Norma Legal Oficial del día 01 de abril del año 2004 (01/04/2004)

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NORMAS LEGALES

MORDAZA, jueves 1 de MORDAZA de 2004

de Lima. Con tal finalidad se presenta la solicitud del 28 de noviembre de 2003, suscrita por MORDAZA MORDAZA del Avellanal Carrera. II. DECISION IMPUGNADA El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de MORDAZA, MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA, formulo la siguiente observacion: No es procedente la cancelacion solicitada, pues de acuerdo con el articulo 2010º del Codigo Civil y articulo III del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos los asientos se extienden en virtud de titulo que conste en instrumento publico, salvo disposicion en contrario. Segun los antecedentes registrales del inmueble, los arrendadores contaban con plenas facultades para celebrar el contrato, no constando inscrita ninguna limitacion al respecto (como la reserva de propiedad). El hecho que posteriormente se resuelva el contrato no significa que se pueda dejar sin efecto -de oficio- los contratos celebrados de buena fe y a titulo oneroso con terceros de acuerdo con el articulo 1372º y 2014º del Codigo Civil. III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACION El apelante ampara su recurso de apelacion en los siguientes fundamentos: - Senala que MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA y MORDAZA MORDAZA del Avellanal, con anterioridad intentaron vender el inmueble a favor de MORDAZA MORDAZA MORDAZA Cancharis y esposa, inscribiendose la compraventa a plazos con reserva de dominio en los asientos 1-C y 2-D de la ficha 1647101. - Precisa que en la clausula sexta del contrato de compraventa se pacto expresamente que "los contratantes dejan expresa MORDAZA que esta compraventa se efectua con reserva de dominio a favor de los vendedores hasta la total cancelacion total del precio ...". -Indica ademas que aun cuando la reserva de dominio no se inscribio en el registro, los pretendidos compradores no tenian "un dominio de propiedad definitivo sobre el citado inmueble, lo que se puede corroborar con la inscripcion de la hipoteca legal, no les daba ningun derecho de arrendar el inmueble ..." - Por lo tanto, los compradores MORDAZA MORDAZA MORDAZA Cancharis y esposa no contaban con plenas facultades para celebrar contrato de arrendamiento, pues nunca fueron propietarios del inmueble en razon de que la venta fue con reserva de dominio. - Agrega que con posterioridad, al incumplir los compradores con pagar determinadas cuotas del precio de venta, el contrato se resolvio de pleno derecho, habiendose inscrito la resolucion en el asiento C 0001 de la partida electronica 49059808. Siendo ello asi, cualquier posible derecho de los ex compradores del inmueble se extinguio, debiendo extinguirse de igual forma el contrato de arrendamiento inscrito. - En atencion a las consideraciones expuestas, solicita la cancelacion del contrato de arrendamiento en aplicacion del articulo 94º del Reglamento General de los Registros Publicos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL 1. En la ficha 1647101 y su continuacion en la partida electronica 49059808 del Registro de Propiedad Inmueble de MORDAZA, corre registrado el inmueble ubicado en la MORDAZA Bellavista 211-215, distrito de Miraflores. En el asiento 1-C de la citada ficha se ha extendido un asiento de compraventa con el tenor literal siguiente: "VENDIDO a favor de MORDAZA MORDAZA MORDAZA CANCHARIS y su esposa MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA por el precio de TRESCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS, de los que han pagado VEINTE Y CINCO MIL DOLARES AMERICANOS quedando un saldo deudor de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL DOLARES AMERICANOS ...". Se aprecia del primer parrafo de la clausula MORDAZA de la escritura publica del 17/10/1995 (titulo archivado 27216 del 19/2/1996), que sustento la inscripcion precedente que "en garantia del saldo de precio, los compradores constituyen primera y preferencial hipoteca ... en favor de los vendedores respecto del inmueble objeto del presente contrato". Asimismo, en el primer parrafo de la clausula sexta se establece que "los contratantes dejan expresa MORDAZA

