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/G50/GE1/G67/G2E/G20/G32/G36/G30/G30/G33/G38 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, domingo 18 de enero de 2004 SUNARP /G52/G65/G76/G6F/G63/G61/G6E/G20/G6F/G62/G73/G65/G72/G76/G61/G63/G69/GF3/G6E/G20/G66/G6F/G72/G6D/G75/G6C/G61/G64/G61/G20/G70/G6F/G72 /G52/G65/G67/G69/G73/G74/G72/G61/G64/G6F/G72/G20/G64/G65/G20/G6C/G61/G20/G5A/G6F/G6E/G61/G20/G52/G65/G67/G69/G73/G74/G72/G61/G6C/G20/G4E/GBA/G20/G49/G58 /G61/G20/G73/G6F/G6C/G69/G63/G69/G74/G75/G64/G20/G64/G65/G20/G69/G6E/G73/G63/G72/G69/G70/G63/G69/GF3/G6E/G20/G64/G65/G20/G61/G64/G6A/G75/G64/G69/G2D /G63/G61/G63/G69/GF3/G6E/G2C/G20/G63/G61/G6E/G63/G65/G6C/G61/G63/G69/GF3/G6E/G20/G79/G20/G63/G6F/G6E/G73/G74/G69/G74/G75/G63/G69/GF3/G6E/G20/G64/G65/G68/G69/G70/G6F/G74/G65/G63/G61/G20/G73/G6F/G62/G72/G65/G20/G69/G6E/G6D/G75/G65/G62/G6C/G65 SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 777-2003-SUNARP-TR-L Lima, 5 de diciembre de 2003 APELANTE : INMOBILIARIA Y CONSTR UCTORA ARIZONA S.A. TÍTULO : Nº 142213 del 23.7.2003. RECURSO : H.T.D. Nº 050050 del 18.11.2003. REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima. ACTO : Adjudicación, Cancelación e Hipoteca SUMILLA: PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN "Los asientos registrales son intangibles y su conteni- do producen todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se invaliden conforme a ley". I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCU- MENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título materia del grado se solicita la ins- cripción de la adjudicación, cancelación y constitución dehipoteca sobre el inmueble ubicado en el lote 1 de la man- zana "S" con frente a la calle Michigan, de la Parcelación Semirrústica Rinconada del Lago, distrito de La Molina,presentándose para tal efecto partes notariales de la es- critura pública del 21 de julio de 2003 extendida ante el notario de Lima David Sánchez Manrique-Tavella, encar-gado del oficio del notario Ricardo Fernandini Barreda. II. DECISIÓN IMPUGNADAEl Registrador Público de la Zona Registral Nº IX - Sede Lima, Alonso Amorós Figueroa, denegó la inscripción deltítulo formulando la siguiente observación: "Habiendo vencido los títulos pendientes se procede a revisar la partida registral, constatándose que en el asien- to C 0003 se ha inscrito el dominio a favor de Juan Venan- cio Rodríguez Bisso y su cónyuge Ana Márquez Moreno,por lo que el adjudicante, Inmobiliaria y Constructora Ari- zona S.A., ya no cuenta con dominio sobre la partida regis- tral submateria; en tal sentido, no resulta posible inscribirel acto solicitado por ser incompatible (Arts. 2017º y 2015º del Código Civil)". III. FUNDAMENT OS DE LA IMPUGNACIÓN El apelante interpone el recurso de apelación señalan- do lo siguiente: "Con fecha 14 de julio del 2003 presentamos para su inscripción el título arriba mencionado (se refiere al título materia de apelación), cuya inscripción solicitada preten-de regularizar el acto delictivo cometido por el señor Juan Venancio Rodríguez Bisso; que después de una serie de maniobras nada santas, ha inscrito la declaración de ver-dadero comprador a su favor, inscripción que consta en la partida electrónica 42320463, cuyo hecho alertamos a los Registros Públicos con la apelación que aparece anotadaen la partida mencionada. No es el momento para hacer una relación de todos los hechos cometidos por este señor, porque eso es materiajudicial y que se ventilará en su oportunidad (...). Como hemos manifestado, apelamos al presente título en salvaguarda de los derechos del señor Jorge HumbertoLeón Cabrera a fin de evitar las acciones judiciales que pudiera ejecutar este señor en nuestro perjuicio. A la fecha estamos iniciando el proceso judicial respecti- vo contra el señor Juan Venancio Rodríguez Bisso y contra los que resulten responsables de la inscripción realizada asu favor". IV. ANTECEDENTE REGISTRALFicha Nº 79140 con continuación en la partida electró- nica Nº 42320463 del Registro de la Propiedad Inmueblede Lima perteneciente al lote 1 de la manzana "S" con frente a la calle Michigan de la Parcelación Semirrústica Rinco- nada del Lago, distrito de La Molina. