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Pág. 234159 NORMAS LEGALES Lima, jueves 28 de noviembre de 2002 los gastos comunes son determinados en función a las áreas techadas, habiéndose verificado que los porcen- tajes consignados en el Reglamento Interno son acor- des con dicho criterio. Sin embargo, al describirse cada una de las secciones de propiedad exclusiva si bien se consignan sus áreas techadas, se indica erróneamente que las mismas son áreas ocupadas, defecto que debe subsanarse. 16.- En el segundo y tercer extremos de la obser- vación el Registrador manifiesta que para la asigna- ción de los porcentajes a las unidades inmobiliarias que conforman el Sector B - Primera Etapa y el Sector B -Segunda Etapa, debe tenerse en cuenta el área ocupada total de cada etapa del Sector B y el área ocupada total del conjunto de la edificación, incluyen- do las áreas comunes. En otras palabras, las unida- des de dominio exclusivo que conforman dichos sec- tores deberán contar con dos porcentajes de partici- pación sobre los bienes y servicios comunes: Un pri- mer porcentaje calculado en función al total de áreas ocupadas de cada etapa del Sector B y un segundo porcentaje, calculado en función al total de áreas ocu- padas del conjunto de la edificación. 17.- Al respecto, el artículo 45º de la Ley Nº 27157 4, establece que en todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. Señala ade- más la referida norma, que si los interesados lo conside- ran, se constituirá además, una Junta General de Pro- pietarios con delegados de las diferentes Juntas de Pro- pietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto. Fi- nalmente, prescribe que la conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás as- pectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General. Si bien la norma citada no señala expresamente que en los casos en que existan diversos reglamentos inter- nos por áreas físicamente determinadas, éstos deben contener, además de los porcentajes de participación relativos a los bienes y servicios comunes del bloque al que pertenecen, los porcentajes relativos a los bienes y servicios comunes del conjunto de la edificación, la exis- tencia de elementos y servicios comunes en el conjunto de la edificación 5 hace exigible que se determine con precisión cuál es el porcentaje que le corresponderá a cada sección respecto a dichos bienes y servicios co- munes conforme lo establece el inciso d) del artículo 42º de la Ley Nº 27157 e inciso f) del artículo 153º de su Reglamento. 18.- En el presente caso, se han asignado por- centajes de participación sobre los bienes comunes del Sector B - Primera Etapa y Sector B - Segunda Etapa en función a las áreas ocupadas de las sec- ciones de dominio exclusivo de cada etapa, porcen- tajes que son acordes con el criterio de área ocupa- da que se ha adoptado en el Reglamento Interno. Asimismo, se han asignado porcentajes de participa- ción sobre los bienes comunes del conjunto de la edificación a cada unas de las secciones de dominio exclusivo que conforman los referidos Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en función a las áreas ocupadas, habiéndose verificado que dichos porcen- tajes también son aproximados al criterio de área ocupada que se ha elegido, en razón de haberse redondeado las cifras debido a los varios decimales que arroja la operación aritmética empleada para su cálculo. Cabe precisar, que para la determinación de los porcentajes que sobre los bienes de dominio co- mún del Centro Aéreo Comercial le corresponde a cada unidad de dominio exclusivo que integran tanto la Primera como la Segunda Etapa del Sector B, de- berá tenerse en cuenta el porcentaje que en el Re- glamento Interno General se le ha asignado a cada una de las etapas. Así por ejemplo, el porcentaje que respecto a los bienes comunes del Centro Aéreo Comercial le corresponderá a cada sección de domi- nio exclusivo del Sector B -Primera Etapa, sera una parte del 10.22 % que en el Reglamento Interno Ge- neral se le ha asignado a dicha primera etapa, de- biendo efectuarse tal cálculo, en función al área ocu- pada de la referida sección conforme al criterio adop- tado en el Reglamento Interno.Debe señalarse que para determinar el área ocupa- da del conjunto de la edificación, deberá sumarse las áreas ocupadas de todas sus secciones de propiedad exclusiva consignadas en el Reglamento Interno Gene- ral, sin incluir a las zonas comunes -como exige el Re- gistrador-, en razón de que el criterio elegido por el pro- pietario de la edificación es el área ocupada de las sec- ciones de propiedad exclusiva. En consecuencia, corresponde revocar los numera- les 2 y 3 de la observación. 19.- Por otro lado, se aprecia que no se ha asignado porcentaje de participación a cada una de las secciones de propiedad exclusiva que conforman los Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en relación a los servicios comunes del conjunto de la edificación, debiendo subsa- narse dicho defecto. 20.- En el numeral 4 de la observación se indica que se encontraba pendiente de inscripción el título Nº 5491 del 23 de mayo de 2002, el mismo que a la fecha, de acuerdo a la información proporcionada por el Sistema de Información Registral, se encuentra tachado el 15 de agosto de 2002 por haber caducado su asiento de presentación, razón por la que corresponde dejar sin efecto dicha observación. 21.- Finalmente, debe señalarse que de acuerdo con el asiento B 00002 de la partida electrónica Nº 70081049, mediante Resolución Nº 037-96-MPC/DGDU del 25/3/96 se aprobaron los Estudios Definitivos en vía de Regularización del lote único para Usos Indus- triales Tipo B sobre el predio objeto del presente título, lo cual determina que en aplicación del artículo 9º inciso B del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas se considere apro- bada la primera etapa de la habilitación, pues no consta de la misma partida que la mencionada resolución haya sido objeto de apelación. En consecuencia, si bien en esta etapa es procedente la inscripción de la declarato- ria de fábrica en vía de regularización de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4º del Reglamento de la Ley Nº 27157, y por ende, la inscripción de actos pos- teriores como el Reglamento Interno y las Independi- zaciones, en las partidas de independización de las respectivas unidades deberá dejarse expresa cons- tancia que aún queda pendiente la etapa de Recepción de Obras Finales. Estando a lo acordado por unanimidad. VII. RESOLUCIÓN REVOCAR los numerales 1, 2 y 3, DEJAR SIN EFEC- TO el numeral 4 de la observación formulada por el Regis- trador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao al título referido en el encabezamiento y, declarar que el título no puede inscribirse por contener los defectos se- ñalados en los numerales 11, 15 y 19 del análisis de la presente Resolución. Regístrese y comuníquese. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral 4 El artículo 154º del DS. Nº 008-2000-MTC, al referirse a la pluralidad de Re- glamentos Internos, establece que: De producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su Reglamento Interno propio. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones. 5En los artículos 4º y 5º del Reglamento Interno contenido en la escritura públi- ca del 15/11/2001, se describen tanto los bienes como los servicios comunes del conjunto de la edificación. 20834