Norma Legal Oficial del día 27 de enero del año 2003 (27/01/2003)

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TEXTO DE LA PÁGINA 33

MORDAZA, lunes 27 de enero de 2003

NORMAS LEGALES

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se ha establecido que este pueda exigir al promotor o habilitador, una garantia que asegure la culminacion de las obras y, por tanto, su efectiva adquisicion. Dicha compraventa garantizada se anota en el Registro. En efecto, el articulo 30º de la Ley Nº 27157, Ley de Regularizacion de Edificaciones, establece que los propietarios pueden solicitar la anotacion preventiva de la predeclaratoria de fabrica, la misma que tendra vigencia por un ano, renovable por el mismo periodo de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de la citada Ley. Asimismo, el articulo 100º del Reglamento de dicha Ley, establece que estando vigente la anotacion preventiva de la predeclaratoria de fabrica, se podra anotar el prerreglamento interno y preindependizar las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, "asi como extender respecto de estas, asientos de compraventa, cesion de derechos u otros analogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones preventivas". La razon de que las normas citadas hayan establecido la posibilidad de anotar preventivamente tanto las predeclaratorias de fabrica como los prerreglamentos internos y preindependizaciones de las unidades inmobiliarias proyectadas como de dominio exclusivo, no ha sido otra sino la de permitir el trafico juridico de dichos bienes. De otro lado, en atencion a que actualmente, la industria de la construccion constituye un elemento necesario para la reactivacion de la economia del MORDAZA, como lo es la situacion de carencia de viviendas en la que se encuentra un gran sector de la poblacion, se han dictado una serie de normas tendientes a impulsar dicha industria y facilitar la adquisicion de viviendas, implementandose diversos programas con dicho fin, entre ellos, MIVIVIENDA. En efecto, el Fondo MIVIVIENDA tiene como finalidad facilitar la adquisicion de viviendas aportando fondos a instituciones financieras (IFIS), para financiar, mediante creditos hipotecarios otorgados por estas, la construccion o adquisicion de viviendas para un amplio sector de la poblacion que carece de vivienda propia, en especial para aquellos de menores ingresos. En este sentido, a efectos del mas optimo cumplimiento de los objetivos de dicho programa, debe facilitarse la constitucion de la garantia hipotecaria que respalde el credito asi como de su inscripcion en el Registro. En efecto, los potenciales beneficiarios del Programa MIVIVIENDA, para ser beneficiados efectivamente con el credito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben celebrar contratos de garantia hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas aun no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con hipoteca, debido a la prohibicion de hipotecar bienes futuros contenida en el articulo 1106º del Codigo Civil. No obstante lo senalado precedentemente, cabe precisar que si bien la prohibicion aludida incide negativamente en el trafico juridico, la imposibilidad legal de hipotecar bienes futuros no puede ni debe impedir que ese gran sector de potenciales beneficiarios pueda obtener el credito que financie la adquisicion de la MORDAZA propia y que la institucion financiera a su vez, tenga la certeza de recuperar el credito otorgado. En efecto, si bien el articulo 1106º del Codigo Civil prohibe la hipoteca sobre bienes futuros, nada impide la celebracion de contratos de compraventa sobre bienes futuros, y aun cuando dichos contratos estan sujetos a la condicion suspensiva de que el bien llegue a existir de acuerdo con lo prescrito en el articulo 1534º del Codigo Civil, los mismos son susceptibles de anotacion preventiva en el Registro de conformidad con las normas anteriormente citadas, debiendo dejarse MORDAZA en el asiento de anotacion correspondiente, el modo y forma de pago del precio del bien, de conformidad con lo dispuesto por el articulo 46º del Reglamento de las Inscripciones. En este orden de ideas, siendo que el contrato de compraventa sobre bien futuro esta sujeto a la condicion suspensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplida tal condicion, el contrato de compraventa surtira todos sus efectos; en consecuencia, podra extenderse el asiento de inscripcion respectivo, el mismo que de acuerdo con el articulo 68º del Reglamento General de los Registros Publicos, surtira sus efectos desde la fecha del asiento de MORDAZA de la anotacion preventiva. Mas aun, como en el caso de las viviendas adquiridas con financiamiento de terceros, se presenta el supuesto

de hipoteca legal previsto en el numeral 1 del articulo 1118º del Codigo Civil, el Registrador, por mandato imperativo del articulo 1119º del mismo cuerpo sustantivo, debe extender de oficio la hipoteca legal, simultaneamente con la inscripcion definitiva del contrato de compraventa respectivo. Como puede apreciarse, si bien inicialmente, conjuntamente con la transferencia de las viviendas en planos, no puede constituirse y menos inscribirse ninguna hipoteca que grave las mismas, una vez que dichas viviendas existan, esto es, que MORDAZA construidas y como consecuencia de ello se extiendan los asientos de inscripcion definitivos, si el precio de las mismas ha sido pagado con dinero de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipoteca legal sobre el inmueble a favor del tercero que financio el pago; siendo, en consecuencia, obligacion del Registrador extender, de oficio, el asiento de la hipoteca legal respectiva. De otro lado, y sin perjuicio de lo senalado precedentemente, suele ocurrir que las entidades financieras o cualquier tercero que financie la adquisicion de viviendas, fijen como valor de la hipoteca, para poder otorgar el credito, montos mayores al precio de venta del inmueble, en cuyo caso la hipoteca legal resultaria insuficiente para incentivar el otorgamiento de creditos, toda vez que la misma afecta el bien unicamente por el monto financiado por el tercero; por lo que, resulta necesario contemplar tambien este supuesto. Si se pacta como monto de la hipoteca uno mayor al monto financiado, nos encontramos frente a la hipoteca convencional, la que al igual que en el caso de la hipoteca legal, para constituirse requerira necesariamente que el bien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condicion suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el articulo 1105º del Codigo Civil establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condicion o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de inscripcion de cumplimiento de la condicion y consecuente inscripcion de la hipoteca. De acuerdo con lo senalado anteriormente, corresponde dictar las normas que regulen la inscripcion de los contratos de compraventa de viviendas en construccion o en planos, financiados por terceros. 2. OBJETO Dictar las normas que regulen la inscripcion de los contratos de compraventa de viviendas en MORDAZA de construccion o en planos, financiados por terceros, asi como la obligacion del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir. 3. ALCANCE Todas las Zonas Registrales y el Registro Predial MORDAZA a cargo de la SUNARP. 4. BASE LEGAL - Articulos 1105º, 1106º, 1118º, 1119º y 1534º, 2019º del Codigo Civil. - Articulo 100º del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC. - Articulo 68º del Reglamento General de los Registros Publicos, aprobado por Resolucion Nº 195-2001-SUNARP/SN. - Articulos 46º, 56 y 62º del Reglamento de las Inscripciones, aprobado por acuerdo de Sala Plena de la Corte Suprema del 17 de diciembre de 1936. 5. CONTENIDO 5.1. De la obligacion de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el asiento de anotacion preventiva del contrato de compraventa de viviendas en MORDAZA de construccion o en planos Cuando se solicite la anotacion preventiva de contratos de compraventa de viviendas en MORDAZA de construccion o en planos, el Registrador, al momento de extender el asiento de anotacion respectiva, consignara, cuando