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Pág. 208432 NORMAS LEGALES Lima, lunes 6 de agosto de 2001 tario o titular registral del inmueble, procederá a dar cumplimiento al mandato del Juez; Que, como se ha indicado, en este caso, el inmueble ha sido transferido a la empresa McCarthur S.A.C., la que en virtud del principio de legitimación registral expresado en el Artículo 2013° del Código Civil, goza para los efectos de la publicidad que brinda el Registro de la atribución de la propiedad sobre el bien, por lo que la medida cautelar de la anotación de la demanda no resulta compatible con el derecho inscrito, en conse- cuencia, debe observarse el título procedente de la autoridad judicial; Que, la interpretación realizada por este colegiado es adecuada teniendo en consideración el análisis del Artículo 673° del Código Procesal Civil, el que en su último párrafo determina que “la anotación de la de- manda no impide la transferencia del bien ni las afec- taciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida .”, significando con ello que siendo la anotación preventiva de demanda una medi- da cautelar destinada a asegurar el cumplimiento de la resolución definitiva emitida en un proceso judicial, obrando a través de la publicidad que provoca la exten- sión del asiento de anotación respectivo, con el propó- sito de evitar que se constituyan en terceros registrales aquellas personas que contraten con el titular regis- tral del inmueble, es decir, asegurar que en el ínterin del desarrollo del proceso las situaciones que se pro- duzcan – mutaciones en el dominio, inscripción de gravámenes, etc- no sean oponibles al demandante en virtud del principio de prioridad de rango y del princi- pio de fe pública registral consagrados en los Artículos 2016° y 2014° del Código Civil, respectivamente; es de relievar que la prevalencia de que trata la legislación procesal civil y registral (el Artículo 86° del Reglamen- to de las Inscripciones indica que “los bienes inmuebles y los derechos inscribibles anotados pueden ser enaje- nados o gravados pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya extendido la anotación.” ), solamente podrá hacerse valer con respecto al titular registral o propietario del inmueble, viniendo a ser entonces condición inexcusable de la referida preemi- nencia que la medida cautelar afecte al titular con derecho inscrito, porque no tendría sentido y sería abiertamente violatorio del derecho constitucional de defensa y tutela jurisdiccional efectiva que la anota- ción de la demanda afecte a terceros registrales que no han sido oportunamente emplazados en un proceso judicial; Que, la recurrente manifiesta en su escrito de ape- lación que se está infringiendo la norma contenida en el Artículo 2011° del Código Civil relativa al principio de legalidad y en concreto la facultad del Registrador Público de calificar documentos judiciales; Que, la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil sobre Registros Públicos (Artículos Nº 2008 a 2045 del Código Civil), elaborada por la comisión revi- sora del Código Civil de acuerdo a las Leyes Nºs. 24039 y 24136, publicada en separata especial del Diario Oficial El Peruano el día 19 de noviembre de 1990, en el comentario del Artículo 2011°, dice lo siguiente: “si se trata de documentos judiciales, el registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, así como las formalidades del documento como son la firma del juez o secretario de juzgado y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibili- dad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el juez ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscrip- ción de un acto que según la ley no es inscribible, el registrador está autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción...” ; Que, con posterioridad, el Decreto Legislativo N° 768 - Código Procesal Civil-, agregó un párrafo al Artículo 2011° del Código Civil, disponiendo que cuan- do se trate de parte que contenga una resolución judi- cial que ordene una inscripción, el registrador sólo podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite elpago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prio- ridad del ingreso al registro; Que, la modificación del Código Civil en el artículo precitado, no supone en modo alguno la inobservancia de lo transcrito en el noveno considerando de la presen- te resolución, porque efectuando una interpretación sistemática de la norma, tenemos que el propio ordena- miento jurídico reconoce taxativamente lo que en doc- trina se denominan obstáculos registrales (Artículos 656° y 673° del Código Procesal Civil), arribándose a la siguiente conclusión, que por lo demás ha sido expues- ta en resoluciones ya emitidas por esta instancia: que respecto de partes judiciales, el registrador se encuen- tra autorizado y obligado a realizar una calificación limitada a tres asuntos puntuales: a) La competencia del órgano jurisdiccional; b) Formalidades extrínse- cas, y c) Obstáculos registrales; entendiendo por com- petencia aquella que exponen los Artículos 5° al 34° del código adjetivo civil, por formalidades extrínsecas el cumplimiento de requisitos que determina la ley para la remisión en regla de la documentación respectiva (oficio debidamente firmado por el Juez, copias certifi- cadas de los actuados judiciales pertinentes) y por obstáculos registrales todas aquellas situaciones que hagan materialmente imposible o no factible la publi- cidad registral (MOISSET DE ESPANÉS, LUIS), te- niendo en cuenta los principios registrales que infor- man nuestro sistema jurídico; Que, el asunto ha sido abordado en la Directiva N° 002-2000-SUNARP-SN, aprobada por la Resolu- ción de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 066-2000-SUNARP-SN del 5 de abril de 2000, en cuyos antecedentes y consideraciones se dice: “en efecto, debe tenerse presente que si bien la facultad de los Registradores de calificar la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez de ellos, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros público, no es aplicable para el caso de partes provenientes del fuero judicial, conforme a lo dispuesto por el segundo párrafo del Artículo 2011º del Código Civil, no es menos cierto que dicha disposición no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el mismo, como el de prioridad tanto en su efecto preferente como excluyente, contem- plados en los Artículos 2016º y 2017º del aludido Códi- go, debiendo aplicarse en armonía con éstos, teniendo en cuenta además que ninguna inscripción puede cau- sar perjuicio a terceros ajenos a una relación jurídica, pues la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho.” , para enseguida dictar las reglas correspondientes, siendo una de ellas la contenida en el numeral 4.4. que dice literalmente: “lo dispuesto por la presente Directi- va, no afecta a aquellos partes provenientes de fuero judicial que se refieran a actos inscribibles, en cuyo caso, el Registrador deberá atender estrictamente a lo establecido por el segundo párrafo del Artículo 2011° del Código Civil y a los demás principios registrales señalados en el Libro Noveno del Código Civil.” ; Que, por consiguiente, el Registrador Público ha obra- do conforme a derecho al observar los partes judiciales conformantes de la rogatoria, evidenciando la incompati- bilidad con el derecho inscrito, acogida por el principio registral de prioridad excluyente de que trata el Artículo 2017° del Código Civil, cuando sanciona que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya ins- crito, aunque sea de fecha anterior. ”, cierre registral definitivo que provoca el hecho de encontrarse inscrito el inmueble a nombre de McCarthur S.A.C.; Que, habiéndose procedido a la inscripción del títu- lo N° 60443 de fecha 28 de marzo de 2001, relativo a la compraventa e hipoteca que otorgaron Clory’s Inn S.A. y McCarthur S.A.C., debe dejarse sin efecto el segundo extremo de la observación formulada por el Registra- dor, así como el primer extremo en la parte que señala como impedimento para la inscripción el bloqueo ex- tendido en el asiento D 00001 de la partida electrónica N° 49068258 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima;