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Pág. 234158 NORMAS LEGALES Lima, jueves 28 de noviembre de 2002 8.- Respecto a la procedencia de constituir servidum- bres de paso sobre secciones de propiedad exclusiva, debemos señalar que al normarse el tema relativo a la regularización de edificaciones sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, se admite por ejemplo, que las áreas de circulación en los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso, pueden constituir secciones de propiedad exclusiva siem- pre que sobre ellos se constituya servidumbre de paso o derecho de superficie, que permitan la circulación y acceso a la vía pública de los propietarios de las demás secciones de propiedad exclusiva. Así, el artículo 12º de la Ley Nº 27157 establece que las áreas que constitu- yen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidum- bre perpetua a favor de los predios dominantes y/o de- rechos de superficie; derechos que solamente podrán configurarse si las referidas áreas son consideradas como secciones de propiedad exclusiva. Criterio inter- pretativo que puede ser usado por analogía en el pre- sente caso. Cabe precisar que si bien de acuerdo con los Estu- dios Definitivos de Habilitación Urbana aprobados me- diante Resolución Nº 037-96-MPC/DGDU del 25/3/96 y plano Nº 25-95-MPC-DGDU-DUC, el denominado Sec- tor E estaría constituido entre otras, por áreas de circu- lación vehicular y peatonal ello no implica que estemos frente a bienes de dominio público en la medida que constituyen áreas propias del lote único habilitado para usos industriales Tipo B (compatibles solo para servi- cios relacionados con el transporte, almacenamiento y comercio). En tal sentido, al constituir áreas de dominio privado afectadas a un determinado uso (circulación vehicular y peatonal) dicha condición no se verá ener- vada por considerársele como sección de propiedad exclusiva dentro del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, pues simultáneamente se ha consti- tuido una servidumbre de paso perpetua a favor de las demás secciones de propiedad exclusiva. Por estas consideraciones, corresponde revocar los literales a) y d) del numeral 1º de la observación. 9.- En el literal b) del numeral primero de la observa- ción, se objeta la posibilidad de que el Régimen de Inde- pendización y Copropiedad y el de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común puedan coexistir en una misma edi- ficación. Al respecto, debe indicarse que si bien en el presente caso no se configura el supuesto de constitu- ción de ambos regímenes, la posibilidad de que los mis- mos coexistan simultáneamente en una misma edifica- ción está expresamente reconocida por el último párrafo del artículo 127º del Reglamento de la Ley Nº 27157, al señalar que "ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores". En consecuencia, corresponde revocar el literal b) del numeral primero de la observación. 10.- Observa también el Registrador que no es proce- dente la independización del Cerco Perimétrico por consti- tuir una zona común de toda la edificación. Sobre el particular, se ha expresado en la cláusula sép- tima de la escritura pública del 1/3/2002, que "... el Cerco Perimétrico en el proyecto integral no es considerado como un elemento de propiedad común, ya que la exis- tencia del mismo no constituye una necesidad para el funcionamiento de las actividades que se desarrollan en el Centro Aéreo Comercial. El Cerco perimétrico está compuesto por muros de material noble y rejas divididas en paños, dispuestos en forma intercalada, permitiendo la transparencia visual hacia el frente principal, los mu- ros que componen este cerco han sido concebidos para que en sus fachadas se coloquen elementos publicita- rios, y cuyo uso permitirá una renta para el propietario quien tendrá libre poder para administrarlos". Es decir, nos encontramos frente al supuesto en que por voluntad expresa del propietario se considera como sección de propiedad exclusiva a un bien que de confor- midad con el inciso b) de los artículos 40º de la Ley Nº 27157 y 134º de su Reglamento, podría ser considerado de uso común. Sin embargo, como se ha expresado previamente, constituye atribución del propietario deter- minar la calidad de común o propio de los bienes en edificaciones sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Por estas consideraciones, debe revocarse el literal c) del numeral 1º de la observación.11.- Sin embargo, vista la descripción de los linderos y medidas perimétricas del Cerco Perimétrico que se realiza en la escritura del 15/11/2001, se aprecia que no se ha efectuado conforme lo dispone el artículo 73º del Reglamento de Inscripciones 3, es decir, no se ha descri- to la sección que se independiza indicando además de su área, todos sus linderos y medidas perimétricas. En el presente caso, debido a las características particula- res de la sección de propiedad exclusiva que rodea a la edificación, la descripción deberá contener los linderos y medidas perimétricas que colindan tanto con la vía pública como los que colindan con las demás secciones de propiedad exclusiva o común de la edificación, linde- ros que deben encerrar el área de 322.64 m2. Dicha descripción literal deberá tener como correlato la des- cripción gráfica en los planos de independización, de- fecto que deberá subsanarse. 12.- También señala el Registrador que la Base Celu- lar, la Caseta de Conexión Telefónica y el Área destinada a Oficina se encuentran dentro del Sector E. Sin embar- go, verificada la descripción del Sector E, se aprecia que dentro de sus linderos y medidas perimétricas no se han incluido a las citadas secciones de propiedad exclusiva, razón por la que debe revocarse el literal e) del numeral 1º de la observación. 13.- Establece el artículo 130º del Reglamento de la Ley Nº 27157, que los porcentajes de participación so- bre los bienes comunes constituyen un derecho acce- sorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y que dichos porcentajes se determinan en el Reglamento In- terno, atendiendo a criterios razonables como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a las que están destinadas, etc. Asimis- mo, el artículo 138º del mismo dispositivo, prescribe que el pago de los gastos comunes se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento In- terno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocu- pado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, y que, dichos porcentajes no son nece- sariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. Es decir, la elección del criterio para la determinación de los porcentajes de participa- ción sobre las zonas y servicios comunes es libre. 14.- En el caso de la materia, a través de la escritura pública del 1/3/2002 (modificatoria y aclaratoria de la escritura del 15/11/2001), se establece que los porcenta- jes de participación sobre los bienes comunes que les corresponde a los propietarios de las secciones denomi- nadas: Sector A, Sector B -Primera Etapa, Sector B- Segunda Etapa, Sector C, Sector D, Sector E, Cerco Perimétrico, Base Celular, Caseta de Conexión Telefóni- ca y Área destinada a Oficina, se determinará en función al área ocupada. Asimismo, verificados los porcentajes de participación asignados a cada sección de propiedad exclusiva se ha determinado que son proporcionales a su área ocupada. 15.- Se expresa también en la mencionada escritura aclaratoria que los porcentajes de participación sobre 3Artículo 73.- Las desmembraciones de un inmueble inscrito darán lugar a ins- cribirlas en partidas independientes siempre que varíen de dueño al ser inscri- tas, o cuando el dueño con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el área y linderos de la porción que se desea inde- pendizar, indicándose el tomo y folio en que corre inscrito el inmueble del que forma parte; el área y linderos que corresponderán a este inmueble después de efectuada la independización. El Registrador después de comprobar los datos suministrados con los que aparezcan de los libros del Registro, extenderá las independizaciones, cui- dando de poner las anotaciones marginales convenientes que den a conocer que los inmuebles nuevamente registrados han sido parte de otro anteriormen- te inscrito. Igualmente el Registrador extenderá en la partida del inmueble del que se desmembran la porción o porciones, un asiento en el que se exprese las mo- dificaciones que en cuanto al área y linderos ha experimentado el bien por causa de la independización, sin perjuicio de poner las anotaciones margina- les que den a conocer la partida, folio y tomo donde corre extendida la indepen- dización.