TEXTO PAGINA: 54
Pág. 234156 NORMAS LEGALES Lima, jueves 28 de noviembre de 2002 dad Exclusiva y Propiedad Común y la independización de diversas unidades, adjuntándose al efecto, los partes notariales de la escritura pública del 15 de noviembre de 2001 y de las escrituras públicas aclaratorias del 1º de marzo y del 25 de abril de 2002, extendidas todas ante el Notario de Lima Jorge Velarde Sussoni. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad In- mueble del Callao, Dr. Javier Gómez de la Torre Briceño, observó el título en los siguientes términos: 1.- a) Se observa el presente título por cuanto se solicita en la escritura pública del 15/11/2001 y su aclaratoria del 1/3/ 2002, se independice el sector "E" (el cual está com- puesto por veredas, vías de comunicación, playas de estacionamiento y pistas que sirven de acceso a los otros sectores), lo cual no sería procedente por consti- tuir vías de acceso común a todos los Sectores y Unida- des Inmobiliarias a independizar, por lo que se deberá aclarar. Se afirma que la vereda de ingreso común da acceso a los demás sectores, pero ello no se comprue- ba del plano y memoria descriptiva adjuntados, luego se afirma que los demás Sectores harán uso de una servi- dumbre de paso constituida sobre el sector "E" para acceder a su propiedad, es decir no se tiene acceso a los mismos por área común ni tampoco tiene salida a la calle, en consecuencia no hay oportunidad de un apro- vechamiento independiente de los Sectores A, B, C y D. El Código Civil dice que la propiedad predial se sujeta a la Zonificación, Habilitación y demás requisitos y limitacio- nes que establecen las disposiciones respectivas, artí- culo 957º del Código Civil, es decir, la habilitación urbana del terreno, en este caso Lote Único para uso comercial con cuatro Sectores. Además el artículo 958º del Código Civil remite la Propiedad Horizontal en cuanto a su regu- lación a la Ley de la materia, en consecuencia, los acce- sos a las unidades inmobiliarias deben ser por zonas comunes para que sean independientes y no por otra unidad conforme a la legislación civil, artículo 1035º del Código Civil. b) La existencia de ambos regímenes (el Código Civil en una independización y copropiedad y propiedad horizontal en un Régimen de Propiedad Ex- clusiva y Común en la otra) no parece estar autorizada para el presente conforme se desprende de los supues- tos contenidos en el artículo 128º del reglamento de la Ley de Propiedad Exclusiva y Común, y además un ré- gimen de copropiedad supone la existencia de bienes de uso común sujetos a copropiedad que no habría tampo- co en el presente caso respecto al Sector "E". c) Así también se está solicitando que se independice el Cerco Perimétrico lo cual no es procedente por constituir una zona común a todas las unidades inmobiliarias; debe tenerse presente que el Cerco Perimétrico constituye una zona común por lo expresado anteriormente, por lo que su pedido de independización no es procedente res- pecto de este Cerco Perimétrico, según lo señala la Ley 27157 y su Reglamento D.S. Nº 008-2000-MTC. d) De otro lado en la Escritura Pública Aclaratoria se está soli- citando una ¿servidumbre perpetua de paso?, sobre el Sector "E", lo cual estaría contradiciendo al Reglamento de Propiedad Horizontal, que se inserta en las Escritu- ras Públicas, como ya se ha indicado; e) asimismo se debe tener en cuenta que la Base Celular, La Caseta de Conexión Telefónica, y el área destinada a Oficina, se encuentran dentro del Sector "E". Por lo que los porcen- tajes asignados en la Escritura Pública Aclaratoria varia- rían. 2.- En el artículo sexto de la escritura pública aclara- toria, se señala modificación de los porcentajes del Sec- tor "B" Primera Etapa, de las unidades inmobiliarias a independizar; incluidos el área destinada al Módulo "B" de 4,562.47 m2; en la cual no se ha tomado en cuenta el porcentaje general que le corresponde a cada unidad inmobiliaria del Sector "B" de la Primera Etapa respecto a toda el área ocupada del inmueble que es de 81,518.22 m2 más los 404.45 m2 (de Zonas Comunes) haciendo un total de 81,922.67 m2; que es el área total del inmue- ble, aclárese y subsánese conforme al artículo 48º de la Ley del Notariado. Base Legal Ley Nº 27157 y su Reglamento D.S. 008-2000-MTC. 3.