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/G50/GE1/G67/G2E/G20/G33/G30/G35/G31/G39/G32 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, martes 29 de noviembre de 2005 además, debe tenerse en cuenta que los US$ 4,837.60 pagados por la Cooperativa, corresponden justamenteal 6.66% del valor del terreno que ascendió a la suma deUS$ 72,565.40, por lo que cabe revocar la observación formulada. 9. Ahora bien, con el título alzado se transfiere en calidad de venta de derechos y acciones, un equivalentea 3.45% con relación al área matriz de la fracción B quetiene un área total de 4,882.96 m2, es decir, que dichoporcentaje debe ser restado a los 6.66% que eran de propiedad de la Cooperativa, por lo que a esta última le quedarían como derechos de propiedad sobre elinmueble un 3.21%. Pero, además, en el título apeladose señala que el 3.45% equivale a un área de 168.65 m2con los linderos que aparecen de dicho título y se aclaraque a la fecha se está realizando los trámites de subdivisión y que están designados como Lotes Nºs. 24-25. 10. Se aprecia de la partida registral que el terreno de 4,882.96 m2 correspondientes a la fracción B, la quetiene sólo inscrito los proyectos definitivos de habilitación urbana con fines de vivienda, no ha sido objeto de partición entre los copropietarios, por lo que correspondedeterminar si la venta mencionada en el acápite anteriordebe tener acogida registral, en vista que hace referenciaa parte material del predio. 11. De conformidad con lo previsto en el artículo 969° del Código Civil, “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.” Según Cuadros Villena1 “la copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde avarias personas, sobre un bien que no está dividido, detal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae ese derecho. Se trataindiscutiblemente de una forma del derecho de propiedad,por mucho que los autores sostengan que se trata de uninstituto diferente e independiente de la propiedad. Espor eso que el análisis fundamental de la doctrina se asienta en establecer la incompatibilidad que existe entre la exclusividad del derecho de propiedad y la pluralidadde titulares en la copropiedad.” Agrega el citado autor que “para explicar el ejercicio del derecho de propiedad, ahí donde existe pluralidad detitulares se han formulado dos tendencias fundamentales: la que sostiene que el titular tiene sobre la cosa una parte “indivisa” o una “cuota ideal”, y la que sostiene queno es la cosa la que se encuentra dividida idealmente,sino el derecho de propiedad que recae sobre esa cosa.” Como se aprecia de la formulación del artículo 969° de nuestro Código Civil, se ha adoptado la doctrina de las cuotas ideales. Según Cuadros Villena, “esta copropiedad se llama también romanista y se extinguepor la partición”; conforme a esta doctrina, la cuota idealtambién puede ser objeto de disposición, a diferencia dela copropiedad en mano común. 12. Arias Schreiber 2 señala que el precitado artículo 969º del Código Civil establece las característicasfundamentales de la copropiedad, que se enuncian acontinuación: a) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes). b) La pluralidad de sujetos, proyectados hacia el mismo bien o bienes. c) La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y nosobre partes materiales del bien o bienes En concordancia con las definiciones planteadas, el artículo 971º del Código Civil establece que se requiereunanimidad de los copropietarios cuando se trate derealizar actos de disposición, gravamen o arrendamientodel bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. Ello por cuanto la copropiedad es incompatible con la exclusividad del derecho de propiedad y el copropietariotendrá que ejercer sus derechos con las limitacionesinherentes a la pluralidad de titulares. 13. Sin embargo, el Código Civil reconoce a los copropietarios, los derechos que les corresponden respecto del bien común, como son, entre otros, elderecho de uso, el derecho de disfrute y el derecho de disposición, pero sólo respecto de la cuota ideal.Con relación a este último derecho, el artículo 977º del Código Civil establece que “cada copropietario puededisponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos.Puede también gravarlos.” La referida norma no establece restricciones en su aplicación 3. En tal sentido, la cuota ideal puede ser libremente transferida a título oneroso o gratuito por elcopropietario sin requerir para ello el consentimiento delos demás. Asimismo, la cuota ideal puede ser objeto deconstitución de hipoteca u otro gravamen. Al respecto, si bien la norma sustantiva no lo señala expresamente, debe señalarse que el titular de un gravamen sobrederechos y acciones sobre un bien, estará sujeto a queel transferente o constituyente del gravamen obtengaparte material de dicho bien en la división y partición quese realice. 14. Pero no solamente se reconoce la plena validez de los actos de disposición efectuados por loscopropietarios respecto de su cuota ideal, como veremosa continuación. 15. El artículo 978º del Código Civil señala que “Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva,dicho acto sólo será válido desde el momento en que seadjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.” Al respecto, según se precisó en el expediente de Casación 953-96-Lambayeque, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 24 de abril de 1998, p.760 4, debe entenderse “que cuando el Código habla de validez, quieredecir eficacia, y es que el acto de disposición exclusivarealizado por un copropietario es un acto válido sujeto acondición suspensiva que será eficaz cuando la parte ototalidad del bien que ha dispuesto le sea adjudicado, y, en caso de no cumplirse la mencionada condición suspensiva, recién se podrá plantear la nulidad de dichoacto.” Es decir, conforme a la interpretación planteada por la Corte Suprema, la normativa vigente reconoce la validezde los actos que suponen el ejercicio de propiedad exclusiva de todo o parte del bien, y no solamente la posibilidad de disponer de cuotas ideales del mismo. 16. De la lectura del contrato de compraventa venido en grado de apelación, se advierte que en el términoprimero se señala que los vendedores son propietarios de una fracción de terreno, ubicado en el inmueble descrito en el acápite la cláusula primera, equivalente a3.45% del área matriz. Más adelante, se señala en el término segundo que la Cooperativa transfiere en calidad de venta de derechosy acciones de una fracción del terreno descrito en el primer considerando a favor de la compradora. Posteriormente, en la cláusula tercera, se hace constar que la compradora conoce perfectamente el bienque adquiere, aclarando que a la fecha se estarealizándose los tramites de subdivisión y que estándesignados como lotes Nºs. 24-25. 17. En tal sentido, conforme a los términos que fluyen del acuerdo de voluntades plasmado en el precitadotérmino segundo de la minuta, y acorde con lainterpretación objetiva de los actos jurídicos regulada enel artículo 168° 5 del Código Civil, resulta claro que el acto materia de la rogatoria formulada por el interesado, se refiere a la transferencia de los derechos y acciones que corresponden a la vendedora sobre el predio descritoen el rubro IV (Antecedente Registral); ello sin perjuiciode la descripción de una parte material del bien contenidaen la cláusula primera, la misma que es válida para la 1CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo II. Cultural Cuzco. 1ra. Edición. Lima, 1995. Pág. 613. 2ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil de 1984. Derechos Reales 3Sin perjuicio del derecho de retracto a que se refiere el numeral 2 del artículo 1599º del Código Civil, establecido a favor del copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. 4En Código Civil. Gaceta Jurídica. 9na. Edición. Setiembre 2001. Pág. 300. 5Artículo 168º.- El acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe.