Norma Legal Oficial del día 28 de noviembre del año 2002 (28/11/2002)
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NORMAS LEGALES
MORDAZA, jueves 28 de noviembre de 2002
8.- Respecto a la procedencia de constituir servidumbres de paso sobre secciones de propiedad exclusiva, debemos senalar que al normarse el tema relativo a la regularizacion de edificaciones sujetas al regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, se admite por ejemplo, que las areas de circulacion en los centros y galerias comerciales o MORDAZA feriales de un solo piso, pueden constituir secciones de propiedad exclusiva siempre que sobre ellos se constituya servidumbre de paso o derecho de superficie, que permitan la circulacion y acceso a la via publica de los propietarios de las demas secciones de propiedad exclusiva. Asi, el articulo 12º de la Ley Nº 27157 establece que las areas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad comun, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre MORDAZA a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie; derechos que solamente podran configurarse si las referidas areas son consideradas como secciones de propiedad exclusiva. Criterio interpretativo que puede ser usado por analogia en el presente caso. Cabe precisar que si bien de acuerdo con los Estudios Definitivos de Habilitacion MORDAZA aprobados mediante Resolucion Nº 037-96-MPC/DGDU del 25/3/96 y plano Nº 25-95-MPC-DGDU-DUC, el denominado Sector E estaria constituido entre otras, por areas de circulacion vehicular y peatonal ello no implica que estemos frente a bienes de dominio publico en la medida que constituyen areas propias del lote unico habilitado para usos industriales MORDAZA B (compatibles solo para servicios relacionados con el transporte, almacenamiento y comercio). En tal sentido, al constituir areas de dominio privado afectadas a un determinado uso (circulacion vehicular y peatonal) dicha condicion no se MORDAZA enervada por considerarsele como seccion de propiedad exclusiva dentro del Regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, pues simultaneamente se ha constituido una servidumbre de paso MORDAZA a favor de las demas secciones de propiedad exclusiva. Por estas consideraciones, corresponde revocar los literales a) y d) del numeral 1º de la observacion. 9.- En el literal b) del numeral primero de la observacion, se objeta la posibilidad de que el Regimen de Independizacion y Copropiedad y el de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun puedan coexistir en una misma edificacion. Al respecto, debe indicarse que si bien en el presente caso no se configura el supuesto de constitucion de ambos regimenes, la posibilidad de que los mismos coexistan simultaneamente en una misma edificacion esta expresamente reconocida por el ultimo parrafo del articulo 127º del Reglamento de la Ley Nº 27157, al senalar que "ambos regimenes podran coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores". En consecuencia, corresponde revocar el literal b) del numeral primero de la observacion. 10.- Observa tambien el Registrador que no es procedente la independizacion del Cerco Perimetrico por constituir una MORDAZA comun de toda la edificacion. Sobre el particular, se ha expresado en la clausula septima de la escritura publica del 1/3/2002, que "... el Cerco Perimetrico en el proyecto integral no es considerado como un elemento de propiedad comun, ya que la existencia del mismo no constituye una necesidad para el funcionamiento de las actividades que se desarrollan en el Centro Aereo Comercial. El Cerco perimetrico esta compuesto por muros de material noble y rejas divididas en panos, dispuestos en forma intercalada, permitiendo la transparencia visual hacia el frente principal, los muros que componen este cerco han sido concebidos para que en sus fachadas se coloquen elementos publicitarios, y cuyo uso permitira una renta para el propietario quien tendra libre poder para administrarlos". Es decir, nos encontramos frente al supuesto en que por voluntad expresa del propietario se considera como seccion de propiedad exclusiva a un bien que de conformidad con el inciso b) de los articulos 40º de la Ley Nº 27157 y 134º de su Reglamento, podria ser considerado de uso comun. Sin embargo, como se ha expresado previamente, constituye atribucion del propietario determinar la calidad de comun o propio de los bienes en edificaciones sujetas al regimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun. Por estas consideraciones, debe revocarse el literal c) del numeral 1º de la observacion.
