NORMA LEGAL OFICIAL DEL DÍA 05 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2006 (05/09/2006)

NORMAS LEGALESEl Peruano martes 5 de setiembre de 2006 327407REPUBLICADELPERU de una inexactitud registral a que se refieren los artículos 75º y siguientes del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (TUO del RGRP). - Según el artículo 85º del TUO del RGRP , basta la petición de la parte interesada acompañada de los documentos fehacientes que demuestren indubitablemente la inexactitud registral. Por ello sepresentan planos visados por la Municipalidad Provincial de Trujillo, en cuya visación se indica que “verifica la conformidad de los planos y memoria descriptiva con larealidad física del inmueble.” - La rectificación reduce el área sin alterar los linderos inscritos, y sin perjudicar a terceros colindantes mediantesuperposiciones de área. - Con la remensura y verificación hecha por la Municipalidad Provincial de Trujillo y la Arq. PatriciaCastillo Morán, en su calidad de Constatador – Verificador responsable, se corrobora el hecho que el área real es 1,168.74 m2, inferior al área inscrita. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL: El predio se encuentra inscrito en la partida Nº 11021105 del Registro de Predios de Trujillo, corresponde al sublote 01 ubicado en el Pasaje Jorge Chávez s/n dela ciudad de Trujillo, distrito y provincia del mismo nombre, departamento de La Libertad. El predio tiene un área de 1,265.55 m2., y su propietaria es Adolfo Gálvez Villacorta& Asociados SAC, inscrita en la partida Nº 11327103 del Registro de Sociedades de la Oficina Registral de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el Vocal Walter Morgan Plaza. Corresponde establecer si para rectificar el área de un predio urbano inscrito, sin que ello signifique alterar su configuración física, en razón de un cálculo errado dela misma, conlleva inevitablemente recurrir a los mecanismos de rectificación establecidos en el artículo 13º de la Ley Nº 27333. VI. ANALISIS: 1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del Registro con la realidad, tanto física como jurídica (obviamente, interesa en este caso la realidad física, puesel derecho de los titulares registrales no está en entredicho). Las divergencias entre Registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General en doscategorías: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a éstos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenidoy alcances del título y/o de los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el título, y suconstatación puede efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirviópara extender el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los intervinientes. 2. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan conlos títulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el Registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo título, el cual no necesariamenterequiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se obtendrá la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el Registrorefleje la realidad física con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros, como sucede con lasrectificaciones de área, medidas y linderos reguladas por el Código Procesal Civil y por las Leyes Nº 27333 y 27161. En otros, cuando resulta poco probable la afectación a terceros,bastará la constatación que realice una autoridad administrativa o un profesional especialmente habilitado para rectificar la inexactitud referida a la realidad física del predio,tal como ocurre con la declaración de fábrica o demolición. Como resulta obvio, este último supuesto es el regulado por la Ley Nº 27157 y su Reglamento.3. En nuestro sistema registral inmobiliario la incorporación de un predio al registro estuvo marcada por la admisión de títulos carentes de fuentes gráficas. Así sucedió al crearse el Registro de la Propiedad Inmueble enel año 1888. En ese entonces la inscripción de los predios se hacía sobre la base de descripciones literales. Posteriormente, y con mayor rigor en los tiempos actuales,se exige como requisito para la inmatriculación de un predio, planos que muestren su ubicación espacial. Sin embargo, aun cuando los títulos inscritos hayan contenido los planoso la representación gráfica del predio elaborados por profesionales especializados, cabe siempre el error humano, el cual puede originarse por una deficiente o erróneaapreciación de la realidad o en su plasmación inexacta en el título . En estos casos, la desarmonía se entabla entre el Registro y la realidad, y es imposible que el Registrador advierta dicha inexactitud si no es mediante un nuevo título2 en el que se recoja o se declare la inexactitud y se plantee la forma de rectificarla . Entonces, el título “rectificatorio” contendrá tanto el reconocimiento de la existencia de la inexactitud distinta al error registral, y además el acto o derecho que restablece la concordancia3. 4. Para remontar este tipo de inexactitudes registrales en predios urbanos, el artículo 13º de la Ley Nº 27333 ha contemplado hasta tres formas: el mutuo acuerdo entre elpropietario del predio y los propietarios de los predios colindantes, el procedimiento notarial y el proceso judicial. El primero consiste en la declaración de todos los colindantesen el sentido de consentir la rectificación. En el segundo y tercero, la rectificación se produce luego de culminado un proceso judicial o notarial (sin oposición), según sea el caso,que declara la existencia de la inexactitud y establece la verdadera realidad física del predio. Lo trascendente de estos medios para eliminar la inexactitud registral radica en el hecho de que la partida registral refleja una descripción material del predio distinta a la existente, es decir, el predio realmente tiene un áreamenor o mayor, sus linderos son total o parcialmente diferentes, o quizás el predio inscrito carece de área o linderos determinados. Se trata, por tanto, de hacerconcordar lo inscrito con la realidad objetiva del predio ya existente. Dicho de otro modo, el predio en la realidad material presenta características físicas que difieren conlas publicadas por el Registro. Entonces, no se trata de hacer constar en el Registro la variación o modificación que ha sufrido el predio en la realidad objetiva, situaciónque ha originado la discrepancia con el Registro. Por el contrario, el predio siempre fue el mismo, lo que sucede es que el Registro está publicado una información físicaequivocada. En ese orden, a través de estos mecanismos de rectificación registral jamás debe admitirse un aumento del área so pretexto de adecuar la realidad de la partida,incorporando área contigua que nunca formó parte del predio. Gonzales Barrón explica este tema así: “ la rectificación de áreas no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extensión de un inmueble, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas de la finca a su correlato en el Registro; pero en todos los casos se debe evitar que, a través de este mecanismo, se pretenda legalizar invasiones a la propiedad de los colindantes ”4. De idéntico parecer es Lacruz Berdejo: “Así, cuando se rectifica lamedida superficial que manifiesta el asiento, no se 1En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro siempre será inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen antes de acceder a su inscripción. 2Como ya se precisó, a diferencia de los supuestos de errores de concepto, el de las inexactitudes distintas de estos o de los errores materiales el título modificatorio no requiere ser otorgado por los intervinientes . 3R.G.R.P . – Art. 75º in fine: “Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Título. La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.” 4GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario . Jurista Editores, 2002, p. 528.