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Pág. 197190 NORMAS LEGALES Lima, viernes 12 de enero de 2001 de Sucesiones Intestadas, en tal sentido la ratificación de la compraventa deberá celebrarse con sus herederos"; intervinien- do como Vocal ponente el Dr. Samuel Gálvez Troncos; y, CONSIDERANDO: Que, mediante el presente título se solicita la anotación preventiva de promesa de venta que otorga la sociedad conyugal conformada por José Abel Alfaro Pacheco e Yda María Pacheco Liza de Alfaro a favor de la Cooperativa de Vivienda Ayacucho representado por Virgilio Oriundo Suárez, Mamerto Rojas Cas- tro, Rafael Romaní Huacce, Julio C. Palomino Flores, Virgilio Choque Fernández, Heliades Chachaima Palomino y Moisés Najarro Rúa, en mérito al Testimonio de la escritura pública del 6 de junio de 1972 extendida ante el Notario de Ayacucho Basilio Machaca Conde; Que, consta de la partida registral, LVII a fojas 245 al 248 del tomo 33 del Registro de Propiedad Inmueble de Ayacucho, que continúa en el tomo 68 fojas 497 al 500, tomo 102, fojas 371 al 386, trasladada a la ficha 007537/0020903 del mismo Regis- tro, la inscripción en el asiento 19B de la Lotización Urbana denominada San José, sobre todo el terreno (título Nº 5904 del 2 de agosto de 1988), y en el asiento 32B la rectificación y replanteo de dicha lotización, existiendo en posteriores asientos diversas independizaciones; Que, consta del título venido en grado, que José Abel Alfaro Pacheco y su esposa Yda María Pacheco Liza de Alfaro como propietarios del inmueble de mayor extensión denominado San José de la provincia de Huamanga, departamento de Ayacucho, convinieron con los representantes de la Cooperativa de Vivien- da Ayacucho, en ceder el área de 16 421,50 m2, comprendido dentro del predio en mención vía promesa de venta; Que, según consta de las cláusulas tercera, cuarta y quinta de la escritura pública de alzada, los vendedores ceden en calidad de venta en favor de la Cooperativa de Vivienda "Aya- cucho" Limitada, la extensión superficial de dieciséis hectáreas y cuatrocientos noventiuno metros cuadrados y cincuenta centímetros, por el precio de 100 000,00 soles oro por hectárea, es decir, por el precio total de 1 604 915,00 soles, oro, conviniendo las partes que al momento de firmarse la minuta los promiten- tes compradores abonarán la suma de 120 000 soles oro en efectivo y el saldo de 1 484 915,00 soles oro se pagará en armadas mensuales a partir del 30 de abril de 1972 hasta el 30 de abril de 1974; Que, asimismo, en la cláusula sexta se consigna, textual- mente: "Habiéndose establecido como plazo para procederse a la elevación de la escritura pública de la definitiva de compra- venta de este contrato, da de dos años a partir del treinta de abril del presente año al treinta de abril de mil novecientos setenticuatro, lapso que corresponde al presente contrato de promesa de compraventa, las partes convienen y para el caso de que la Cooperativa compradora no pudiera cumplir con el pago total del precio fijado, el contrato de compraventa com- prenderá una extensión de terreno hasta donde alcance a cubrir las sumas pagadas" ; Que, el Artículo 1392º del Código Civil de 1936 vigente a la fecha del otorgamiento del instrumento subexámine, prescribe: "el convenio por el cual una persona promete vender o comprar a otra, alguna cosa, por un precio y en un plazo determinados, produce efectos de la compraventa, desde que el coestipulante declare en el plazo fijado, su voluntad de comprar o vender"; Que, además el Artículo 1393º de la normatividad aplicada señala: "en la promesa de comprar o vender, se designará el plazo. Este plazo no puede pasar de dos años, si la cosa es inmueble o derecho sobre inmueble ...."; Que, conforme a reiterada jurisprudencia de este Tribu- nal, como las expresadas en las Resoluciones Nº 377-96- ORLC/TR, Nº 272-97-ORLC/TR y Nº 270-98-ORLC/TR, ba- sadas en la jurisprudencia de la Corte Suprema, cuando en un contrato denominado por las partes como promesa de venta, se ha pactado la obligación del vendedor de transferir la propiedad y la del comprador de pagar su precio en dinero, encontrándose en el contrato todos los elementos esenciales del contrato de compraventa, debe éste calificarse como tal, aun cuando se le hubiere dado otra denominación; en tal sentido, se aprecia del título alzado que estamos frente a un contrato de compraventa, porque el contrato tiene todos los elementos requeridos por la ley, máxime si como se ha seña- lado en el cuarto considerando, parte del precio ya se había pagado como cuota inicial, aunado al hecho que la escritura contiene inserto el recibo de pago del impuesto de enajenacio- nes de fecha 23 de marzo de 1972; Que, por la consideración expresada debe revocarse la obser- vación en los extremos que señala que se trata de un contrato de promesa de venta, por haberlo denominado así las partes con- tratantes, solicitando que se celebre el contrato definitivo de compraventa o la ratificación, en la que deberá intervenir la sucesión de José Abel Alfaro Pacheco; Que, por otro lado, conforme se estipula en la cláusula sexta, el bien materia de venta podrá ser modificado en razón de la cantidad abonada por el comprador hasta el plazo convenido; circunstancia que hace que tanto el bien materia de venta comoel precio sean determinables, porque se ha establecido el meca- nismo a través del cual se determinará el bien - el precio por hectárea -, no siendo necesario un nuevo acuerdo de las partes, en cuanto a este aspecto, para considerar válida la compra- venta; Que, sin embargo, para efectos de su inscripción registral se requiere que el bien inmueble materia de venta se encuentre determinado, en razón del sistema de folio real, manifestación formal del principio de especialidad, que exige que los actos y contratos materia de publicidad registral estén exactamente determinados: específicamente, debe fijarse los caracteres físi- cos del inmueble, ha de describirse la situación, linderos, medida superficial, nombre y número del inmueble, tal como se encuen- tra previsto en el Artículo 44º del Reglamento de las Inscripcio- nes, con el objeto de garantizar, mediante su identidad con el que se encuentra inscrito en la partida registral, que el inmueble es el mismo; Que, asimismo, el principio de especialidad requiere, que en las inscripciones de las enajenaciones, se exprese exactamente, el precio materia de venta, como lo exige el Artículo 46º del Reglamento de las Inscripciones; Que, es de concluirse que no encontrándose determinados el bien materia de venta y el precio de venta, no es factible admitir la inscripción del presente título; Que, adicionalmente, habiendo variado a la fecha las carac- terísticas de la partida registral, conforme se anota en el segun- do considerando, el título deberá adecuarse a la situación actual de la partida registral, conforme a lo establecido en el primer párrafo del Artículo 2011º del Código Civil y en la norma IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos; Que, de otro lado, consta del título presentado, copia del testimonio de la escritura pública de ratificación de compraven- ta otorgada -unilateralmente- por la Cooperativa de Vivienda "Ayacucho" de fecha 14 de diciembre de 1999, expedida ante el notario de Ayacucho Dalmacio D. Mendoza Asparrat, en la cual los representantes de la antedicha cooperativa ratifican el acto jurídico de compraventa a que se refiere la escritura pública del 6 de junio de 1972 celebrado cuando la Cooperativa no existía como persona jurídica, sin embargo no consta del título alzado que se encuentren inscritas la facultades de los representantes de la Cooperativa de Vivienda "Ayacucho", para celebrar la ratificación de la compraventa; Que, atendiendo a que los defectos señalados son subsa- nables, procede admitir la anotación preventiva de la compra- venta, conforme lo permite el Artículo 79º inciso 4) del Regla- mento de las Inscripciones; y, Estando a lo acordado; SE RESUELVE: REVOCAR la denegatoria de anotación preventiva formu- lada por el Registrador Público del Registro de Propiedad In- mueble de Ayacucho al título referido en la parte expositiva, y DISPONER su anotación por los fundamentos expresados en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. ELENA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral FERNANDO TARAZONA ALVARADO Vocal del Tribunal Registral SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Vocal del Tribunal Registral 16006 Confirman denegatoria de inscrip- ción de levantamiento de hipoteca de inmueble ubicado en la provincia de Coronel Portillo, departamento de Ucayali RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL REGISTRAL Nº 452-2000-ORLC/TR Lima, 18 de diciembre de 2000 VISTA, la apelación interpuesta por REPRESENTA- CIONES CASTILLO E.I.R.L. y el señor GLICERIO CASTILLO ORTIZ, contra la observación formulada por el Registrador Público de Propiedad Inmueble de Pucallpa, Dr. Milcher Zanca