TEXTO PAGINA: 33
PÆg. 238043 NORMAS LEGALES Lima, lunes 27 de enero de 2003 se ha establecido que éste pueda exigir al promotor o habilitador, una garantía que asegure la culminación delas obras y, por tanto, su efectiva adquisición. Dicha com-praventa garantizada se anota en el Registro. En efecto, el artículo 30º de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, establece que los pro-pietarios pueden solicitar la anotación preventiva de lapredeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigenciapor un año, renovable por el mismo período de acuerdocon lo previsto en el Reglamento de la citada Ley. Asimis- mo, el artículo 100º del Reglamento de dicha Ley, esta- blece que estando vigente la anotación preventiva de lapredeclaratoria de fábrica, se podrá anotar el prerregla-mento interno y preindependizar las unidades inmobilia-rias proyectadas como de dominio exclusivo, "así comoextender respecto de éstas, asientos de compraventa, cesión de derechos u otros análogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones preventivas". La razón de que las normas citadas hayan establecido la posibilidad de anotar preventivamente tanto las prede-claratorias de fábrica como los prerreglamentos internosy preindependizaciones de las unidades inmobiliarias pro- yectadas como de dominio exclusivo, no ha sido otra sino la de permitir el tráfico jurídico de dichos bienes. De otro lado, en atención a que actualmente, la indus- tria de la construcción constituye un elemento necesariopara la reactivación de la economía del país, como lo esla situación de carencia de viviendas en la que se encuen- tra un gran sector de la población, se han dictado una serie de normas tendientes a impulsar dicha industria yfacilitar la adquisición de viviendas, implementándosediversos programas con dicho fin, entre ellos, MIVIVIEN-DA. En efecto, el Fondo MIVIVIENDA tiene como finalidad facilitar la adquisición de viviendas aportando fondos a instituciones financieras (IFIS), para financiar, mediantecréditos hipotecarios otorgados por éstas, la construccióno adquisición de viviendas para un amplio sector de lapoblación que carece de vivienda propia, en especial paraaquéllos de menores ingresos. En este sentido, a efectos del más óptimo cumplimiento de los objetivos de dicho programa, debe facilitarse la constitución de la garantíahipotecaria que respalde el crédito así como de su ins-cripción en el Registro. En efecto, los potenciales beneficiarios del Programa MIVIVIENDA, para ser beneficiados efectivamente con el crédito otorgado por las instituciones financieras intervi- nientes, deben celebrar contratos de garantía hipoteca-ria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas aser enajenadas aún no se encuentran construidas, comoes el caso de los departamentos en planos, que al no te-ner existencia actual constituyen bienes futuros, no pue- den gravarse con hipoteca, debido a la prohibición de hi- potecar bienes futuros contenida en el artículo 1106º delCódigo Civil. No obstante lo señalado precedentemente, cabe pre- cisar que si bien la prohibición aludida incide negati-vamente en el tráfico jurídico, la imposibilidad legal de hi- potecar bienes futuros no puede ni debe impedir que ese gran sector de potenciales beneficiarios pueda obtener elcrédito que financie la adquisición de la casa propia y quela institución financiera a su vez, tenga la certeza de recu-perar el crédito otorgado. En efecto, si bien el artículo 1106º del Código Civil pro- híbe la hipoteca sobre bienes futuros, nada impide la ce- lebración de contratos de compraventa sobre bienes futu-ros, y aun cuando dichos contratos están sujetos a la con-dición suspensiva de que el bien llegue a existir de acuer-do con lo prescrito en el artículo 1534º del Código Civil,los mismos son susceptibles de anotación preventiva en el Registro de conformidad con las normas anteriormente citadas, debiendo dejarse constancia en el asiento deanotación correspondiente, el modo y forma de pago delprecio del bien, de conformidad con lo dispuesto por elartículo 46º del Reglamento de las Inscripciones. En este orden de ideas, siendo que el contrato de