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Pág. 184381 NORMAS LEGALES Lima, sábado 4 de marzo de 2000 VISTO, el recurso de apelación interpuesto por ELSA YVANOR NICOLICH, mediante Hoja de Trámite Docu- mentario Nº 00037350 del 28 de octubre de 1999, contra la observación formulada por la Registradora del Regis- tro de Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Alicia Natalia Shikina Higa, a la solicitud de inscripción de COMPRA- VENTA en mérito a partes notariales. El título se pre- sentó el 18 de agosto de 1999 bajo el Nº 00133501. El registrador denegó la inscripción por cuanto : "1) Se reitera la observación formulada con fecha 13/9/99, en todos sus extremos, toda vez que de conformidad con el PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO, previamente de- berá inscribirse el dominio de los vendedores en cuya rebeldía firma la Sra. Juez Dra. Elcira Brígida Clemen- te Cáceres, es decir, de Nicolás Demetrio Yacolino y su esposa; toda vez que la partida registral aún presenta como titulares a don Emeterio Huamayauri Palomino y Hortencia Vásquez Julián; debiendo considerarse que la sentencia recaída sobre el proceso de otorgamiento de escritura pública desestimó la demanda con respecto a los mencionados titulares registrales. 2) Se deja cons- tancia que el presente título está constituido por un PARTE NOTARIAL constituido por la escritura pública del 13/10/1999 otorgada ante Notario Mario César Ro- mero Valdivieso, por lo que no le son aplicables las normas referentes a partes judiciales, siendo que, en todo caso, el título no puede contravenir los principios registrales que se establecen en nuestro sistema regis- tral, como es el principio de tracto sucesivo (Art. 2015º Código Civil). Sírvase subsanar con las formalidades de ley, habiéndose concedido la prórroga del título hasta por 20 días (Arts. 2011º y 2015º del Código Civil). Lima, 1/10/99." con el informe oral del abogado Dr. Ricardo Castro Belapatiño, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Martha Silva Díaz; y, CONSIDERANDO: Que, mediante el presente recurso se solicita la inscripción de la compraventa que otorga la Dra. Elcira Brígida Clemente Cáceres, en calidad de Juez del Trigé- simo Tercer Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en rebeldía de Nicolás Demetrio Yacolino y su cónyuge Flora Alicia Demetrio Francovich a favor de doña Elsa Yvanor Nicolich según consta de la escritura pública de fecha 13 de agosto de 1999 extendida ante Notario de Lima Mario César Romero Valdivieso sobre el inmueble denominado lote 4 de la manzana D de la urbanización Fortis del distrito de La Victoria inscrito en la ficha Nº 120657 (continuación en la partida electrónica Nº 43243802 del Registro de Propiedad de Lima); Que, al revisar la partida registral se constata que en el asiento 1-c) de la ficha Nº 120657 se encuentra inscrito el dominio a favor de la sociedad conyugal formada por Emeterio Huamanyauri Palomino y Hor- tencia Vásquez Julián, quienes adquieren el derecho de propiedad en mérito a la venta celebrada con la Inmobi- liaria Fortis S.A. según consta de la escritura pública de fecha 8 de julio de 1974; Que, la presente rogatoria versa sobre la compraventa celebrada con fecha 20 de diciembre de 1988 entre Nicolás Demetrio Yacolino y su cónyuge Flora Alicia Demetrio Francovich a favor de doña Elsa Yvanor Nicolich, habién- dose pactado el precio de I/. 7 500 000 00 el que fue cancelado íntegramente a tenor de lo señalado en los actuados judicia- les insertos al documento público; Que, de conformidad con el Artículo 2013º del Código Civil que consagra el principio registral de legitimación, el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; Que, de otro lado, la intangibilidad del contenido de los asientos registrales se encuentra garantizada por el Artícu- lo 3º inciso b) de la Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, en el que se establece la salvedad tratándose de título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; Que, lo expresado en los considerandos precedentes guarda concordancia con la regulación que sobre la extinción de las inscripciones contiene el Reglamento de las Inscripciones, que en su Artículo 90º establece como forma de extinción la cancelación, o la inscripción de la enajenación del inmueble o derecho inscrito a favor de otra persona; Que, asimismo, el Artículo 95º del Reglamento de las Inscripciones señala, respecto de las