Norma Legal Oficial del día 29 de noviembre del año 2005 (29/11/2005)

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NORMAS LEGALES

MORDAZA, martes 29 de noviembre de 2005

ademas, debe tenerse en cuenta que los US$ 4,837.60 pagados por la Cooperativa, corresponden justamente al 6.66% del valor del terreno que ascendio a la suma de US$ 72,565.40, por lo que cabe revocar la observacion formulada. 9. Ahora bien, con el titulo alzado se transfiere en calidad de venta de derechos y acciones, un equivalente a 3.45% con relacion al area matriz de la fraccion B que tiene un area total de 4,882.96 m2, es decir, que dicho porcentaje debe ser restado a los 6.66% que eran de propiedad de la Cooperativa, por lo que a esta MORDAZA le quedarian como derechos de propiedad sobre el inmueble un 3.21%. Pero, ademas, en el titulo apelado se senala que el 3.45% equivale a un area de 168.65 m2 con los linderos que aparecen de dicho titulo y se aclara que a la fecha se esta realizando los tramites de subdivision y que estan designados como Lotes Nºs. 24-25. 10. Se aprecia de la partida registral que el terreno de 4,882.96 m2 correspondientes a la fraccion B, la que tiene solo inscrito los proyectos definitivos de habilitacion MORDAZA con fines de vivienda, no ha sido objeto de particion entre los copropietarios, por lo que corresponde determinar si la venta mencionada en el acapite anterior debe tener acogida registral, en vista que hace referencia a parte material del predio. 11. De conformidad con lo previsto en el articulo 969° del Codigo Civil, "hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o mas personas." Segun MORDAZA Villena1 "la copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias personas, sobre un bien que no esta dividido, de tal modo que cada copropietario conoce la proporcion de su derecho de propiedad, pero no conoce en que parte de la cosa o del bien recae ese derecho. Se trata indiscutiblemente de una forma del derecho de propiedad, por mucho que los autores sostengan que se trata de un instituto diferente e independiente de la propiedad. Es por eso que el analisis fundamental de la doctrina se asienta en establecer la incompatibilidad que existe entre la exclusividad del derecho de propiedad y la pluralidad de titulares en la copropiedad." Agrega el citado autor que "para explicar el ejercicio del derecho de propiedad, ahi donde existe pluralidad de titulares se han formulado dos tendencias fundamentales: la que sostiene que el titular tiene sobre la cosa una parte "indivisa" o una "cuota ideal", y la que sostiene que no es la cosa la que se encuentra dividida idealmente, sino el derecho de propiedad que recae sobre esa cosa." Como se aprecia de la formulacion del articulo 969° de nuestro Codigo Civil, se ha adoptado la doctrina de las cuotas ideales. Segun MORDAZA Villena, "esta copropiedad se llama tambien romanista y se extingue por la particion"; conforme a esta doctrina, la cuota ideal tambien puede ser objeto de disposicion, a diferencia de la copropiedad en mano comun. 12. MORDAZA Schreiber2 senala que el precitado articulo 969º del Codigo Civil establece las caracteristicas fundamentales de la copropiedad, que se enuncian a continuacion: a) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes). b) La pluralidad de sujetos, proyectados hacia el mismo bien o bienes. c) La particularidad de que sus derechos estan representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes En concordancia con las definiciones planteadas, el articulo 971º del Codigo Civil establece que se requiere unanimidad de los copropietarios cuando se trate de realizar actos de disposicion, gravamen o arrendamiento del bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en el. Ello por cuanto la copropiedad es incompatible con la exclusividad del derecho de propiedad y el copropietario tendra que ejercer sus derechos con las limitaciones inherentes a la pluralidad de titulares. 13. Sin embargo, el Codigo Civil reconoce a los copropietarios, los derechos que les corresponden respecto del bien comun, como son, entre otros, el derecho de uso, el derecho de disfrute y el derecho de disposicion, pero solo respecto de la cuota ideal.

Con relacion a este ultimo derecho, el articulo 977º del Codigo Civil establece que "cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede tambien gravarlos." La referida MORDAZA no establece restricciones en su aplicacion 3 . En tal sentido, la cuota ideal puede ser libremente transferida a titulo oneroso o gratuito por el copropietario sin requerir para ello el consentimiento de los demas. Asimismo, la cuota ideal puede ser objeto de constitucion de hipoteca u otro gravamen. Al respecto, si bien la MORDAZA sustantiva no lo senala expresamente, debe senalarse que el titular de un gravamen sobre derechos y acciones sobre un bien, estara sujeto a que el transferente o constituyente del gravamen obtenga parte material de dicho bien en la division y particion que se realice. 14. Pero no solamente se reconoce la plena validez de los actos de disposicion efectuados por los copropietarios respecto de su cuota ideal, como veremos a continuacion. 15. El articulo 978º del Codigo Civil senala que "Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo sera valido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practico el acto." Al respecto, segun se preciso en el expediente de Casacion 953-96-Lambayeque, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 24 de MORDAZA de 1998, p.7604 , debe entenderse "que cuando el Codigo habla de validez, quiere decir eficacia, y es que el acto de disposicion exclusiva realizado por un copropietario es un acto valido sujeto a condicion suspensiva que sera eficaz cuando la parte o totalidad del bien que ha dispuesto le sea adjudicado, y, en caso de no cumplirse la mencionada condicion suspensiva, recien se podra plantear la nulidad de dicho acto." Es decir, conforme a la interpretacion planteada por la Corte Suprema, la normativa vigente reconoce la validez de los actos que suponen el ejercicio de propiedad exclusiva de todo o parte del bien, y no solamente la posibilidad de disponer de cuotas ideales del mismo. 16. De la lectura del contrato de compraventa venido en grado de apelacion, se advierte que en el termino primero se senala que los vendedores son propietarios de una fraccion de terreno, ubicado en el inmueble descrito en el acapite la clausula primera, equivalente a 3.45% del area matriz. Mas adelante, se senala en el termino MORDAZA que la Cooperativa transfiere en calidad de venta de derechos y acciones de una fraccion del terreno descrito en el primer considerando a favor de la compradora. Posteriormente, en la clausula tercera, se hace constar que la compradora conoce perfectamente el bien que adquiere, aclarando que a la fecha se esta realizandose los tramites de subdivision y que estan designados como lotes Nºs. 24-25. 17. En tal sentido, conforme a los terminos que fluyen del acuerdo de voluntades plasmado en el precitado termino MORDAZA de la minuta, y acorde con la interpretacion objetiva de los actos juridicos regulada en el articulo 168° 5 del Codigo Civil, resulta MORDAZA que el acto materia de la rogatoria formulada por el interesado, se refiere a la transferencia de los derechos y acciones que corresponden a la vendedora sobre el predio descrito en el rubro IV (Antecedente Registral); ello sin perjuicio de la descripcion de una parte material del bien contenida en la clausula primera, la misma que es valida para la

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MORDAZA VILLENA, MORDAZA Ferdinand. Derechos Reales. Tomo II. Cultural Cuzco. 1ra. Edicion. MORDAZA, 1995. Pag. 613. MORDAZA SCHREIBER PEZET, Max. Exegesis del Codigo Civil de 1984. Derechos Reales Sin perjuicio del derecho de retracto a que se refiere el numeral 2 del articulo 1599º del Codigo Civil, establecido a favor del copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. En Codigo Civil. Gaceta Juridica. 9na. Edicion. Setiembre 2001. Pag. 300. Articulo 168º.- El acto juridico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se MORDAZA expresado en el y segun el MORDAZA de la buena fe.