que esta compraventa se efectua con reserva de dominio a favor de los vendedores hasta la cancelacion total del precio". 2. En el asiento 1-D, corre inscrita la hipoteca legal a favor de los vendedores MORDAZA MORDAZA del Avellanal y MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA por el saldo del precio de la venta registrada en el asiento 1-C. 3. En el asiento D 0001 de la partida electronica 49059808 corre registrado el contrato de arrendamiento a favor de MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA, por el plazo de 10 anos. Consta del titulo archivado 59430 del 2/4/2002 que sustento la extension del mencionado asiento, que el arrendador fue la sociedad conyugal constituida por MORDAZA MORDAZA MORDAZA Cancharis y MORDAZA MORDAZA MORDAZA Llatas. 4. En el asiento C 0001 corre inscrita la resolucion del contrato de compraventa registrado en el asiento 1-C de la ficha 1647101, por el incumplimiento del pago del saldo de precio. 5. En el asiento C 0002 corre registrado el anticipo de legitima a favor de MORDAZA MORDAZA del Avellanal MORDAZA, otorgado por sus padres MORDAZA MORDAZA del Avellanal y MORDAZA MORDAZA MORDAZA Montes.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fredy MORDAZA MORDAZA Villajuan. A criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: Si la resolucion de un contrato de compraventa constituye titulo suficiente para la inscripcion de la cancelacion de un contrato de arrendamiento, celebrado por el comprador MORDAZA de que se registrara la resolucion de la compraventa. VI. ANALISIS 1. Segun se aprecia del rubro antecedentes de la presente resolucion, en el asiento 1-C de la ficha 1647101 se registro el contrato de compraventa, por el cual, de acuerdo con el tenor literal del asiento, la sociedad conyugal constituida por MORDAZA MORDAZA MORDAZA Cancharis y MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA adquiere el derecho de propiedad sobre el inmueble ubicado en la MORDAZA Bellavista 211­215, distrito de Miraflores. Asimismo, consta en el asiento 1-D que por el saldo de precio de la referida compraventa se registro la hipoteca legal a favor de los vendedores. 2. Visto el correspondiente titulo archivado que sustento la inscripcion de los asientos 1-C y 1-D de la ficha 1647101, se aprecia que se estipulo expresamente que por el saldo del precio de venta se constituia hipoteca a favor de los vendedores (clausula quinta). Asimismo, que la compraventa era con reserva de propiedad hasta la total cancelacion del precio de venta (clausula sexta). La hipoteca legal se configura en los supuestos contemplados por el articulo 1118º del Codigo Civil, siendo que en el supuesto previsto por el inciso 1º del articulo precitado, es decir, cuando el precio de venta no ha sido integramente cancelado o lo ha sido con dinero de un tercero, la hipoteca legal tiene por finalidad garantizar la cancelacion del saldo de precio de venta. Asimismo, la hipoteca legal debe cumplir con los requisitos de validez de toda hipoteca, entre ellos que quien afecte el bien con dicha garantia real sea el propietario o quien este autorizado para el efecto, tal como lo dispone el articulo 1099º inciso 1 del Codigo Civil. Ello implica que en el caso de la compraventa a plazos, para que se configure la hipoteca legal por el saldo de precio se requiere que por el contrato de compraventa se transmita la propiedad del inmueble al comprador, de modo tal que sera el bien del MORDAZA propietario el que quedara gravado con la garantia real. 3. Por su parte, la reserva de propiedad constituye un pacto especial que las partes pueden incorporar a un contrato de compraventa, de modo tal que la propiedad del bien no se transmitira a los compradores hasta la cancelacion de la totalidad o de la parte convenida del precio de venta del bien (articulo 1583º del Codigo Civil). Como podra apreciarse, la compraventa con reserva de propiedad tambien constituye una forma de garantizar la cancelacion del precio de venta y en el caso de compraventa de bienes inmuebles constituye el pacto en contrario a la regla general prevista por el articulo 949º del Codigo Civil segun el