Norma Legal Oficial del día 17 de enero del año 2006 (17/01/2006)

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NORMAS LEGALES

MORDAZA, martes 17 de enero de 2006

4. Sobre el tema, esta instancia senalo, en la Resolucion Nº 344-2003-SUNARP-TR-L del 05/06/2003, que "Tanto la anotacion de la demanda de otorgamiento de escritura publica como la inscripcion de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de escritura publica reservan prioridad para la inscripcion de la escritura publica." Dicho criterio se sustenta en lo siguiente: "6. El articulo 64 del Reglamento General de los Registros Publicos define a las anotaciones preventivas como asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacion del acto o derecho inscrito. Los actos susceptibles de anotacion preventiva son las demandas y demas medidas cautelares, asi como las resoluciones judiciales que no den merito a una inscripcion definitiva. Asimismo, se extenderan anotaciones preventivas en los demas casos autorizados por las disposiciones vigentes (Articulo 65 del Reglamento General de los Registros Publicos). Conforme al articulo 68º del citado reglamento, inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacion preventiva, surtira sus efectos desde la fecha del asiento de MORDAZA de la anotacion. 7. Las sentencias, consentidas o ejecutoriadas, no dan merito a la extension de anotaciones preventivas. Ahora bien, cuando la sentencia firme lo que ordena es el otorgamiento de una escritura publica, esta ordenando que el demandado cumpla con la obligacion de hacer consistente en otorgar la escritura publica. asi, solo una vez que el demandado cumple con otorgar la escritura publica o el juez la otorga en su nombre, el adquirente contara con un titulo autentico que le permita inscribir su derecho en el Registro. 8. Resulta entonces que la inscripcion de la sentencia firme que ordena el otorgamiento de una escritura publica de compraventa, no constituye una anotacion preventiva y tampoco implica la inscripcion de la transferencia de propiedad a favor del comprador. Sin embargo, resulta indudable que cuando el vendedor de un bien se niega a otorgar la escritura publica, el comprador requiere tener el acceso a mecanismos que le permitan asegurar que, concluido el MORDAZA y otorgada la escritura publica en ejecucion de sentencia, podra acceder al Registro. De no poder gozar de ningun mecanismo que asegure la inscripcion de la futura escritura publica, podria suceder que al momento en que esta es otorgada y se presenta para su inscripcion, ya se encuentre inscrita la transferencia del bien en favor de tercera persona. 9. Cuando se demanda el otorgamiento de escritura publica de compraventa, la transferencia de propiedad en favor del demandante ya se ha realizado, faltando unicamente que el contrato de compraventa reuna la forma necesaria para poder acceder al Registro, esto es, la escritura publica. Asi, debe entonces entenderse que la anotacion de la demanda de otorgamiento de escritura publica reserva la prioridad para la inscripcion de la escritura publica que se otorgue en ejecucion de sentencia, inscripcion que surtira sus efectos desde la fecha del asiento de MORDAZA de la anotacion." Por tanto, conforme a este criterio, debe entenderse que la anotacion de demanda de otorgamiento de la escritura publica reserva prioridad para la inscripcion de la escritura publica que se otorgue en ejecucion de sentencia, inscripcion que retrotraera sus efectos a la fecha del asiento de MORDAZA de la anotacion de demanda. 5. En aplicacion del MORDAZA parrafo del inciso b.2) del articulo 33 del Texto Unico Ordenado del Reglamento General de los Registros Publicos, esta Sala sometio al Decimo MORDAZA Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los dias 1 y 2 de diciembre del presente ano, la aprobacion de un precedente de observancia obligatoria sobre este

tema, habiendose aprobado el siguiente criterio de observancia obligatoria:

"ANOTACION DE DEMANDA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA La anotacion de demanda de otorgamiento de escritura publica reserva prioridad para la inscripcion de la escritura publica que se otorgue en ejecucion de sentencia, inscripcion que retrotraera sus efectos a la fecha del asiento de MORDAZA de la anotacion de demanda."
6. En los asientos 00004, 00007 y 00008 de la partida del inmueble matriz, corren registrados transferencias de cuotas ideales de dicho inmueble, en favor de personas distintas a los vendedores, MORDAZA MORDAZA MORDAZA y MORDAZA MORDAZA Huamani. Es decir, a la fecha de MORDAZA del titulo alzado, el inmueble matriz esta sujeto a un regimen de copropiedad, siendo sus copropietarios MORDAZA MORDAZA MORDAZA y su conyuge MORDAZA MORDAZA MORDAZA, MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA y Urbanizadora Virgen de la MORDAZA S.A., conforme se senalo en el rubro "Antecedente Registral". 7. En aplicacion del precedente aprobado, las transferencias inscritas con posterioridad a la anotacion de la demanda de otorgamiento de escritura publica, no pueden configurar un obstaculo a la inscripcion de la escritura publica que se otorgue en ejecucion de sentencia. A dicho efecto debe tenerse en cuenta que las personas que adquieren derechos con posterioridad a la anotacion de la demanda de otorgamiento de escritura publica, estan adquiriendo un derecho a sabiendas que el predio - o parte de el -, ha sido transferido por documento privado, y que se encuentra en tramite el MORDAZA de otorgamiento de la escritura publica respectiva. En este caso, las transferencias de cuotas ideales del predio se inscribieron con posterioridad a la anotacion de demanda (asiento 00002), por lo que no le resultan oponibles al titulo alzado. En este sentido, debe revocarse el numeral 2 de la observacion. 8. La compraventa que se solicita inscribir versa sobre una parte del inmueble inscrito en la partida registral Nº P01043109, entonces, la inscripcion de dicha transferencia va a implicar una previa independizacion del inmueble transferido, por lo que debe cumplirse con los requisitos regulados en el Capitulo V del Titulo II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. En este sentido, el titulo presentado debe contener no solo el area del inmueble que se desmembra sino tambien del area remanente, debiendo precisarse los linderos y medidas perimetricas de MORDAZA areas, segun se senala en el articulo 56 de dicho reglamento. Ademas, tratandose de un predio rural, debe presentarse certificado catastral del area a independizar y del area remanente acompanado del respectivo plano, firmado por verificador, en el que se indique al area, linderos y medidas perimetricas de dichas areas, debidamente autorizado por organo competente, en caso que el predio se ubique en MORDAZA catastrada. Si no se encuentra en MORDAZA catastrada, pero el inmueble cuenta con plano catastral, debe presentarse planos catastrales del area a independizar como del area remanente, asi como plano de independizacion firmado por verificador en el que se indique el area, linderos y medidas perimetricas de dichos predios, visado por organo competente, salvo que dicha informacion se encuentre en el plano catastral respectivo. Si el inmueble no se encuentra ubicado en MORDAZA catastrada ni cuente con plano catastral, debe presentarse plano firmado por verificador donde se senala el area, linderos y medidas perimetricas del area a independizarse como del area remanente, debidamente visado por organo competente. Dichas posibilidades se encuentran recogidas en el articulo 61 del mencionado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 9. En el titulo apelado solamente se ha descrito el area, linderos y medidas perimetricas del area vendida