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Pág. 162416 NORMAS LEGALES Lima, sábado 18 de julio de 1998 Pág. 32 PREPUBLICACION Lima, sábado 18 de julio de 1998 ARTÍCULO° V.41 La utilidad neta de una empresa industrial, será la diferencia de la utilidad bruta total y los gastos generales y de venta. Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por actividades distintas a las propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus propiedades, intereses o dividendos por créditos o inversiones realizadas, etc. ARTÍCULO° V.42 La utilidad neta de libre disposición es la que quedará despues de deducir los tributos de ley, los dividendos de pago obligatorio, la participación de los servidores que la tuvieran, y cualquier otro desembolso obligado. ARTÍCULO° V.43 Toda valuación sobre estos aspectos de la industria, debe estudiar la tendencia de los costos totales y los precios de venta. En el estudio de mercado, el perito deberá considerar el efecto de la posible aparición de productos competitivos, los cambios de costumbres, la introducción de nuevos materiales, etc. CAPITULO H VALORIZACION DE LA EMPRESA INDUSTRIAL EN MARCHA ARTÍCULO° V.44 El valor directo de la industria será la diferencia entre los valores del activo y del pasivo, o sea el valor actual de todos los bienes y derechos de la empresa, menos el valor actual de todas sus obligaciones. Se utiliza tambien los métodos de flujo de caja proyectado a valor presente y el método del valor económico agregado para determinar el valor de la empresa; siempre y cuando se haga el sustento técnico respectivo. CAPITULO I VALORIZACION DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES INDUSTRIALES Y COMERCIALES ARTÍCULO° V.45 Dentro de las propiedades industriales y comerciales; existen bienes inmuebles: naves, aeronaves, diques, muelles, pontones, plataformas y otros bienes muebles tales como: vehículos, títulos valores, instrumentos financieros, derechos patrimoniales, warrants, rentas, acciones o participaciones y otros; a los cuales para su valuación, se aplican las normas del presente reglamento; además de las normas y disposiciones que establecen al respecto para cada bien, otras entidades (Vida útil, valor residual, depreciación, normas nacionales e internacionales de mantenimiento, seguros; cotización de valores en bolsa, tasas bancarias de interés, etc.) El perito, fundamentará la aplicación de las normas respectivas. Para la valuación de Bienes Inmuebles o Muebles se pueden utilizar cualquiera de los siguientes métodos: 1) Método Comparativo o de Mercado 2) Método de Costo o Directo 3) Método de la renta o Del Producto ARTÍCULO° V.46 El Metodo Comparativo o de Mercado: Tiene su vigencia en el hecho de que valuar es comparar. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes raíces semejantes, para mediante un proceso de homogeneización de antecedentes, determinar el valor del bien raíz. El parámetro de comparación es el valor del mercado. Este Método se sustenta en la investigación de valores indicativos de mercado, de ventas recientes de propiedades comparables, se subdivide en dos procedimientos: 1.1 Comparativo por la renta, cuando se comparan directamente los valores de mercado obtenidos por medio de la renta (real o equivalente). 1.2 Comparativo por la renta residual. Cuando se comparan los valores de mercado en forma indirecta, en cuanto al inmueble al ser valuado es comparado considerando su transformación probable, lógica por medio de la renta que transformado pueda o deba producir. En este caso el valuador obtiene por métodos en los que se consideran datos tangibles, más confiables. ARTÍCULO° V.47 El Metodo de Costo o Directo: Este Método se basa en el principio de sustitución. Es el método en el análisis de valuación que se basa en la tesis de que el comprador bien informado no pagaría más de lo que le costaría producir una propiedad similar, con la misma utilidad que la propiedad sujeto. Este Método es particularmente aplicable cuando la propiedad que esta siendo valuada incluye mejoras relativamente nuevas que representan el uso mejor y mas productivas de la tierra o cuando se trata de mejoras relativamente únicas o especializadas, y para las cuales no existen propiedades comparables en el mercado. El valor de las construcciones se determina calculando el costo de reposición o reproducción de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo, la pérdida de valor ocasionada por depreciación acumulada por deterioro físico, asi como por obsolescencia funcional y/o económica, según el caso. El valor de la tierra se determina por investigación de valores indicativos de mercado de ventas. recientes de propiedad comparables semejantes a la Zona de estudio . ARTÍCULO° V.48 El Metodo de Renta o del Producto: Se vincula a la renta líquida que el bien a valuar devengue y cuya capitalización se calculará al tipo de interés bancario. La renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del año, se le restarán los gastos generales. 7689