- Asimismo se adjunta escritura pública de aclara- ción y rectificación, del 25/4/2002, donde se señalan nuevos porcentajes a las Unidades Inmobiliarias del sec- tor "B" Primera Etapa (porcentajes que serán tomados en virtud de su área ocupada). Debe tenerse en cuentaque el área total ocupada del Sector "B" Primera Etapa es de 8,334.21 m2; y el área total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y es sobre estas áreas que se deben calcular los porcentajes que le corresponde a cada Unidad Inmobiliaria a independizar. Realizado los respectivos cálculos los porcentajes asignados en la escritura pública del 25/4/2002, no corresponden ni con- cuerdan con las áreas totales respecto del sector "B" Primera Etapa, y respecto del área total del inmueble, asimismo se deberá tener presente que sobre el sector "B" Primera Etapa se está solicitando la independización de 23 unidades inmobiliarias en el primer piso y de 26 unidades inmobiliarias en el segundo piso haciendo un total de 49 unidades inmobiliarias a independizar en la Primera etapa de ese sector. Sin perjuicio de lo anterior expuesto, en la escritura pública del 25/4/2002, respecto al Sector "B" Segunda Etapa, los porcentajes asignados a las unidades inmobi- liarias a independizar, no concuerdan con lo señalado con sus antecedentes registrales; en la nueva escritura pública se señala que los porcentajes serán tomados en virtud a su área ocupada. Debe tenerse en cuenta que el área ocupada del Sector "B" Segunda Etapa es de 9,780.01 m2; y el área total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y sobre estas áreas las que se debe tomar el cálculo que le corresponde a cada unidad inmo- biliaria a independizar. Realizado el respectivo cálculo los porcentajes asignados en la escritura pública del 25/4/2002, no corresponden ni concuerdan con las áreas totales res- pecto del Sector "B" Segunda Etapa, y respecto del área total del inmueble, asimismo se deberá tener presente que sobre el Sector "B" Segunda Etapa se está solicitan- do la independización de 43 unidades inmobiliarias en el primer piso, 40 unidades a independizar en el segundo piso y de 18 unidades a independizar en el tercer piso haciendo un total de 101 unidades inmobiliarias a inde- pendizar en la Segunda Etapa de ese Sector. 4.- Cabe indicar que se encuentra pendiente de inscripción respecto a la Partida registral Ficha Nº 41729 del R.P.I del Callao, el Título Nº 5491 del 23/5/2002, por lo que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2016º del Código Civil concordante con el artículo X del título Preliminar del Reglamento General de los Registros Pú- blicos, no podría inscribirse el presente título estando vigente el asiento de presentación del título ya mencio- nado. Base Legal: artículo 2011º del Código Civil y artí- culo 32º del Nuevo Reglamento General de los Regis- tros Públicos. Se deja constancia que no puede establecerse el Monto del mayor derecho por concepto de inscripción de título, de conformidad con lo establecido por el artícu- lo 40º del Nuevo reglamento General de los Registros Públicos, por depender ello de las aclaraciones que pu- dieran efectuarse en la correspondiente subsanación de la presente observación. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sostiene con respecto al primer numeral de la observación, que se solicita mediante las escritu- ras presentadas la independización de las siguientes secciones de dominio exclusivo: Sector A, Sector B 1era Etapa, Sector B 2da Etapa, Sector C, Sector E, Caseta de Conexión Telefónica, Base Celular, Cerco Perimétri- co, y el Área destinada a Oficina. Las secciones referi- das han sido establecidas conforme el artículo 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157 y las Zonas Comunes son: Cisterna, Vereda de Ingreso y el Cuarto de Basura. La Vereda de Ingreso permite el acceso a todos los de- más sectores cumpliéndose los artículos 125º y 129º del Reglamento de la Ley Nº 27157. El Cerco Perimétrico -alega-, cumple con los requisitos para ser independiza- do, al no ser considerado como Zona Común conforme el artículo 134º inciso h) del Reglamento citado por tener naturaleza idéntica a los frisos. La servidumbre de paso sobre el Sector "E", refiere, no contradice al Reglamento Interno por no ser una Zona Común de acuerdo al artí- culo 1035º del Código Civil. Las secciones Base Celular, La Caseta de Conexión Telefónica y el área destinada a Oficina -señala-, tienen sus respectivos porcentajes de participación sobre las zonas comunes y se hallan des- critos en el Reglamento Interno del Centro Aéreo Co- mercial. En cuanto a los numerales 2 y 3 de la observa- ción -sostiene-, están subsanadas en las cláusulas oc- tava y novena de la Escritura Aclaratoria del 25 de abril