com- praventa sobre bien futuro está sujeto a la condición sus- pensiva de que el bien llegue a existir, una vez cumplidatal condición, el contrato de compraventa surtirá todos susefectos; en consecuencia, podrá extenderse el asiento deinscripción respectivo, el mismo que de acuerdo con elartículo 68º del Reglamento General de los Registros Pú- blicos, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación preventiva. Más aún, como en el caso de las viviendas adquiridas con financiamiento de terceros, se presenta el supuestode hipoteca legal previsto en el numeral 1 del artículo 1118º del Código Civil, el Registrador, por mandato imperativodel artículo 1119º del mismo cuerpo sustantivo, debeextender de oficio la hipoteca legal, simultáneamente con la inscripción definitiva del contrato de compraventa respectivo. Como puede apreciarse, si bien inicialmente, conjun- tamente con la transferencia de las viviendas en planos,no puede constituirse y menos inscribirse ninguna hipote-ca que grave las mismas, una vez que dichas viviendas existan, esto es, que sean construidas y como consecuen- cia de ello se extiendan los asientos de inscripción defini-tivos, si el precio de las mismas ha sido pagado con dine-ro de un tercero, se constituye de pleno derecho la hipote-ca legal sobre el inmueble a favor del tercero que financióel pago; siendo, en consecuencia, obligación del Registra- dor extender, de oficio, el asiento de la hipoteca legal res- pectiva. De otro lado, y sin perjuicio de lo señalado precedente- mente, suele ocurrir que las entidades financieras o cual-quier tercero que financie la adquisición de viviendas, fi-jen como valor de la hipoteca, para poder otorgar el crédi- to, montos mayores al precio de venta del inmueble, en cuyo caso la hipoteca legal resultaría insuficiente para in-centivar el otorgamiento de créditos, toda vez que la mis-ma afecta el bien únicamente por el monto financiado porel tercero; por lo que, resulta necesario contemplar tam-bién este supuesto. Si se pacta como monto de la hipoteca uno mayor al monto financiado, nos encontramos frente a la hipotecaconvencional, la que al igual que en el caso de la hipotecalegal, para constituirse requerirá necesariamente que elbien exista. Sin embargo, ello no obsta para que las par-tes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condición suspensiva de que dichos bieneslleguen a existir, toda vez que el artículo 1105º del CódigoCivil establece que la hipoteca puede ser constituida bajocondición o plazo, siendo perfectamente posible que elcontrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de ins- cripción de cumplimiento de la condición y consecuenteinscripción de la hipoteca. De acuerdo con lo señalado anteriormente, corres- ponde dictar las normas que regulen la inscripción de loscontratos de compraventa de viviendas en construcción o en planos, financiados por terceros. 2. OBJETODictar las normas que regulen la inscripción de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, financiados por terceros, así como la obligación del Registrador de extender de oficiola hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave losbienes enajenados, una vez que los mismos lleguen aexistir. 3. ALCANCE Todas las Zonas Registrales y el Registro Predial Ur- bano a cargo de la SUNARP. 4. BASE LEGAL - Artículos 1105º, 1106º, 1118º, 1119º y 1534º, 2019º del Código Civil. - Artículo 100º del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC. - Artículo 68º del Reglamento General de los Regis- tros Públicos, aprobado por Resolución Nº 195-2001-SU- NARP/SN. - Artículos 46º, 56 y 62º del Reglamento de las Inscrip- ciones, aprobado por acuerdo de Sala Plena de la CorteSuprema del 17 de diciembre de 1936. 5. CONTENIDO 5.1. De la obligación de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el asiento de ano-tación preventiva del contrato de compraventa de vi-viendas en proceso de construcción o en planos Cuando se solicite la anotación preventiva de contra- tos de compraventa de viviendas en proceso de construc-ción o en planos, el Registrador, al momento de extenderel asiento de anotación respectiva, consignará, cuando