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Pág. 260075 NORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALES Lima, lunes 19 de enero de 2004 título se desprende que el objeto de la venta es un bien físicamente determinado y delimitado. Efectos de la sentencia de otorgamiento de escritu- ra pública Cuando en una sentencia firme se dispone el otorga- miento de una escritura pública, lo que se está ordenando es que el demandado cumpla con la obligación de hacer consistente en otorgar la escritura pública, mas no se trata de un mandato dirigido al registro para lograr la inscripción de una transferencia de propiedad . I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCU- MENTACIÓN PRESENTADA Se solicita la inscripción de la compraventa de acciones y derechos que otorga el Tercer Juzgado Especializado en loCivil del Callao en rebeldía de la Asociación de Vivienda Resi-dencial Los Olivos a favor de Gerónimo Alaya Chávez y SilviaFortunata Sandonas Milla, para lo cual se adjunta el parte no-tarial de la escritura pública del 23 de setiembre de 2003, ex-tendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pérez. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad In- mueble del Callao Javier Gómez de la Torre Briceño, ob-servó el título en los siguientes términos: 1. En el presente caso se otorga escritura pública en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Oli-vos respecto de la compraventa de derechos y accionesdel inmueble registrado en la ficha Nº 48309 del Registrode la Propiedad Inmueble del Callao; sin embargo, se des-prende del estudio del instrumento público, en el que obrainserto el contrato de promesa de venta (objeto del proce-so judicial de otorgamiento de escritura pública), que el bienmateria de promesa de venta fue el lote 4 de la Mza. “E”con un área de 120 m2. ( y no de cuotas ideales de uninmueble). Teniendo presente la naturaleza de un procesojudicial sumarísimo de otorgamiento de escritura pública(su finalidad es que la parte demandada cumpla con per-feccionar una transferencia conforme con el artículo 1549ºdel Código Civil) y siendo que fue la promesa de venta elcontrato que contenía la transferencia objeto de la formali-zación, en consecuencia, es la misma referida promesa laque contiene el acto materia de calificación. 2. En atención a ello: sobre la partida que se indica, fi- cha Nº 48309, corre registrada un área de terreno de alre-dedor de 40 hectáreas sin habilitar y no el inmueble objetode la promesa de venta (el lote 4 de la Mza. F con un áreade 120 m2, que aparentemente aún no existe legalmentepues no corre registrada la habilitación urbana). Por lo cualsírvase aclarar y, en todo caso, regístrese en título aparte ycomo acto previo la habilitación urbana del terreno de mayorextensión para poder calificar luego el presente. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante considera que el registrador no puede cali- ficar sobre el fondo de los partes presentados, de acuerdoal precedente de observancia obligatoria aprobado en elquinto pleno del Tribunal Registral, realizado los días 5 y 6de setiembre de 2003. Respecto a la ubicación del predio, indica que ello es referencial y no es la pretensión de la demanda, pero noinfluye en el fondo de su petitorio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL De acuerdo a la escritura pública que forma parte del título apelado, el predio materia de rogatoria se encuentrainscrito en mayor extensión en la ficha Nº 48309 del Regis-tro de la Propiedad Inmueble de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo: De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - ¿Procede la inscripción de la venta de acciones y de- rechos sobre un inmueble, por haberse consignado así enla escritura pública, no obstante que del contenido de lamisma se desprenda que el objeto de la venta es un biendeterminado? - ¿ La escritura pública suscrita por el Juez en rebeldía del demandado, tiene que ser calificada como partes judi-ciales?VI. ANÁLISIS 1. Mediante escritura pública de fecha 23 de setiembre de 2003, extendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pé-rez, el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil del Callao enrebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Oli-vos, otorgado a favor de Gerónimo Alaya Chávez un contratode