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/G50/GE1/G67/G2E/G20/G32/G36/G36/G32/G33/G33 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, miércoles 7 de abril de 2004 Este colegiado considera que mientras no se quebranten los límites indicados en la parte final del punto del análisis que antecede, será posible que se realicen remodelaciones de pi- sos de edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusivay común, teniendo que intervenir de manera obligatoria la junta de propietarios para dar la respectiva autorización. Este criterio encuentra sustento en los artículos 27 3 y 764 del D.S. Nº 008-2000-MTC, relativos a los requisitos para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondien- tes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, am-pliación, modificación o reparación, así como los requisitos para obtener la licencia de obra para remodelación, ampliación, modificación, reparación o puesta en valor, respectivamente. Ahora bien, cómo se acredita que no se han infringido los parámetros contenidos en el Reglamento de la Ley Nº 27157. En el caso de regularización de edificaciones al amparo de la Ley Nº 27157, la verificación de su cumplimiento estará dada por el contenido del formulario registral (FOR), el informe técni- co de verificación, con los informes adicionales de los entescompetentes, el certificado de parámetros urbanísticos y edifi- catorios, documentos anexos y la modificación del reglamento interno con los requisitos que determina el artículo 135 del D.S.Nº 008-2000-MTC. En los supuestos que no se ajusten a la regularización de edificaciones, tendrá que presentarse la documentación reque-rida para la inscripción de una declaratoria de fábrica de con- formidad con la Ley Nº 27157 y su Reglamento, además del documento de modificación del reglamento interno de la edifi-cación. La remodelación de un piso de una edificación podrá dar lugar ya sea a una acumulación de secciones de propiedadexclusiva o a una subdivisión o independización de éstas, con la afectación o no de bienes comunes. El caso de la remodelación de las 8 tiendas del primer piso que se han convertido en 36 unidades inmobiliarias significa que se va a generar una independización de estas unidades en el registro, por lo cual no era necesario solicitar primero su acu-mulación y luego la independización, bastando para el cierre de las partidas de las 8 tiendas que se cumplan con los requi- sitos que demanda la Ley Nº 27157, su Reglamento y la Ley Nº27333 para la inscripción de la remodelación de la fábrica en vía de regularización. Asimismo, cabe resaltar que la remodelación de un piso de una edificación puede comprender la afectación de áreas co- munes, caso en el que se requerirá de la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el votoconforme de cuando menos las dos terceras partes de los pro- pietarios de las secciones de propiedad exclusiva, según lo regulado por los artículos 135 y 148 5 del D.S. Nº 008-2000- MTC; no obstante, en la remodelación que es objeto de la roga- toria lo que se ha producido no es la afectación de áreas comu- nes en el sentido de que se haya producido su disposición olimitación de uso que necesite del acuerdo antes citado, sino que se ha originado un acrecimiento de dichas áreas en razón del nuevo esquema o diseño, es decir, se ha modificado la zonade circulación del primer piso para adecuarla a la nueva distri- bución de las secciones de propiedad exclusiva de este piso. ¿Será indispensable que en tal situación se requiera acuer- do tomado por mayoría calificada de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación? Es el parecer de este colegiado que en las circunstancias descritas no será necesario acreditar mayoría calificada de pro- pietarios de las secciones de propiedad exclusiva del edificio para el acuerdo o autorización de la remodelación, a no serque el reglamento interno contenga disposición diferente. Esto no quiere decir que no sea exigible la aprobación 6 de la junta de propietarios y sin que ello tampoco signifique que puedanpasarse por alto los límites contenidos en el segundo párrafo del artículo 135 del D.S. Nº 008-2000-MTC, por cuanto como se ha indicado previamente la remodelación de un piso puededar lugar a una acumulación o a una independización de sec- ciones y estos actos se encuentran sujetos a los requisitos mencionados en el artículo 133 del decreto supremo acotado. Con relación a ello, obra como inserto de la escritura públi- ca de aclaración y modificación de independización y regla- mento interno de propiedad exclusiva y propiedad común queotorga: La Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador”, de fecha 21.6.2003, el acta de reunión extraordinaria de junta de propietarios del edificio “El Conquistador” del 17 de febrerode 2003, por la cual en segunda convocatoria y con la concu- rrencia de las 2/3 partes del porcentaje de bienes comunes, se acordó, entre otros, la ratificación de la modificación de decla-ratoria de fábrica e independización de las tiendas del primer piso y su respectiva inscripción, satisfaciéndose de este modo el requisito de la autorización de la remodelación por la junta depropietarios. 7. Ya que la rogatoria está formada por la solicitud de ins- cripción de la regularización de fábrica por remodelación de 8 tiendas de un edificio sujeto a la Ley Nº 27157, lo que corres-ponde determinar es, si se han cumplido los requisitos que establecen los artículos 24 7, 258, 269 y 27 del D.S. Nº 008- 2000-MTC. En este sentido, revisada la documentación que conforma el título se advierte que no se ha llenado el rubro 17 del FOR, relativo a la certificación y legalización notarial, de acuerdo a lodispuesto por el artículo 2.2. de la Ley Nº 27333. 8. En relación con el pedido para que se deje sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas del primer piso del edificio“El Conquistador”, una vez extendido un asiento de inscrip- ción, éste se encuentra protegido en mérito del principio de legitimación registral, regulado en el artículo 2013 10 del Código Civil y en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por el que los asientos re- gistrales se presumen exactos y válidos, producen todos susefectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez. Esto quiere decir que una simple rogatoria no puede oca- sionar el cierre de partidas registrales independizadas de una partida matriz en el régimen de propiedad exclusiva y propie-dad común, sino que debe presentarse título suficiente o reso- lución judicial. En el caso submateria conforme se ha señalado en el pun- to 6 del análisis de la presente resolución, basta la solicitud de inscripción de la regularización de la fábrica consistente en la remodelación de las 8 tiendas del primer piso para que si sereúnen los requisitos correspondientes, se cierren las partidas registrales de las 8 tiendas e independicen las 36 unidades inmobiliarias resultantes, sin que para ello se tengan que acu-mular anteladamente las 8 tiendas o dejar sin efecto las inde- pendizaciones de las mismas para que retornen a la partida matriz, puesto que en este caso la remodelación implica inde-pendización y no acumulación de secciones de propiedad ex- clusiva. De tal forma que para la procedencia de la inscripción del título, el interesado debe desistirse de la solicitud de dejar sin efecto las independizaciones, teniendo en cuenta que el artícu- lo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Regis-tros Públicos prescribe que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expre- sa. De conformidad con la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos Nº 012-2004-SUNARP/SAdel 1 de marzo de 2004. Estando a lo acordado por unanimidad.VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por la Registradora Pública al título referido en el encabezamiento, y DISPONER su inscripción siempre que se subsanen los defectos señala-dos en los puntos 7 y 8 del análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese.GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA Presidenta de la Tercera Saladel Tribunal Registral WALTER POMA MORALES Vocal (e) del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal del Tribunal Registral 3 Artículo 27º.- Requisitos para remodelación, ampliación, modificación o re- paraciónPara la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modifica- ción o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos25º y 26º del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitec- tura a que se refiere el inciso d) del artículo 25º, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elemen-tos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodela- ción efectuada, según sea el caso.