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Pág. 233669 NORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALESNORMAS LEGALES Lima, jueves 21 de noviembre de 2002 sin embargo, vista la escritura adjunta solo interviene el Sr. Sixto Torres Carpio, quien no acredita tener la representación para disponer los derechos de su cónyuge, conforme el Art. 315 del C.C. 2.- Asimismo, existe discrepancia con el área que se vende, ya que según el antecedente registral el bien tiene un área de 220.00 m2, sin embargo se vende 110.00 m2 y vista la ficha registral no se ha inscrito la subdivisión por lo que en todo caso previamente deberá regularizar (en trámite aparte). 3.- Se indica como ubicación del inmueble, según escritura el sublote A de la calle Juan Manuel Polar 110 Urb. San Lorenzo del distrito de Mariano Melgar y según la ficha registral el bien se encuentra ubicado en el lote 01 de la mz. C de la Urb. San Lorenzo. DECISIÓN. No procede la inscrip- ción solicitada por los fundamentos expuestos. SUGEREN- CIA. 1.- El usuario deberá solicitar la tacha y efectuar una nueva escritura de transferencia en la que intervenga la cón- yuge propietaria, en caso contrario deberá aclarar. 2.- Debe aclarar respecto del área que se transfiere así como de la ubicación del bien.” III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Don Hugo Torres Medina, interpone recurso de apela- ción en contra de la observación, sosteniendo que: 1) de conformidad con lo establecido por el Art. 2011º del Códi-go Civil corresponde al registrador la calificación de los antecedentes registrales; en tal virtud, el registrador debió tener en cuenta que el dominio inscrito en la partida 1142588del Registro de Propiedad Inmueble a favor de Hilda Alí Gómez, fue el que anteriormente le correspondió, en cali- dad de propiedad exclusiva, a Juana Estela Medina Usna-yo, a mérito de la escritura pública del 17 de junio de 1996 sobre partición de bien inmueble de propiedad de la socie- dad conyugal y liquidación de la sociedad de gananciales,otorgada ante Notario Público Dr. Ja vier De Taboada Viz- carra, mediante la cual se dividió el inmueble materia de la rogatoria en dos lotes, instrumento que corre inscrito en lapartida 11012667 del Registro de Personas Naturales des- de el 22 de julio de 2002; 2) la ratificación que se exige debe efectuar el Sr. Sixto Torres Carpio, no tendría ningúnefecto legal, porque tal como aparece de la escritura públi- ca de liquidación de sociedad de gananciales y de la escri- tura pública presentada (al despacho de la Registr adora), esta persona ya no tiene ningún derecho respecto al in- mueble materia de la rogatoria; en consecuencia, no se encuentra legitimada para efectuar ninguna aclaración; 3)solicita se disponga la inscripción de su adquisición para no verse desamparado, alegando que la misma es legítima y la ha efectuado al amparo de la fe registral. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha 253936 que continúa en la partida electrónica 01142588 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral XII – Sede Arequipa, corre inscrito un lote de terre-no urbano signado con el número uno de la manzana “C” del plano general de la Urbanización San Lorenzo, ubicado en el distrito de Miraflores, provincia y departamento de Arequipa.Asimismo, en la partida electrónica 11012667 del Registro de Personas Naturales de la Zona Registral XII – Sede Arequi- pa, corre inscrita la separación de patrimonios y sustituciónde régimen patrimonial, respecto de don Sixto Torres Carpio y doña Juana Estela Medina Usnayo. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviniendo como Vocal ponente el Dr. Jorge Linares Carreón. De lo expuesto y del análisis del caso, a cr iterio de esta Sala, las cuestiones en discusión son las siguientes: 1. Establecer, si en el presente caso se requiere la ins- cripción, como acto previo, de la subdivisión que individua- lice a los dos sublotes generados con ocasión de la sepa- ración de patrimonios y sustitución de régimen patrimonial,que se ha inscrito en la partida electrónica 11012667 del Registro de Personas Naturales. 2. Si, es suficiente la intervención de sólo don Sixto Torres Carpio para la inscripción de la compraventa. VI. ANÁLISISPrimero.- A mérito del título presentado, se pretende inscribir una traslación de dominio en vía de compraventa,respecto del denominado sublote “A” del inmueble sito en la calle Juan Manuel Polar Nº 110 de la Urb. San Lorenzo, distrito de Mariano Melgar, en esta ciudad de Arequipa. Segundo.