compraventa de acciones y derechos, precisando que di-chas acciones y derechos físicamente se refieren al lote deterreno que encuentra ubicado en el lote 4 de la Mz. E de laAsociación de Vivienda Residencial Los Olivos, Callao. En dicha escritura pública se insertó el contrato de pro- mesa de venta suscrito por los representantes de la Asocia-ción de Vivienda Residencial Los Olivos a favor del mencio-nado Gerónimo Alaya Chávez respecto del lote 4 de la man-zana F del programa residencial Los Lirios, indicándose elárea (120 m2) , linderos y medidas perimétricas. En la cláu-sula tercera se indicó que el precio del lote es de $14 pormetro cuadrado, aclarándose que el precio del terreno no in-cluye ninguna obra o valor de habilitación urbana. Uno de los insertos es el Acta de Saneamiento y Conci- liación que equivale a una sentencia con autoridad de cosajuzgada según se desprende del artículo 470 del CódigoProcesal Civil 1; en ella se indica que “el juzgado propone la siguiente formula conciliatoria “ QUE LA DEMANDADA OTORGUE A FAVOR DEL DEMANDANTE LA ESCRITU- RA PÚBLICA QUE CORRESPONDA AL DOCUMENTO DENOMINADO PROMESA DE VENTA ACOMPAÑADO COMO ANEXO UNO-B DE LA DEMANDA, PARA LO CUAL EL ACCIONANTE DEBERÁ PRESENTAR EL PROYECTO DE MINUTA EN UN TÉRMINO DE QUINCE DÍAS (...) el juzgado declara concluido el proceso por conciliación en los términos expresados en la fórmula que antecede...” 2. De conformidad con lo establecido en el artículo 1529 del Código Civil, “por la compraventa el vendedor se obligaa transferir la propiedad de un bien al comprador y éste apagar su precio en dinero.” Del citado artículo, se despren-den los dos elementos fundamentales del contrato de com-praventa, como son el bien y el precio. Por otro lado el artí-culo 1532º del mismo código precisa “pueden venderse losbienes existentes o que puedan existir, siempre que seandeterminados o susceptibles de determinación y cuya ena-jenación no esté prohibida por la ley.” En consecuencia, el bien materia de la venta deberá ser determinado o determinable. 3. En este orden de ideas, se advierte que en la escri- tura pública de compraventa a que se refiere el numeral 1,el bien materia de la venta estaba constituido por un lotede terreno, perfectamente determinado y delimitado, el mis-mo que, según se manifesta en el mismo contrato, formaparte de un predio de mayor extensión. Al respecto, si bien en el antedicho contrato de promesa de venta se alude a un lote sin habilitación urbana, de losdocumentos que se insertan en la escritura pública mencio-nada; el certificado de señalización y adjudicación, la deman-da y el acta de audiencia única de saneaniento y conciliación,se advierte que el mencionado lote tiene existencia actual. 4. De lo expresado en los párrafos precedentes, se colige que el bien materia de la venta está constituido por un loteperfectamente determinado y delimitado en cuanto a sus ca-racterísticas físicas y que no se trata de la compraventa deacciones y derechos sobre el terreno inscrito en el asiento 1del rubro c) de la ficha Nº 48309 del Registro de la PropiedadInmueble del Callao, no obstante que en la demanda se haindicado que se trata de una venta de acciones y derechos delárea total del terreno, pues ello no modifica lo precisado en elcontrato de promesa de venta y el acta de audiencia con con-ciliación con relación al bien que es objeto de la prestación. 5. Cabe precisar, sin embargo, que esta instancia ha emitido reiterada y uniforme jurisprudencia, como las Re-soluciones Nº 123-97-ORLC/TR del 15 de abril de 1997,Nº 185-97-ORLC/TR del 29 de mayo de 1997, Nº 217-98-ORLC/TR del 9 de junio de 1998 y Nº 394-2002-ORLC/TRdel 9 de agosto de 2002, en el sentido que no existe obstá-culo para inscribir la transferencia de derechos y accioneso cuotas abstractas de un inmueble, cuando no es posibleproceder a la independización de porciones determinadasdel mismo, supuesto que no se da en el presente caso, por 1Artículo 470º.- Audiencia con conciliación . Si se produjera conciliación, el Juez especificará cuidadosamente el con-tenido del acuerdo. El acta debidamente firmada por los intervinientes y el Juez equivale a una sentencia con la autoridad de cosa juzgada. Los dere- chos que de allí emanen pueden ser ejecutados, protocolizados o inscritoscon el sólo mérito de la copia certificada del acta.