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PÆg. 253608 NORMAS LEGALES Lima, miércoles 22 de octubre de 2003 su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. 4. Transferencias gravadas Sin perjuicio de otras modalidades de actos o hechos jurídicos que den origen a transferencias de inmuebles, seencuentran gravadas con el Impuesto las transferenciasgeneradas por los siguientes actos o hechos jurídicos: a) Contrato de compraventa. b) Contrato de transferencia de propiedad sobre bienes futuros. c) Prescripción adquisitiva.d) Contrato de permuta.e) Contrato de donación. f) Contratos con dación en pago. g) Promesa unilateral.h) Transferencias provenientes de procesos judiciales o por remate dentro de un proceso judicial o procedimientode ejecución coactiva. i) Opción de compra derivada de contratos de arrenda- miento financiero. j) Transferencias provenientes de acuerdos de fusión o escisión de sociedades. k) Aportes para la constitución de sociedades o perso- nas jurídicas o aportes para aumento de capital. l) Transferencias para la constitución de patrimonios autónomo. m) Resoluciones de los contratos por anticipo de legíti- ma y de los celebrados entre condóminos originarios. Asimismo, se encuentran gravados los pactos de re- serva de dominio. En este último caso, la transferencia pro- ducida con posterioridad y como consecuencia del pacto de reserva estipulado, se encuentra inafecta al Impuestode Alcabala. 5. Nacimiento de la obligación tributaria La obligación tributaria nace en la oportunidad en que se produce la transferencia o se pacta la reserva de pro-piedad. En el primer supuesto se considera realizada latransferencia, según el caso, en la siguiente oportunidad: a) En los contratos de compraventa, permuta, contra- tos con dación en pago, en la fecha de celebración del acuerdo, que conste en el documento privado o minuta. b) En los contratos de donación, en la fecha que se otorgue la escritura pública. c) En los contratos de arrendamiento financiero, en la fecha de la minuta donde conste la transferencia. d) En la promesa unilateral, en la fecha del consenti- miento del destinatario e) En las transferencias provenientes de procesos judi- ciales o adjudicaciones realizadas por remate dentro de unproceso judicial o procedimiento de ejecución coactiva, enla fecha de expedición de la resolución, judicial o adminis- trativa que ordena la entrega del bien a favor del adjudica- tario. f) En los acuerdos de fusión o escisión de sociedades en la fecha fijada para la vigencia del acuerdo de fusión oescisión, respectivamente. g) En los aportes para la constitución de personas jurí- dicas o aportes a su capital o disolución de la sociedad, en la fecha que se otorgue la escritura pública. h) En la transferencia de bienes futuros, en la fecha del certificado de conformidad de obra o, a falta de éste, en laestablecida en documento de fecha cierta. i) En los demás actos mediante los cuales se transfiera propiedad, en la fecha de su celebración, que conste en el documento privado o minuta. Cuando el SAT así lo requiera la transferencia deberá ser acreditada mediante documento de fecha cierta. 6. Nulidad de la transferencia No existe obligación de pagar el Impuesto cuando se declare judicialmente la nulidad del acto que dio origen a la transferencia. El pago del Impuesto realizado por transferencias de- claradas nulas, a que se refiere el párrafo anterior, consti- tuye pago indebido, teniendo el contribuyente el derecho a solicitar su devolución o compensación. La nulidad parcial de una o más disposiciones del acto jurídico que no afecta la transferencia no libera al adqui-rente de la obligación de pago del Impuesto.7. Declaración de ineficacia La declaración de ineficacia del acto de transferencia que no afecte su validez, no libera al adquirente del pago del Impuesto. 8. Base imponible en la primera venta de inmuebles realizada por las empresas constructoras a) La primera venta de inmuebles realizadas por las empresas constructoras sólo se encuentra gravada en la parte correspondiente al valor del terreno, según autoava-lúo. b) Para efecto de la afectación parcial a que se refiere el inciso anterior, se considera empresa constructora a laspersonas naturales o jurídicas, sociedades conyugales, sucesiones indivisas, asociaciones en participación, co- munidad de bienes, consorcios, joint ventures u otras for-mas de contratos de colaboración empresarial que llevencontabilidad independiente, sociedades irregulares, patri-monios fideicometidos de sociedades titulizadoras, los fon-dos mutuos de inversión en valores que realicen actividad empresarial dedicada a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total oparcialmente por un tercero para ella. Para este efecto, seentenderá que el predio ha sido construido parcialmentepor un tercero cuando este último construya alguna partedel predio y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción. Tratándose de personas que no realicen actividad em- presarial pero que vendan inmuebles construidos totalmentepor ella o que hayan sido construidos total o parcialmentepor un tercero para ella, serán consideradas como empre-sas constructoras en tanto sean habituales en dichas ope- raciones. c) Se considerará que existe habitualidad cuando el transferente realice, de forma individual o en forma asocia-da, la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de losúltimos doce meses. En este supuesto, el tratamiento deempresa constructora se aplicará a partir de la segunda venta. Para efecto del cómputo del plazo de doce meses se considerará el período comprendido entre la fecha de latransferencia en la que se configura la habitualidad y elmismo día y mes del año anterior. Si se realiza en un solo acto la venta de dos o más inmue- bles, se entenderá que la primera venta es la del predio de menor autoavalúo. En este caso, se le aplicará lo dispuesto en el artículo 22º de la Ley a partir de la segunda venta. Para efectos de la calificación de la habitualidad, seña- lada en el primer párrafo del presente inciso, se considera-rá el período transcurrido en meses con anterioridad a lasegunda venta. Lo señalado en el presente artículo sólo es aplicable a las transferencias realizadas mediante contratos de com-pra venta. 9. Transferencias de bien futuro La base imponible para las transferencias de bienes fu- turos se encuentra constituida por el valor total del predioal momento en que culmina su construcción, salvo las trans-ferencias señaladas en el artículo precedente. 10. Base imponible en transferencia de un porcen- taje de propiedad Para efecto de determinar la base imponible en los ca- sos de transferencias de un porcentaje de propiedad, seaplicará al valor total de autovalúo el porcentaje de propie-dad transferido. Sobre el resultado se aplicará los ajustes cuando corresponda y se le deducirá las diez UIT a que se refiere el artículo 25º de la Ley. 11. UIT aplicablePara efectos del cálculo del impuesto se considerará la UIT vigente en la fecha en que se produce la transferencia. 12. Pago del Impuesto El plazo para el pago el Impuesto vence el último día hábil del mes siguiente al de la transferencia. En el caso que el día de vencimiento sea declarado inhábil se entenderá prorrogado el plazo hasta el primerdía hábil siguiente. Si el día de vencimiento es medio día laborable se considerará inhábil.