- Del análisis de la ficha 253936 que continúa en la partida electrónica 01142588 del Registro de Propiedad In- mueble de Arequipa, se verifica la inscripción de un lote de terreno urbano signado con el número uno de la manzana “C”de la urbanización San Lorenzo, ubicado en el distrito de Mira- flores, provincia y departamento de Arequipa. Del asiento 1-c) de la partida registral, se constata que el dominio se encuentrainscrito a favor de la sociedad conyugal formada por don Sixto Torres Carpio y doña Estela Medina de Torres; a su vez, en el asiento 2-c), consta inscrito que doña Hilda Eusebia Alí Go-mez ha adquirido el dominio del 50% de derechos del inmue- ble, a mérito de la compraventa celebrada con Estela Medina Usnayo y Sixto Torres Carpio, según escritura pública del 14 dediciembre de 2000 y escritura pública de aclaración y ratifica- ción del 22 de abril de 2002. Tercero.- Asimismo, del análisis de la partida electrónica 11012667 del Registro de Personas Naturales, se comprueba que mediante escritura pública de partición de bien inmueble de propiedad de la sociedad conyugal y liquidación de socie-dad de gananciales, que el 17 de junio de 1996 otorgaron ante el Notario Público, Dr. Javier De Taboada Vizcarra, don Sixto Torres Carpio y doña Juana Estela Medina Usnayo de Torres,éstos decidieron partir el inmueble de su propiedad ubicado en la calle Juan Manuel Polar antes denominada General Nicanor Ruiz de Somocurcio, signado con los números 108 y 110, loteNº 1, manzana C, de la Urb. San Lorenzo del distrito de Maria- no Melgar, en dos sublotes de 110,00 m2 cada uno, con los linderos y medidas perimétricas que se señalan en el título ar-chivado bajo el Nº 2002-00009672; igualmente, acordaron li- quidar la sociedad de gananciales y, en la cláusula tercera del referido título, se estableció que: “las partes convienen que lasubdivisión e independización del inmueble y su registro res- pectivo se hará en forma individual (…)”. Empero, en el Regis- tro de Propiedad Inmueble no se ha inscrito la subdivisión encuestión. Cuarto.- Conforme al Inc. 1 del Art. 971º del Código Civil, las decisiones sobre el bien común se adoptarán por unani-midad para disponer el bien; asimismo, de acuerdo al Art. 315º del mismo código sustantivo, para disponer de los bie- nes sociales y gravarlos, se requiere de la intervención delmarido y la mujer. En el presente caso, del análisis de la par- tida registral, fluye que el inmueble está sujeto a un régimen de copropiedad, correspondiéndole el 50% de derechos a lasociedad conyugal conformada por don Sixto Torres Carpio y doña Juana Estela Medina Usnayo de Torres, y el otro 50% de derechos a doña Hilda Eusebia Alí Gomez. Los asientosque publicitan tal realidad registral no han sido rectificados, modificados por título posterior o declarados inválidos, por lo que se encuentran protegidos por el principio de legitimaciónque recoge el Art. 2013º del Código Civil. Quinto.- En razón a lo señalado en los considerandos pre- cedentes, y teniéndose en cuenta la realidad registral que sepublicita en la partida, en el sentido de que el inmueble se en- cuentra sometido a un régimen de copropiedad en la forma antes detallada, la compraventa que se pretende inscribir in-fringe el contenido normativo de los Arts. 315º y 971º del Códi- go Civil, lo que implica que no sólo es necesaria la intervención de la cónyuge de don Sixto Torres Carpio, esto es, doña JuanaEstela Medina Usnayo de Torres, sino que también se hace necesaria la intervención de doña Hilda Eusebia Alí Gomez; por tanto, la inscripción peticionada es improcedente, porqueen el Registro de Propiedad Inmueble no se encuentra inscrita, como acto previo, la subdivisión que permita la individualiza- ción fáctica del inmueble en los dos sublotes antes referidos, yla atribución de propiedad exclusiva respecto a cada uno, se- gún la escritura pública de partición de bien inmueble y liquida- ción de sociedad de gananciales inscrita en la partida 11012667del Registro de Personas Naturales. La falta de inscripción de la subdivisión constituye un obstáculo que impide el acceso al registro del acto materia de la rogatoria, al no estar regulariza-do el tracto sucesivo, según los Arts. V y VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Púb licos. En razón a lo señalado, el primer extremo de la observación debe confir-marse, y ampliarse en el sentido de que es necesaria, también, la intervención de doña Hilda Eusebia Alí Gomez. Sexto.- Que, asimismo, re visada la partida registral se comprueba que el inmueble tiene un área de 220,00 m2; sin embargo, del título presentado se desprende que es materia de compraventa un área de 110,00 m2, ello porqueno se ha inscrito en el Registro de Propiedad Inm ueble la subdivisión correspondiente. Por tal motivo, el segundo extremo de la observación debe confirmarse.