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Pág. 219274 NORMAS LEGALES Lima, jueves 14 de marzo de 2002 V. ANÁLISIS Primero.- Mediante Resolución Nº 4 del 16 de mayo de 2001, expedida por el Juez del Tercer J.E.C. de la Corte Supe- rior de Justicia del Cono Norte, Julio César Rodríguez Rodrí- guez, se dispone la anotación de la demanda de acción revoca- toria interpuesta por Jaime Ernesto San Martín Tananta contra Claudia Leonor y Mónica Pilar Alanocca Peralta en las fichas Nºs. 1197425 y 1197428 del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao, correspondiente a los inmuebles ubicados en la Av. Universitaria Nº 2764-A y 2766, del distrito de Los Olivos. Dicha resolución fue aclarada a tra- vés de la Resolución Nº 5 del 18 de junio de 2001, respecto al nombre del demandante y Resolución Nº 12 del 8 de agosto de 2001, en la que se dispone que “... es procedente la INSCRIP- CIÓN DE LA DEMANDA en la ficha número un millón ciento noventisiete mil cuatrocientos veinticinco continuada en la ficha un millón ciento noventisiete mil cuatrocientos, aún cuando ésta sea de un bien inmueble de propiedad del señor FELIX FER- NANDO FLORES REYES, y no de ninguna de las partes del presente proceso; en consecuencia ORDÉNESE, nuevamente la remisión de los partes ...”. Segundo.- Respecto a la calificación de documentos que provengan de sede judicial, la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil1, señala que “...el Registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, las formali- dades del documento como son la firma del Juez o Secre- tario y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. Es decir, no todo lo que el juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripción de un acto que según la ley no es inscribible, el Registrador está autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción ”. En el mismo sentido, se expresa el Reglamento General de los Registros Públicos2, al seña- lar que la calificación de resoluciones judiciales que orde- nen una inscripción, versará sobre su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Tercero.- En tal sentido, la Directiva Nº 002-2000-SUNARP- SN aprobada mediante Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 066-2000-SUNARP-SN- , recogiendo reiterada juirisprudencia de este Tribunal, esta- blece que la norma contenida en el segundo párrafo del Artí- culo 2011º del Código Civil, introducida por la Primera Dispo- sición Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogi- dos en dicho cuerpo sustantivo como el de prioridad tanto en su efecto preferente como excluyente, contemplados en sus Artículos 2016º y 2017º, debiendo aplicarse en armonía con éstos, teniendo en cuenta además que ninguna inscripción puede causar perjuicio a terceros ajenos a una relación jurídi- ca, pues la Ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho; de todo lo cual se concluye que los conceptos de la exposición de motivos citada en el punto segundo que antecede tienen plena vigencia aun con la norma modificatoria a que se ha hecho referencia. Cuarto.- En la misma línea de las normas citadas prece- dentemente, encontramos el Artículo 673º del Código Procesal Civil3, según el cual, par a la anotación de la demanda, el J uez remitirá la copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar, debiendo el Registrador cumplir la or- den, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito; es decir, la mencionada norma guarda coherencia con los preceptos previamente expuestos pues en el caso de partes judiciales que contengan solicitudes de anotaciones pre- ventivas de demanda el Registrador debe verificar su congruen- cia o compatibilidad con el derecho inscrito. Quinto.- Por otro lado, conforme lo expresa la doctrina4, constituye la esencia de toda anotación preventiva de deman- da de propiedad o de constitución, declaración, modificación o extinción de derechos reales, destruir mediante la publici- dad de la contención o litigio judicial la buena fe de los poste- riores adquirentes del bien, impidiendo con ello la configura- ción del tercero registral a que se contrae el Artículo 2014º del Código Civil, y posibilitando que las variaciones en la situa- ción jurídica del predio efectuadas con posterioridad a la ano- tación no afecten la inscripción de la sentencia, la cual tendrá prevalencia desde la fecha de presentación del título de la anotación conforme queda establecido en el tercer párrafo del Artículo 673º del Código Procesal Civil y Artículo 68º del Re- glamento General de los Registros Públicos. Sexto.