Norma Legal Oficial del día 28 de noviembre del año 2002 (28/11/2002)
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TEXTO DE LA PÁGINA 55
MORDAZA, jueves 28 de noviembre de 2002
NORMAS LEGALES
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de 2002, en la cual se modifica el articulo MORDAZA de los Reglamentos respecto del Sector B Primera Etapa y MORDAZA Etapa, senalandose los porcentajes de las secciones independizadas, que segun el articulo 153º inciso f) del Reglamento referido son establecidos por el propietario de acuerdo a su criterio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha Nº 41729 y su continuacion en la Partida Electronica Nº 70081049 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, corre registrado el inmueble ubicado en la interseccion de la Av. MORDAZA Fauccet y Av. MORDAZA MORDAZA con un area de 120,049.50 m2. En los asientos 3-c de la referida ficha y B 00002 de la citada partida se encuentran inscritas, respectivamente, la adquisicion del citado inmueble por VIJVERHOF CONSTRUCTORA INMOBILIARIA S.A y la Aprobacion de los Estudios Definitivos de la Habilitacion MORDAZA en merito de la Resolucion Nº 037-96-MPC/DGDU del 25/3/96, expedida por la Municipalidad del Callao. En el asiento B 00003 de la misma partida figura inscrita la Declaratoria de Fabrica en virtud del titulo Nº 6940 del 20 de junio de 2001. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente el Dr. Fredy MORDAZA MORDAZA Villajuan. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de la MORDAZA Sala las cuestiones en discusion son las siguientes: a.- Si el Sector "E" y el Cerco Perimetrico del inmueble de la materia pueden ser considerados como secciones de propiedad exclusiva y por tanto, susceptibles de independizacion. b.- Si la constitucion de una servidumbre de paso MORDAZA sobre una seccion de propiedad exclusiva contraviene el regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun. c.- Si los porcentajes de participacion asignados a las secciones de propiedad exclusiva estan de acuerdo con los criterios establecidos en el Reglamento Interno. VI. ANALISIS 1.- El articulo 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC, define al Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, como el regimen juridico que supone la existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comun. Establece, asimismo, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. De la definicion precedente puede concluirse que para la configuracion del Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, es necesaria la coexistencia de dos elementos: La propiedad exclusiva sobre los denominados bienes o secciones propias y la copropiedad indivisible sobre los bienes comunes. 2.- A diferencia de la legislacion anterior en que la enumeracion de los bienes comunes era taxativa y no se admitia pacto en contrario1, la actual legislacion ha flexibilizado su regulacion permitiendo que los propietarios al momento de otorgar el reglamento interno puedan determinar de acuerdo a las caracteristicas de la edificacion y a sus propios intereses, la calidad de comunes o propios de los bienes de una edificacion sujeta al regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun. Asi, el articulo 40º de la Ley Nº 271572, consigna una relacion de bienes que de acuerdo a cada caso particular podran ser considerados como comunes. En la misma linea de la MORDAZA precedente, el articulo 134º del Reglamento de la Ley Nº 27157, reconoce expresamente que los bienes comunes intransferibles que consigna, lo seran en tanto no exista pacto en contrario en el reglamento interno. 3.- En consecuencia, atendiendo a que las normas bajo comentario facultan al propietario para determinar libremente cuales seran los bienes comunes en su edificacion, en MORDAZA, debera estarse a lo estipulado en el Reglamento Interno, salvo que la calificacion de un bien como propio haga imposible la existencia del Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun. 4.- En el presente caso se ha estipulado en el Reglamento Interno General de la edificacion, que el Sector E, con un area ocupada de 34 038.15 m2 y un area techa-
da de 245.33 m2, constituye una seccion de propiedad exclusiva y que esta destinada a estacionamiento. Asimismo, visto el plano de independizacion general que se ha presentado, se aprecia que dicho sector conforma una porcion circundante a los Sectores B, Primera y MORDAZA Etapa, C y D, Area destinada a oficina, Caseta de Conexion Telefonica, Base Celular y a las areas de dominio comun denominadas, MORDAZA de Basura, Cisterna y Vereda de Ingreso; secciones que por tanto, solo tienen acceso a traves del referido Sector E. Asimismo, de una evaluacion conjunta con la declaratoria de fabrica registrada, se obtiene que el Sector E, estaria constituido, entre otros, por una MORDAZA asfaltada y otra sin asfaltar, el area de circulacion peatonal, vehicular (pista asfaltada), patio de maniobras Nº 1 y Nº 2, escalera E-1, E-2, E-3, cinco rampas R-1, R-2, R-3, R-4, R-5, ingreso vehicular y peatonal y un numero total de 482 espacios de estacionamiento. 5.- Como podra apreciarse, ademas de los estacionamientos vehiculares, el Sector E esta constituido por zonas de ingreso y circulacion vehicular y peatonal, las cuales, en MORDAZA, podrian ser consideradas como zonas comunes en la medida que constituyen areas por las cuales van a acceder los propietarios y ocupantes de las demas secciones de propiedad exclusiva. Sin embargo, como se ha expresado previamente, dependera de la voluntad del propietario considerar a estas areas como zonas comunes o propias, siempre que, en el caso que MORDAZA consideradas secciones de propiedad exclusiva, no se impida el aprovechamiento economico independiente de las demas secciones de propiedad exclusiva. 6.- En el caso submateria, se ha considerado al Sector E como seccion de propiedad exclusiva y para no dejar sin acceso a la via publica a las demas secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificacion, se ha establecido en el Reglamento Interno que el mencionado sector esta afecto a una servidumbre de paso MORDAZA a favor de "... los propietarios de los sectores que integran el Centro Aereo Comercial hacia todos los sectores", permitiendo dicho derecho real, el libre acceso a la via publica de las secciones de propiedad exclusiva y por ende, su aprovechamiento economico independiente . 7.- En efecto, el articulo 1035º del Codigo Civil establece que la ley o el propietario de un predio puede imponerle gravamenes en beneficio de otro que den derecho al dueno del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueno de este el ejercicio de alguno de sus derechos. Asimismo, el articulo 1048º del mismo cuerpo normativo permite que el propietario de dos predios pueda gravar uno con servidumbre en beneficio del otro, tal como ha ocurrido en el presente caso, pues la constituyente de la servidumbre de paso es tambien propietaria del predio dominante.
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El articulo 3º del derogado DS. Nº 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley Nº 22112), contenia una relacion taxativa de bienes comunes. De los bienes de propiedad comun Los bienes de propiedad comun pueden ser, segun sea el caso: a) El terreno sobre el que esta construida la edificacion; b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demas elementos estructurales, siempre que estos no MORDAZA integrantes unicamente de una seccion sino que sirven a una o mas secciones; c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vias aereas de circulacion de uso comun; d) Los ascensores y montacargas; e) Las obras decorativas exteriores a la edificacion o ubicadas en ambientes de propiedad comun; f) Los locales destinados a servicios comunes tales como porteria, guardiania; y otros; g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desague, electricidad, eliminacion de basura y otros servicios que no esten destinados a una seccion en particular; h) Los sotanos y azoteas, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario; i) Los patios, pozos de luz, ductos y demas espacios abiertos; j) Los demas bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.