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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G32/G37/G34/G36/G36/G32 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, lunes 16 de agosto de 2004 4. Plano perimétrico visado por la Municipalidad Pro- vincial de Huaral. 5. Copia autenticada de recibo de pago del Impuesto Predial 2003-1 y 2003-2. 6. Declaración jurada del Impuesto Predial 2003. 7. Informe Técnico Nº 1427-2004-SUNARP-ZR. Nº IX/ OC expedido por la Oficina de Catastro de la Zona Regis-tral Nº IX-Sede Lima, correspondiente a una presentación anterior, título Nº 172 del 27 de enero de 2004. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de la Zona Regis- tral Nº IX - Sede Huaral, Enrique Obed Chávez Solano, denegó la inscripción formulando la siguiente tacha: “Sírvase presentar el parte notarial de la escritura pú- blica de compraventa del inmueble materia de inmatricula- ción otorgada a favor de Primitivo Favio Medina Mercado ysu cónyuge Nelly Laos de Medina. Se deja constancia que sólo se ha presentado el parte notarial de la escritura pú- blica de protocolización de un contrato de promesa de ven-ta. Base legal: Art. 2010º del Código Civil y Art. 9º del Re- glamento General de los Registros Públicos”. III.FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante manifiesta que, de las cláusulas del contra- to se determina que la naturaleza del convenio es la de una compraventa, pues se verifica que se encuentra des- crito clara y minuciosamente el bien materia de la enajena-ción, está fijado el precio y forma de pago, existiendo cons- tancia expresa de su cancelación, en ninguna parte de la escritura está la obligación de suscribir posteriormente otrodocumento de perfeccionamiento o de compraventa. Los pactos aludidos corresponden a los contratos de compraventa y no a una promesa de venta, por consiguientesi por error lo denominaron equivocadamente, esta forma- lidad mínima no puede prevalecer sobre lo sustancial, esto es una compraventa. Señala que en el supuesto de suscribir documento adi- cional, en éste sólo tendría que reproducir lo ya pactado. ANTECEDENTE REGISTRAL No existe.V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Luis Alberto Aliaga Hua- ripata. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a determinar es la siguiente: Si puede acceder al Registro un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Código Civil de 1936. VI. ANÁLISIS 1. El Art. 1392º del Código Civil de 1936, norma vigente al momento del otorgamiento de la celebración del contra- to de promesa de venta (cuya escritura imperfecta fue au- torizada por el Juez de Paz el 2 de febrero de 1967 y proto-colizada por ante Notario el 23 de diciembre de 1985), dis- ponía que el convenio por el cual una persona promete comprar o vender a otra, alguna cosa, por un precio y enun plazo determinados, produce los efectos de una com- praventa desde que el coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o vender. Es decir, nos encontramos frente a un contrato prepa- ratorio por cuanto su finalidad era la celebración de un con- trato definitivo de compraventa, contrato que producía to-dos los efectos de contrato definitivo (compraventa) desde el momento en que el coestipulante (comprador o vende- dor), dentro del plazo fijado que no podía ser mayor de 2años para el caso de inmuebles 1, declaraba su voluntad de comprar o vender. La circunstancia que de la sola vo- luntad del coestipulante dependían los efectos del contratodefinitivo implicaba que el contrato de promesa de venta debía contener todos los elementos de dicho contrato defi- nitivo, es decir, la descripción del bien y el precio que sepagaría como contraprestación. 2. Tal como se expresó en la Resolución del Tribunal Registral Nº 103-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de2004, lo anterior permite concluir que el contrato de pro- mesa de venta a que se contrae el Código Civil de 1936 tiene similar naturaleza jurídica que el contrato preparato- rio de opción regulado por el Código Civil de 1984. Así, seestablece en el artículo 1419º del código sustantivo vigen- te que “por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un con-trato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de cele- brarlo o no”. Cabe señalar que de conformidad con el artí- culo 1422º del código vigente, el contrato de opción debecontener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo. 3. Lo expuesto previamente tiene correlato en las nor- mas relativas a los Registros Públicos; así, al igual que el numeral 2 del artículo 2019º del Código Civil vigente 2 dis- pone que el contrato de opción es inscribible en el Registrode Propiedad Inmueble, el numeral 2 del artículo 1042º del abrogado Código Civil de 1936 también disponía que el contrato de promesa de venta era inscribible. Por lo tanto, en principio sería registrable un contrato de promesa de venta celebrado durante la vigencia del Código Civil de 1936. Sin embargo, considerando que desde la vigencia del Código Civil de 1984 ha transcurrido en exceso el plazo de 2 años que tenía el coestipulante para expresar su volun-tad de comprar o vender, a la fecha no resultará proceden- te la inscripción de contratos de promesa de venta por ha- ber vencido el mencionado plazo de dos años. En todo caso, lo que procederá es la inscripción de la compraventa definitiva. 4. Del contrato de promesa de venta celebrado por Mercedes Mercado Viuda de Medina a favor de Primitivo Medina Mercado el 2 de febrero de 1967 - formalizado en escritura imperfecta por ante el Juez de Paz el 2 de febrerode 1967, la misma que a dio lugar a la extensión de la es- critura pública de protocolización de escritura imperfecta del 23 de diciembre de 1985 por ante la Notaria Julia Nar-vaez de Balbín -, se tiene que en la cláusula primera se indica "en la fecha, yo Mercedes Mercado Viuda de Medi- na, me comprometo a vender a don Primitivo Fabio MedinaMercado un terrenito (...)" describiendo sus característi- cas físicas, lo que concuerda con el encabezado del con- trato que señala "promesa de venta"; además en la cláusu-la tercera se indica el precio de venta y que la misma ha sido pagada. Asimismo, en la cláusula segunda del mismo contrato se precisa la situación legal del derecho de la transferente, es decir, que aún no había consolidado su derecho de pro- piedad sobre el bien al momento de celebrar el contrato. En efecto, allí se indica que "este bien lo ha adquiri- do de doña Inés Bautista Viuda de Solari, quien aún no me ha otorgado la correspondiente escritura de venta,pero sí me ha otorgado promesa de venta, protocolizada en la notaría pública de don Bernardino E. Barboza con fecha 9 de abril de 1960"; agregándose seguidamenteque, "en cuanto la parte de doña Inés Bautista Viuda de Solari, arreglo su titulación y me ponga expedita, otor- gará a don Primitivo Fabio Medina Mercado la corres-pondiente escritura de venta, para lo cual otorgamos este contrato al término de ley". 5. De contenido del contrato, descrito anteriormente, se aprecia que las partes han determinado todos los ele- mentos del contrato definitivo de compraventa como son el bien objeto de la venta y el precio del mismo, este 1Al respecto, el artículo 1393º del Código Civil de 1936, disponía lo siguien- te: “En la promesa de comprar o vender, se designará el plazo. Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble, o derechosobre inmueble, ni de un año si es mueble. Si no hay plazo convencional, se entiende fijado el que designa este artícu- lo.” 2Sobre el particular, señala la Esposición de Motivos Oficial del Código Ci- vil, Registros Públicos, publicada en la Separata Especial del Diario Oficial El Peruano el 19 de noviembre de 1990, pág. 19 que “Se menciona a loscontratos de opción y no a los contratos de promesa de venta, con el objeto de respetar la decisión legislativa adoptada de llamar contratos de opción a lo que antes se designaba como promesa” .