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/G50/GE1/G67/G2E/G20/G32/G36/G36/G32/G33/G32 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, miércoles 7 de abril de 2004 nes de las 8 tiendas debidamente registradas en las fichas Nº 235002, Nº 235003, Nº 235004, Nº 235005, Nº 235006, Nº 235006-Bis, Nº 235008 y Nº 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, con el objeto de que los mis- mos reviertan a la partida matriz, se efectúe la modifica- ción de declaratoria de fábrica y se proceda con la inde- pendización de las 32 tiendas producto del acto antes indi- cado”. 3. En este punto del análisis tenemos que la rogato- ria de inscripción consiste en que se deje sin efecto lasindependizaciones, es decir, se cierren las partidas re- gistrales Nºs 235002 (continuación en P.E. Nº 41428007), 235003 (continuación en P.E. Nº 41428015),235004 (continuación en P.E. Nº 41428023), 235005 (continuación en P.E. Nº 41428031), 235006 (continua- ción en P.E. Nº 41428058), 235006-Bis (continuaciónen P.E. Nº 41428066), 235008 (continuación en P.E. Nº 41463325) y 235009 (continuación en P.E. Nº 41428074), a fin de que retornen a la partida matrizconstituida por la ficha Nº 32647, que continúa en la partida electrónica Nº 41003286 del Registro de la Pro- piedad Inmueble de Lima; se proceda con la inscrip-ción de la declaratoria de fábrica en vía de regulariza- ción al amparo de la Ley Nº 27157 de 36 unidades in- mobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que resultaron de lamodificación y remodelación de 8 tiendas (y sus pasa- dizos) inscritas en las partidas registrales precitadas; que se independicen las 36 unidades inmobiliarias cuyafábrica se regulariza, y se inscriba la adecuación del reglamento interno de la edificación. 4. El artículo 44 de la Ley Nº 27157 establece: “Los propietarios pueden acumular, subdividir o independi- zar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdividi- das o independizadas, según cada caso. En estos ca- sos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación res- pectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen”. El artículo 133 del D.S. Nº 008-2000-MTC señala: “Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funciona- miento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidadcorrespondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exte-rior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos ca-sos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal yadministrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada”. El artículo 142 del D.S. Nº 008-2000-MTC dispone: “Los porcentajes de participación de los propietarios en el do- minio de los bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recompo- nerse los porcentajes en la forma que esté prevista en di- cho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspon- dían a las unidades originales en la misma forma y propor- ción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o inde- pendizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el in- teresado solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande”. 5. El propietario de las secciones de propiedad exclusi- va puede acumularlas con otras secciones o independi- zarlas. Aun cuando ni la Ley ni el Reglamento se pronun-cian sobre el tema de la solución de continuidad y de la pertenencia a una sola persona (natural o jurídica) de las unidades inmobiliarias acumuladas, debemos entender que se aplican los mismos requisitos que se señalan en el Re-glamento de las Inscripciones, es decir, resulta indispen- sable que las secciones de propiedad exclusiva pertenez- can a un solo propietario y que entre ellas no exista solu-ción de continuidad. El procedimiento regular sería que se acumulen o se independicen las secciones de propiedad exclusiva y quese sumen o detraigan los porcentajes del propietario en los bienes comunes, respectivamente, además de la comuni- cación a la Junta de Propietarios para la modificación delreglamento interno, esto es, será necesario en todos los casos intervención de la Junta de Propietarios, para dejar constancia de la modificación en la descripción de las sec-ciones de propiedad exclusiva y los porcentajes de partici- pación en los bienes y servicios comunes que se indican en el reglamento interno de la edificación. Pero, ¿qué sucede cuando la acumulación o indepen- dización afecta o involucra bienes de dominio común, es decir, cuando el área acumulada o independizada no estáconformada exclusivamente por las áreas de las seccio- nes de propiedad exclusiva, sino que también abarca áreas correspondientes a bienes comunes? La solución al problema en concepto de esta instancia radica en los numerales 133 y 135 1 del D.S. Nº 008-2000- MTC, Reglamento de la Ley Nº 27157, cuando se estable-cen los límites a los que estará sujeta la operación de acu- mulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad exclusiva, y los requisitos para la transferencia,gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes, los cuales son: 1.- Que no se contravengan las normas vigentes. 2.- Que no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación. 3.- Que no afecten los derechos de los demás propieta- rios o de terceros. 4.- Que no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios y las normas de edificación vigentes. 5.- Que los bienes comunes sean susceptibles de ser transferidos. 6. En el expediente venido en grado de apelación se han remodelado 8 tiendas del primer piso del edificio situado entre la Av. Camino Real Nº 497 y calle Choquehuanca Nº 680 del distrito de San Isidro, que ha significado a su vez la modifi-cación de áreas comunes y las áreas de las secciones de propiedad exclusiva, esto es, que se ha producido un cam- bio en el diseño y ubicación original de las tiendas del pri-mer piso y de la zona de circulación del mismo, arrojando como resultado que el área común del primer piso sea de 398.7678 m2, cuando de los antecedentes registrales la zonao área común de éste tiene sólo 283.7839 m2, con lo que se han incrementado las áreas comunes del primer piso luego de la remodelación 2 expuesta. ¿Es posible que se efectúe una operación de este tipo en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusi- va y común a que se refiere la Ley Nº 27157, es decir,puede remodelarse un piso de un edificio modificando no sólo la estructura y ubicación de las secciones de propie- dad exclusiva, sino además las áreas dedicadas a bienescomunes y, de ser afirmativa la respuesta, cuáles serían los límites y requisitos de tal remodelación? 1 Artículo 135º.- Actos de disposición de bienes comunes La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de losbienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto confor- me de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de lassecciones de propiedad exclusiva. Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificato-rios, y las normas de edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros. 2 De acuerdo al Diccionario de la Lengua Española, remodelar es reformar algo, modificando alguno de sus elementos, o variando su estructura.