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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G33/G31/G35/G35/G37/G38 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, lunes 27 de marzo de 2006 - Que lo que se está realizando en este caso es una permuta sujeta a las reglas de la compraventa, porque los transfirientes al adquirir la propiedad de todo el predio para efectuar las obras de habilitación, comprometieronsu voluntad para compensar el precio de venta con algunos lotes. Por lo que, en cumplimiento de los acuerdos sostenidos entre las partes, se ha adjudicadoel lote 17 de la Manzana G de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la Universidad Católica de Santa María sobre la base de una tasación, la misma que haexcedido el precio base, por lo tanto, se ha tenido que reembolsar la suma de US $ 1, 441.00. - Sostiene también que de la cantidad mencionada anteriormente se puede obtener un resultado total para determinar el valor del terreno y así completar el pago de los derechos registrales. - Respecto a las facultades del directivo, manifiesta que si bien en este caso no se trata de la transferencia a un asociado sino más bien de culminar un compromiso oacuerdo celebrado para la adquisición del terreno que conllevó la culminación de la Habilitación Urbana, esto es que la actual propietaria del predio lo transfiere a laasociación de docentes celebrando un contrato y un acuerdo para la cesión del terreno en compensación del precio de venta. De lo que se desprende, a su parecer,que no se requiere de autorización expresa para la transferencia que se está peticionado. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha 170715 del Registro de Predios de la Zona XII – Sede Arequipa, está inscrito el bien materia de transferencia, ubicado en Lote 17 de la Manzana G de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la UniversidadCatólica de Santa María. V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓNInterviene como Vocal ponente Raúl Jimmy Delgado Nieto. De lo expuesto y análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son las siguientes: a) Cuál es la naturaleza jurídica del acto jurídico contenido en las escrituras públicas del 1 de octubre de 2001. b) Si los representantes de la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica Santa María de Arequipa que suscribieron la escritura pública detransferencia de dominio del 1 de octubre de 2001, tenían facultades suficientes para realizar dicho acto. c) Si se ha acreditado el pago del impuesto predial por el ejercicio 2001. VI. ANÁLISISVI.1.Cuál es la naturaleza jurídica del acto jurídico contenido en la escritura pública del 1 de octubrede 2001. 1. Mediante el título materia de alzada se solicita la inscripción de la transferencia del lote 17 de la manzana “G” que se encuentra inscrito en la ficha registral N° 170715 que continúa en la partida electrónicaN° 01138442 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa, a favor de los esposos Daniel Eulogio Ramírez Fuentes y Nicanora GeorginaCalderón Paredes, en mérito a la transferencia realizada por la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María – que en adelantese le denominará como: la Asociación -, mediante escritura pública del 1 de octubre del 2001 otorgada ante Notaria de Arequipa María Emilia Ladrón de GuevaraZuzunaga. 2. El Registrador en el primer extremo de la observación considera que debe aclararse cuál es lavalorización global del predio, pues únicamente se ha efectuado la valorización de un área de 20.59 m2 (US$1,441.00), cuando el lote 17 de la Manzana “G”materia de transferencia tiene un área total de 138.62 m2, por lo tanto, corresponde determinar si para la inscripción solicitada se requiere contar con lavalorización de todo el inmueble. 3. El Sistema Registral peruano es uno de carácter causalista, donde el asiento registral no tiene vida propiaporque está conectado causalmente con el título que le dio origen. Es por ello que el artículo 46º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos señala que en el asiento registral se expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título. 4. A tal efecto, tenemos en el título presentado las siguientes escrituras públicas: A. Escritura pública del 28 de agosto de 1997, denominada Compraventa y ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana: Esta escritura pública contiene en sucinto las siguientes cláusulas: - La venta que efectúan los esposos Ramírez- Calderón a la Asociación de Vivienda para Docentes de la Universidad Católica de Santa María de 27 384.50 metros cuadrados (cláusula quinta) . - El área útil que corresponde tanto a los esposos Ramírez-Calderón como a la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María, en la siguiente forma: para los primeros un área útil de 3 148.55 metros cuadrados (16.95%); y para los segundos 15 430.00 metros cuadrados (83.05%), haciendo un total de área útil de 18 578.55 metros cuadrados, (cláusula tercera). - El acuerdo de ejecución conjunta de las obras de habilitación urbana en proporción a los porcentajes de área útil establecidos, (cláusula cuarta) . B. Escritura pública del 1 de octubre de 2001 denominada liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana: Las cláusulas principales de esta escritura pública, 1.2), 1.3), 1.4) y 2.2.2) establecen respectivamente lo siguiente: 1.2. Que en la cláusula cuarta del contrato referido señalaron expresamente que las obras de habilitación urbana se ejecutarían en forma conjunta dentro del programa tentativo y de inversiones formulado por la empresa INVERCON E.I.R.L. quedando establecido que los esposos Daniel Ramírez Fuentes y Nicanora Calderón Paredes de Ramírez, aportarían el 16.95% y la asociación el 83.05% del monto total del costo de la obra, conviniendo asimismo que para los efectos de interpretación de los aspectos técnicos y la ejecución adecuada de la obra, las partes se someterían al pronunciamiento pericial del arquitecto José Luis Paredes Núñez. 1.3. Asimismo, establecieron en dicho contrato que el área bruta vendida a la Asociación de Vivienda para Docentes de la Universidad Católica era de 27 384.50 metros cuadrados del proyecto y el área útil de 15 430.00 que representaba el 83.05%; y el área bruta de los señores Ramírez-Calderón era de 5 589.00 metros cuadrados y el área útil de 3148.55 metros cuadrados, representando el 16.95% del proyecto total, conviniendo en la cláusula tercera en su parte final que si se lograran mejores metas físico-económicas, sus resultados serían distribuidos de acuerdo a los porcentajes establecidos. 1.4. Que en mérito a lo convenido en la escritura pública celebrada el 28.08.1997 ante el Notario Dr. Javier Rodríguez Velarde el arquitecto señor José Luis Paredes Núñez ha presentado su informe final sobre la realización del proyecto de obra mancomunada, el mismo que se va adjunto al presente. 2.2.2. (La Asociación de Vivienda de Docentes de la UCSM se compromete a lo siguiente): A entregar, vía escritura pública, a los señores Ramírez-Calderón el déficit de área útil que tienen de 118.03 metros cuadrados, según el informe que se adjunta al presente emitido por el arquitecto José Luis Paredes Núñez, área que se entregará en uno de los lotes de propiedad de la asociación, debiendo los señores Ramírez-Calderón compensar en dinero si el área del lote fuera mayor a la de la compensación”.