- Consecuentemente, siendo el efecto fundamental de toda medida cautelar de anotación de demanda hacer po- sible el acceso al registro de los actos registrables contenidos en el fallo judicial que haya dado lugar la demanda anotada, sin que puedan impedirlo o condicionarlo los actos registra- dos a favor de los adquirentes con posterioridad a la anota-ción, ésta no surtiría efecto alguno si el demandado no tiene dominio sobre el bien litigioso por haberlo transferido antes de la presentación de la demanda al Registro, pues la sentencia que se emita en dicho proceso en nada modificará la situa- ción jurídica de los actuales titulares. Séptimo.- Asimismo, tratándose de anotaciones que van a destruir la buena fe de los posteriores adquirentes, de modo tal que la sentencia que se emita se inscriba sin dificultad en el Registro, el derecho reconocido en esta sentencia debe emanar directamente del último derecho inscrito antes de la anotación de la demanda, de lo cual se concluye que al tiem- po de la anotación, el demandado debe tener derecho inscrito vigente conforme al principio registral de tracto sucesivo reco- gido en el Artículo 2015º del Código Civil, pues ninguna ins- cripción, salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, precisándose que en el presente caso, el defecto de tracto se configura por la inscrip- ción previa de traslaciones de dominio del predio de modo tal que el demandado no tiene derecho de propiedad sobre el predio objeto de la medida cautelar. Octavo.- En consecuencia, apreciándose del estudio de las partidas registrales submateria que el asiento donde se ha re- gistrado el contrato cuya ineficacia se ha demandado no se encuentra vigente por haberse transferido el dominio a favor de James Gustavo Jacinto Moreno, no comprendido en el proceso judicial, no resulta procedente la inscripción solicitada. Noveno.- Por otro lado, conforme a lo dispuesto por el segundo párrafo del Artículo 2011º del Código Civil, al de- tectar la incompatibilidad con el antecedente registral, el Registrador está autorizado para solicitar la respectiva acla- ración o requerir información adicional al Juez, en cuyo caso, de reiterar el Juez el pedido de anotación o inscripción, in- corpora al fondo del proceso dicha circunstancia registral, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de evaluación pues conforme a la citada Exposición de Motivos Oficial5 “...el Registrador jamás debe calificar el fundamento o adecuación a la Ley del contenido de la resolución ...”. Décimo.- En el presente caso, el Registrador solicitó la respectiva aclaración mediante Oficio Nº 67-2001-GPI-SRE- 36 del 26 de noviembre de 2001, no apreciándose de autos el oficio de respuesta remitido por el Juez del Tercer Juzga- do Especializado en lo Civil del Cono Norte, conforme a lo dispuesto por el Artículo 148º del Código Procesal Civil. Undécimo.- En este sentido se ha pronunciado esta ins- tancia en las Resoluciones Nº 112-2001-ORLC/TR del 13 de marzo de 2001, Nº 288-2001-ORLC/TR y Nº 290-2001- ORLC/TR, ambas del 2 de julio de 2001 y Nº 319-2001- ORLC/TR del 23 de julio de 2001. Duodécimo.- En aplicación del Artículo 158º del Regla- mento General de los Registros Públicos y atendiendo a que se ha interpretado de modo expreso y con carácter general el sentido de las normas que regulan los actos y derechos ins- cribibles, corresponde declarar que esta resolución establece un precedente de observancia obligatoria en la aplicación del enunciado expresado en la parte resolutiva. 1Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos (Artículos 2008º a 2045º), publicada en la separata especial del Diario Oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, Pág. 9.2Reglamento General de los Registros Públicos: Artículo 32º, último párrafo: “ En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación se efectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolución judicial”.3Código Procesal Civil, Artículo 673º.- “Anotación de demanda en los Registros Públicos.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar. El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito . La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente. La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida”.4Ramón María Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo VI, Octava Edición, Pág. 359: “ ... dentro de la función general de toda anotación preventiva dirigida a enervar los efectos destructores del principio de fe pública registral, tiene por objeto o efecto específico conservar intactas para el tiempo de la ejecución de la sentencia, que resulte favorable al que instó la práctica de dicha anotación, las mismas condiciones de cumplimiento existentes al tiempo de ser solicitada la anotación, por cuanto gracias a la misma se mantiene el statu quo, o sea la situación registral existente en el momento de surgir la anotación, de suerte que todo posterior adquirente no debe, en general, ser tomado en consideración, por hacer la anotación que sea innecesario que se dirija el procedimiento judicial contra él, para que pueda ser ejecutada en su día la sentencia que recaiga, así como conseguir su inscripción ”.