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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G32/G36/G35/G38/G38/G34 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, jueves 1 de abril de 2004 de Lima. Con tal finalidad se presenta la solicitud del 28 de noviembre de 2003, suscrita por Patricio Ato del Avellanal Carrera. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Manuel Edmundo Mejía Zamalloa, formuló la siguiente observación: No es procedente la cancelación solicitada, pues de acuer- do con el artículo 2010º del Código Civil y artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicoslos asientos se extienden en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. Según los antecedentes registrales del inmueble, los arrendadores contaban con plenas facultades para cele- brar el contrato, no constando inscrita ninguna limitación al respecto (como la reserva de propiedad). El hecho queposteriormente se resuelva el contrato no significa que se pueda dejar sin efecto -de oficio- los contratos celebrados de buena fe y a título oneroso con terceros de acuerdo conel artículo 1372º y 2014º del Código Civil. III. FUNDAMENT OS DE LA IMPUGNACIÓN El apelante ampara su recurso de apelación en los si- guientes fundamentos: - Señala que Flor Margarita Carrera Montes y Roberto Ato del Avellanal, con anterioridad intentaron vender el in-mueble a favor de Julio César Altamirano Cancharis y es- posa, inscribiéndose la compraventa a plazos con reserva de dominio en los asientos 1-C y 2-D de la ficha 1647101. - Precisa que en la cláusula sexta del contrato de com- praventa se pactó expresamente que “los contratantes de- jan expresa constancia que esta compraventa se efectúa con reserva de dominio a favor de los vendedores hasta la total cancelación total del precio ...”. -Indica además que aun cuando la reserva de dominio no se inscribió en el registro, los pretendidos compradores no tenían “un dominio de propiedad definitivo sobre el cita- do inmueble, lo que se puede corroborar con la inscripción de la hipoteca legal, no les daba ningún derecho de arren- dar el inmueble ...” - Por lo tanto, los compradores Julio César Altamirano Cancharis y esposa no contaban con plenas facultades para celebrar contrato de arrendamiento, pues nunca fueron pro- pietarios del inmueble en razón de que la venta fue conreserva de dominio. - Agrega que con posterioridad, al incumplir los com- pradores con pagar determinadas cuotas del precio de ven-ta, el contrato se resolvió de pleno derecho, habiéndose inscrito la resolución en el asiento C 0001 de la partida electrónica 49059808. Siendo ello así, cualquier posiblederecho de los ex compradores del inmueble se extinguió, debiendo extinguirse de igual forma el contrato de arrenda- miento inscrito. - En atención a las consideraciones expuestas, solicita la cancelación del contrato de arrendamiento en aplicación del artículo 94º del Reglamento General de los RegistrosPúblicos. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL1. En la ficha 1647101 y su continuación en la partida electrónica 49059808 del Registro de Propiedad Inmueblede Lima, corre registrado el inmueble ubicado en la calle Bellavista 211-215, distrito de Miraflores. En el asiento 1-C de la citada ficha se ha extendido un asiento de compra-venta con el tenor literal siguiente: “ VENDIDO a favor de JULIO CÉSAR ALTAMIRANO CANCHARIS y su esposa MARÍA MARINA GUEVARA LLATAS por el precio de TRES- CIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS, de los que han pagado VEINTE Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS quedando un saldo deudor de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS ...”. Se aprecia del primer párrafo de la cláusula quinta de la escritura pública del 17/10/1995 (título archivado 27216 del19/2/1996), que sustentó la inscripción precedente que “en garantía del saldo de precio, los compradores constituyen primera y preferencial hipoteca ... en favor de los vendedo- res respecto del inmueble objeto del presente contrato”. Asimismo, en el primer párrafo de la cláusula sexta se establece que “los contratantes dejan expresa constanciaque esta compraventa se efectúa con reserva de dominio a favor de los vendedores hasta la cancelación total del precio”. 2. En el asiento 1-D, corre inscrita la hipoteca legal a favor de los vendedores Roberto Ato del Avellanal y Flor Margarita Carrera Montes por el saldo del precio de la ven- ta registrada en el asiento 1-C. 3. En el asiento D 0001 de la partida electrónica 49059808 corre registrado el contrato de arrendamiento a favor de César Alfonso Altamirano Guevara, por el plazode 10 años. Consta del título archivado 59430 del 2/4/2002 que sustentó la extensión del mencionado asiento, que el arrendador fue la sociedad conyugal constituida por JulioCésar Altamirano Cancharis y María Marina Guevara Lla- tas. 4. En el asiento C 0001 corre inscrita la resolución del contrato de compraventa registrado en el asiento 1-C de la ficha 1647101, por el incumplimiento del pago del saldo de precio. 5. En el asiento C 0002 corre registrado el anticipo de legítima a favor de Patricio Ato del Avellanal Carrera, otor- gado por sus padres Roberto Ato del Avellanal y Flor Mar-garita Carrera Montes. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESInterviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Vill- ajuán. A criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: Si la resolución de un contrato de compraventa consti- tuye título suficiente para la inscripción de la cancelación de un contrato de arrendamiento, celebrado por el compra-dor antes de que se registrara la resolución de la compra- venta. VI. ANÁLISIS 1. Según se aprecia del rubro antecedentes de la presente resolución, en el asiento 1-C de la ficha 1647101 se registró el contrato de compraventa, por el cual, de acuerdo con el tenor literal del asiento, la so-ciedad conyugal constituida por Julio César Altamirano Cancharis y María Marina Guevara Llatas adquiere el derecho de propiedad sobre el inmueble ubicado en lacalle Bellavista 211–215, distrito de Miraflores. Asimis- mo, consta en el asiento 1-D que por el saldo de precio de la referida compraventa se registró la hipoteca legala favor de los vendedores. 2. Visto el correspondiente título archivado que susten- tó la inscripción de los asientos 1-C y 1-D de la ficha1647101, se aprecia que se estipuló expresamente que por el saldo del precio de venta se constituía hipoteca a favor de los vendedores (cláusula quinta). Asimismo, que la com-praventa era con reserva de propiedad hasta la total can- celación del precio de venta (cláusula sexta). La hipoteca legal se configura en los supuestos con- templados por el artículo 1118º del Código Civil, siendo que en el supuesto previsto por el inciso 1º del artículo precitado, es decir, cuando el precio de venta no ha sidoíntegramente cancelado o lo ha sido con dinero de un ter- cero, la hipoteca legal tiene por finalidad garantizar la can- celación del saldo de precio de venta. Asimismo, la hipote-ca legal debe cumplir con los requisitos de validez de toda hipoteca, entre ellos que quien afecte el bien con dicha garantía real sea el propietario o quien esté autorizado parael efecto, tal como lo dispone el artículo 1099º inciso 1 del Código Civil. Ello implica que en el caso de la compraventa a plazos, para que se configure la hipoteca legal por el sal-do de precio se requiere que por el contrato de compraven- ta se transmita la propiedad del inmueble al comprador, de modo tal que será el bien del nuevo propietario el que que-dará gravado con la garantía real. 3. Por su parte, la reserva de propiedad constituye un pacto especial que las partes pueden incorporar a un con-trato de compraventa, de modo tal que la propiedad del bien no se transmitirá a los compradores hasta la cancela- ción de la totalidad o de la parte convenida del precio deventa del bien (artículo 1583º del Código Civil). Como po- drá apreciarse, la compraventa con reserva de propiedad también constituye una forma de garantizar la cancelacióndel precio de venta y en el caso de compraventa de bienes inmuebles constituye el pacto en contrario a la regla gene- ral prevista por el artículo 949º del Código Civil según el