11.- Sin embargo, vista la descripcion de los linderos y medidas perimetricas del Cerco Perimetrico que se realiza en la escritura del 15/11/2001, se aprecia que no se ha efectuado conforme lo dispone el articulo 73º del Reglamento de Inscripciones3, es decir, no se ha descrito la seccion que se independiza indicando ademas de su area, todos sus linderos y medidas perimetricas. En el presente caso, debido a las caracteristicas particulares de la seccion de propiedad exclusiva que rodea a la edificacion, la descripcion debera contener los linderos y medidas perimetricas que colindan tanto con la via publica como los que colindan con las demas secciones de propiedad exclusiva o comun de la edificacion, linderos que deben encerrar el area de 322.64 m2. Dicha descripcion literal debera tener como correlato la descripcion grafica en los planos de independizacion, defecto que debera subsanarse. 12.- Tambien senala el Registrador que la Base Celular, la Caseta de Conexion Telefonica y el Area destinada a Oficina se encuentran dentro del Sector E. Sin embargo, verificada la descripcion del Sector E, se aprecia que dentro de sus linderos y medidas perimetricas no se han incluido a las citadas secciones de propiedad exclusiva, razon por la que debe revocarse el literal e) del numeral 1º de la observacion. 13.- Establece el articulo 130º del Reglamento de la Ley Nº 27157, que los porcentajes de participacion sobre los bienes comunes constituyen un derecho accesorio a cada unidad o seccion de uso exclusivo y que dichos porcentajes se determinan en el Reglamento Interno, atendiendo a criterios razonables como el area ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacion de estas, los usos a las que estan destinadas, etc. Asimismo, el articulo 138º del mismo dispositivo, prescribe que el pago de los gastos comunes se efectuara de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacion o accesibilidad de las mismas, y que, dichos porcentajes no son necesariamente iguales a los de participacion en el dominio de los bienes comunes. Es decir, la eleccion del criterio para la determinacion de los porcentajes de participacion sobre las zonas y servicios comunes es libre. 14.- En el caso de la materia, a traves de la escritura publica del 1/3/2002 (modificatoria y aclaratoria de la escritura del 15/11/2001), se establece que los porcentajes de participacion sobre los bienes comunes que les corresponde a los propietarios de las secciones denominadas: Sector A, Sector B -Primera Etapa, Sector BSegunda Etapa, Sector C, Sector D, Sector E, Cerco Perimetrico, Base Celular, Caseta de Conexion Telefonica y Area destinada a Oficina, se determinara en funcion al area ocupada. Asimismo, verificados los porcentajes de participacion asignados a cada seccion de propiedad exclusiva se ha determinado que son proporcionales a su area ocupada. 15.- Se expresa tambien en la mencionada escritura aclaratoria que los porcentajes de participacion sobre
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Articulo 73.- Las desmembraciones de un inmueble inscrito daran lugar a inscribirlas en partidas independientes siempre que varien de dueno al ser inscritas, o cuando el dueno con derecho inscrito lo solicite por escrito con firma legalizada, en que conste el area y linderos de la porcion que se desea independizar, indicandose el tomo y folio en que corre inscrito el inmueble del que forma parte; el area y linderos que corresponderan a este inmueble despues de efectuada la independizacion. El Registrador despues de comprobar los datos suministrados con los que aparezcan de los libros del Registro, extendera las independizaciones, cuidando de poner las anotaciones marginales convenientes que den a conocer que los inmuebles nuevamente registrados han sido parte de otro anteriormente inscrito. Igualmente el Registrador extendera en la partida del inmueble del que se desmembran la porcion o porciones, un asiento en el que se exprese las modificaciones que en cuanto al area y linderos ha experimentado el bien por causa de la independizacion, sin perjuicio de poner las anotaciones marginales que den a conocer la partida, folio y tomo donde corre extendida la independizacion.