar la escritura pública. así, solo una vez que el demandado cumple con otorgar la escritura pública o el juez la otorga en su nombre, el adquirentecontará con un título auténtico que le permita inscribir su derecho en el Registro. 8. Resulta entonces que la inscripción de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de una escritura pública de compraventa, no constituye una anotación preventiva y tampoco implica la inscripción de la transferencia depropiedad a favor del comprador. Sin embargo, resulta indudable que cuando el vendedor de un bien se niega a otorgar la escriturapública, el comprador requiere tener el acceso a mecanismos que le permitan asegurar que, concluido el proceso y otorgada la escritura pública en ejecución desentencia, podrá acceder al Registro. De no poder gozar de ningún mecanismo que asegure la inscripción de la futura escritura pública, podría suceder que al momentoen que ésta es otorgada y se presenta para su inscripción, ya se encuentre inscrita la transferencia del bien en favor de tercera persona. 9. Cuando se demanda el otorgamiento de escritura pública de compraventa, la transferencia de propiedad en favor del demandante ya se ha realizado, faltandoúnicamente que el contrato de compraventa reúna la forma necesaria para poder acceder al Registro, esto es, la escritura pública. Así, debe entonces entenderse que la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública reserva la prioridad para la inscripción de la escritura pública quese otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.” Por tanto, conforme a este criterio, debe entenderse que la anotación de demanda de otorgamiento de laescritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a lafecha del asiento de presentación de la anotación de demanda. 5. En aplicación del segundo párrafo del inciso b.2) del artículo 33 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, esta Sala sometió al Décimo Quinto Pleno del Tribunal Registral, desarrolladolos días 1 y 2 de diciembre del presente año, la aprobación de un precedente de observancia obligatoria sobre estetema, habiéndose aprobado el siguiente criterio de observancia obligatoria: “ANOTACIÓN DE DEMANDA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA La anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.” 6. En los asientos 00004, 00007 y 00008 de la partida del inmueble matriz, corren registrados transferenciasde cuotas ideales de dicho inmueble, en favor de personas distintas a los vendedores, Abraham Huamán Cordero y Teresa Quispe Huamaní. Es decir, a la fecha de presentación del título alzado, el inmueble matriz está sujeto a un régimen de copropiedad, siendo sus copropietarios AbrahamHuamán Cordero y su cónyuge Teresa Quispe Huamaní, Catalina Sofía Espejo Ríos y Urbanizadora Virgen de la Soledad S.A., conforme se señaló en el rubro“Antecedente Registral”. 7. En aplicación del precedente aprobado, las transferencias inscritas con posterioridad a la anotaciónde la demanda de otorgamiento de escritura pública, no pueden configurar un obstáculo a la inscripción de la escritura pública que se otorgue en ejecución de sentencia.A dicho efecto debe tenerse en cuenta que las personas que adquieren derechos con posterioridad a la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública, estánadquiriendo un derecho a sabiendas que el predio - o parte de él -, ha sido transferido por documento privado, y que se encuentra en trámite el proceso de otorgamientode la escritura pública respectiva. En este caso, las transferencias de cuotas ideales del predio se inscribieron con posterioridad a la anotaciónde demanda (asiento 00002), por lo que no le resultan oponibles al título alzado. En este sentido, debe revocarse el numeral 2 de la observación. 8. La compraventa que se solicita inscribir versa sobre una parte del inmueble inscrito en la partida registralNº P01043109, entonces, la inscripción de dicha transferencia va a implicar una previa independización del inmueble transferido, por lo que debe cumplirse conlos requisitos regulados en el Capítulo V del Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En este sentido, el título presentado debe contener no sólo el área del inmueble que se desmembra sino también del área remanente, debiendo precisarse los linderos y medidas perimétricas de ambas áreas, segúnse señala en el artículo 56 de dicho reglamento. Además, tratándose de un predio rural, debe presentarse certificado catastral del área a independizary del área remanente acompañado del respectivo plano, firmado por verificador, en el que se indique al área, linderos y medidas perimétricas de dichas áreas,debidamente autorizado por órgano competente, en caso que el predio se ubique en zona catastrada. Si no se encuentra en zona catastrada, pero el inmueble cuentacon plano catastral, debe presentarse planos catastrales del área a independizar como del área remanente, así como plano de independización firmado por verificadoren el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas de dichos predios, visado por órgano competente, salvo que dicha información se encuentreen el plano catastral respectivo. Si el inmueble no se encuentra ubicado en zona catastrada ni cuente con plano catastral, debe presentarse plano firmado porverificador donde se señala el área, linderos y medidas perimétricas del área a independizarse como del área remanente, debidamente visado por órgano competente. Dichas posibilidades se encuentran recogidas en el artículo 61 del mencionado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 9. En el título apelado solamente se ha descrito el área, linderos y medidas perimétricas del área vendida