inscripciones extendi-das a mérito de escritura pública que si su cancelación procede y no consiente en ella la persona a quien ésta perjudique, puede el otro interesado exigirla judicialmente; Que, en este sentido, GARCIA CONI (Derecho Regis- tral, 2da Edición. Depalma. Bs.As. 1993, p.176) señala que el asiento de inscripción sólo puede modificarse entre otros supuestos, cuando una medida judicial restrinja la plenitud del dominio, es decir por resolución judicial o "cuando se elabore un asiento sustitutivo sobre la base de una trans- ferencia de dominio de la cual resulte (tácita o expresamen- te) la conformidad del titular desplazado (principio de consentimiento)"; Que, si bien en sentido estricto, el Art. 2015º del Código Civil consagra el principio del tracto sucesivo por el cual ninguna inscripción se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane, principio que admite en su texto la modalidad del tracto abreviado, se advierte una diferencia sustantiva respecto a la califica- ción del cumplimiento de este requisito previo a la inscripción, atendiendo a la naturaleza del instrumento otorgado, toda vez que tratándose de instrumentos no- tariales, celebrados entre particulares, se requiere que entre los asientos que se extiendan en cada partida exista un perfecto encadenamiento del titular del domi- nio y los demás derechos registrados, mientras que tratándose de títulos emanados de sede judicial, resulta relevante verificar si el derecho inscrito del titular registral, es decir, la presunción de exactitud con que está investido su derecho, ha sido enervado en la secue- la del proceso, a fin de surtir efectos inscriptorios, criterio que ha quedado plasmado en la Resolución Nº V008-99-ORLC/TR del 29 de octubre de 1999; Que, en este orden de ideas, esta instancia ha emiti- do reiterada y uniforme jurisprudencia como la resolu- ción precitada y las Resoluciones Nº 259-98-ORLC/TR del 30 de julio de 1998 y Nº 048-99-ORLC/TR del 22 de febrero de 1999 en las que se expresó que cuando el órgano jurisdiccional ha emitido pronunciamiento res- pecto a determinada materia controvertida como en el presente caso la titularidad del dominio del predio sub- materia, (lo que precisamente motivó que se dictara la sentencia del 25 de noviembre de 1996), este pronuncia- miento, así como la interpretación judicial que la sus- tenta, no pueden ser cuestionadas, directa o indirecta- mente en sede registral, correspondiendo en todo caso, a la parte que se considere perjudicada, hacer valer su derecho ante el órgano jurisdiccional competente; Que, de otro lado en cuanto se refiere propiamente al derecho sustantivo, cabe referir que el Art. 949º del Código Civil señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo dispo- sición legal diferente o pacto en contrario; Que, asimismo, el Código Civil Peruano recoge el principio de la libertad de forma en la celebración de actos jurídicos, a tenor de lo preceptuado en el Art. 143º del citado cuerpo de leyes, que señala que cuando la ley no designe una forma específica para un acto jurídico, los interesados pueden usar la que juzguen convenien- te y el Art. 1352º señala que los contratos se perfeccio- nan por el consentimiento de las partes, excepto aque- llos que, además deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad, dispositivo que recoge el principio de "solus consensus obligat" otorgando carác- ter consensual a la celebración de contratos, de lo que se colige que el contrato de compraventa es un acto jurídico consensual en razón a que el ordenamiento jurídico no impone una formalidad adicional bajo san- ción de nulidad con la finalidad de perfeccionar dicho contrato; Que, no obstante lo indicado precedentemente, el Art. 1412º del Código Civil dispone que si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, las partes podrán compelerse recíproca- mente a llenar la formalidad solicitada; Que, al respecto cabe indicar que en la cláusula séptima de la minuta de fecha 20 de diciembre de 1988 los vendedores se comprometieron ante la compradora a otorgar a la brevedad posible, la escritura pública de compraventa; Que, en este sentido, la compradora demandó no sólo a sus inmediatos transferentes Nicolás Demetrio Yacoli- no y su cónyuge Flora Alicia Demetrio Francovich, sino también a los anteriores propietarios y sucesivos transfe- rentes, Víctor Ogosi Mallco y su esposa Luisa Mejía Ramos, Alonso Miguel Ivanoff así como a Emeterio