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Samuel Gálvez Troncos. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es si existe adecuación entre el título presentado y el antecedente registral. VI. ANÁLISIS 1. Mediante escritura pública del 21 de julio de 2003 otorgada ante el notario de Lima David Sánchez Manrique- Tavella, encargado del oficio del notario Ricardo Fernandi- ni Barreda, la Inmobiliaria Constructora Arizona S.A., re-presentada por el Sr. José Manuel Passara Gómez adjudi- ca el inmueble descrito en el ítem IV al Sr. José Humberto León Cabrera, soltero, por un monto de US$ 200,000.00(DOSCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS), de los cuales US$ 60,000 sirven para consolidar la hipoteca re- gistrada en la partida electrónica Nº 42320463 y el saldoUS$ 140,000 será pagado en 70 letras de US$ 2,000 cada una. 2. Revisada la partida registral, aparece como último titular de dominio la sociedad conyugal conformada por Juan Venancio Rodríguez Bisso y Ana Márquez Moreno de Ro- dríguez, la cual adquirió el inmueble en mérito de la escri-tura pública del 27.2.2001 otorgada ante el notario de Lima Ricardo Fernandini Barreda, inserta al título archivado Nº 134670 del 14.7.2003. 3. El apelante manifiesta que la sociedad conyugal ha adquirido el lote con "maniobras nada santas". 4. El artículo 3º de la Ley Nº 26366 (Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) es- tablece como una de las garantías del Sistema Nacionalde los Registros Públicos, la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio poste- rior o sentencia judicial firme. Asimismo, el artículo 2013ºdel Código Civil prescribe que el contenido de la inscrip- ción se presume cierto y produce todos sus efectos, mien- tras no se rectifique o se declare judicialmente su invali-dez. 5. De otro lado, el artículo 2011 del Código Civil indica que la calificación que efectúan los registradores deberáhacerse teniendo en cuenta los asientos registrales. En esa línea, el artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos preceptúa, dentro de los alcancesque tiene el Registrador para la calificación de los títulos, el verificar la adecuación de los mismos con los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente. 6. Tal como se señalara en el punto segundo, de la lec- tura de la partida registral se desprende que el último pro- pietario con dominio inscrito es la sociedad conyugal con-formada por Juan Venancio Rodríguez Bisso y Ana Már- quez Moreno de Rodríguez, por lo que la empresa vende- dora no puede disponer de un bien que, registralmente, yano se encuentra inscrito a su favor. 7. Asimismo, el artículo 2017º del Código Civil deter- mina que "no puede inscribirse un título incompatible conotro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior". Este nume- ral recoge el denominado principio de prioridad excluyente que se encuentra además previsto en el artículo X del Títu-lo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. En virtud de este principio, la inscripción del títu- lo Nº 134670 del 14.7.2003 que dio mérito a la extensióndel asiento C00003 de la partida electrónica Nº 42320463 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, ha genera- do el cierre registral de la partida a la inscripción del título