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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G33/G31/G35/G36/G30/G37 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, martes 28 de marzo de 2006 al suelo o terreno, mas no puede comprender el sobresuelo o construcciones. - Manifiesta que el derecho de superficie que se le otorgó comprende la totalidad del inmueble lo cual es admisible dentro del campo del derecho de contratación. - Asimismo, sostiene que el derecho de uso y superficie que ya se encuentra inscrito no es unotorgamiento de superficie bajo las condiciones delartículo 1030 del Código Civil sino que simplemente esun otorgamiento de un Uso, lo que no es lo mismo que un derecho de superficie. IV. ANTECEDENTE REGISTRALEn la ficha 240 que continúa en la partida electrónica N° 4000001 del Registro de Predios de la Zona XII – Sede Arequipa, se encuentra inscrito el bien materia de transferencia. V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓNInterviene como Vocal ponente la Dra. Mirtha Rivera Bedregal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: ¿Si en el presente caso existen títulos anteriores pendientes de inscripción incompatibles con el título cuya inscripción se pretende? ¿Si procede disponer la suspensión de la vigencia del asiento de presentación del título apelado? ¿Si el título venido en grado ha cumplido con las formalidades establecidas en las normas especiales paralograr su acceso al Registro? VI. ANÁLISIS 1. En el tercer pleno del Tribunal Registral realizado los días 21 y 22 de febrero de 2003 se aprobó comoprecedente de observancia obligatoria el siguiente texto: “El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordanciacon los artículos 26° y 29° del mismo reglamento, esdecir, en el caso que un título presentado conposterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a suinscripción; y en el caso de ser incompatible, debeprocederse a la calificación y suspensión del asiento depresentación del título posterior”. 2. El artículo 26 del Reglamento General de los Registros Públicos señala: “Durante la vigencia de asientode presentación de un título, no podrá inscribirse ningúnotro que sea incompatible. Un título es incompatible conotro ya presentado, cuando los mismos están referidosa actos o derechos excluyentes entre sí”. Como se puede advertir del tenor del artículo precedente, el Reglamento ha tratado de definir lo quese debe de entender como incompatibilidad, cuando seseñala que se trata de casos en los que se refieren aactos o derechos excluyentes entre sí; en tal sentido elRegistrador determinará la existencia de incompatibilidad, la cual procederá, sólo en el caso que registrado uno de los títulos, no resultase legalmente viable la inscripcióndel otro. Asimismo el literal a) del artículo 29 del referido Reglamento General, señala que: “Se suspende el plazode vigencia del asiento de presentación cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anteriorreferido a la misma partida registral y el mismo resulteincompatible”; la norma agrega que “la suspensiónconcluye con la inscripción o caducidad del asiento depresentación del título anterior”. 3. En el presente caso, se procedió a suspender el título cuya inscripción se pretende señalando que seencuentran pendientes de inscripción respecto a la mismapartida los siguientes títulos: - Título N° 68955 del 26 de octubre referente a la adjudicación por subasta pública del inmueble submateria. - Título N° 70071 del 31.10.2005 referente al levantamiento de embargo por caducidad (asiento 6 delrubro d) de la ficha N° 240 que continúa en la partida electrónica N° 4000001). - Título N° 72126 del 8.11.2005 sobre adjudicación por subasta pública del inmueble submateria. - Título N° 73163 del 11.11.2005 sobre inscripción de la medida cautelar de embargo del inmueble inscrito enla ficha N° 240 que continúa en la partida electrónicaN° 4000001. En tal sentido, corresponde a esta instancia evaluar la compatibilidad o incompatibilidad de los títulos anteriores pendientes de inscripción y de existirincompatibilidad confirmar la suspención formulada porel Registrador Público. 4. Respecto al título N° 68955, de acuerdo a la información proporcionada por el Sistema de Información Registral (SIR), dicho título se encuentra tachado desde el 4 de noviembre de 2005, en cuanto a los títulosN°s. 70071 y 73163 por medio de los cuales se solicita lacancelación por caducidad del embargo inscrito en elasiento 6 del rubro d) y la inscripción de la medida cautelarde embargo dictada por el ejecutor coactivo de la Municipalidad Provincial de Arequipa respectivamente, debemos señalar que con el título cuya inscripción sepretende (derecho de superficie) no existeincompatibilidad, puesto, que no se encuentran referidosa actos o derechos excluyentes entre sí. Finalmentecon relación al título N° 72126 en el que se pretende la inscripción de la adjudicación por subasta pública del inmueble submateria, existe incompatibilidad ya que sise inscribiera dicho título, la titularidad del dominio cambia,por lo tanto, no sería factible la inscripción del presentetítulo, puesto, que el derecho de superficie sería otorgadopor quien no tiene la calidad de propietario, requiriéndose para su inscripción en el Registro que exista adecuación entre el otorgante del derecho y el titular registral, ya queninguna inscripción puede efectuarse sin que éste inscritoo se inscriba el derecho de donde emana, en aplicacióndel principio registral de tracto sucesivo plasmado en elartículo 2015 del Código Civil. En este orden de ideas, podemos concluir que el presente título es incompatible con el título N° 72126;consecuentemente corresponde confirmar el 3° extremode la observación. 5. De otro lado, sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, se debe señalar que el artículo 1030 del Código Civil define al derecho de superficie como aquel derecho real que confiere al superficiario gozar dela facultad de tener temporalmente una construcción enpropiedad separada sobre o bajo la superficie del sueloy que el mismo no puede durar más de 99 años. A suvencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto. Roca Sastre 1 señala que el derecho de superficie urbana es el derecho real de tener y mantener,temporalmente, en terreno o inmueble ajeno unaedificación, en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho ajeno de edificar. Asimismo, anota el autor español que la función del derecho real desuperficie es gozar de un terreno para tener y manteneren él una edificación, encima o debajo del suelo, obtenidapor la facultad ajena de su construcción. Por consiguiente,el derecho de superficie implica la facultad de hacer y de mantener una edificación en suelo ajeno, lo que implica un doble goce: el del suelo en la construcción del edificioy el de ese edificio una vez construido, aunque en estesegundo estadio el goce derive directamente de lapropiedad de lo edificado, o sea, de la propiedadsuperficiaria. En tal sentido, el derecho de superficie es un derecho real autónomo y con propia sustantividad en virtud delcual se genera la posibilidad de gozar temporalmente delsuelo que es propiedad de otro, el cual ve también limitadosu derecho al restringirse sus alcances por efecto deaquél. 6. Respecto al numeral 2.2 de la observación, que señala que actualmente se encuentra inscrita una cesiónen uso y un derecho de superficie respecto de una parte 1 Roca Sastre Ramón. Derecho Hipotecario. Octava Edición. Tomo V. Bosch Casa Editorial S.A. Barcelona, 1997. Pág. 475.