Norma Legal Oficial del día 05 de septiembre del año 2006 (05/09/2006)

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TEXTO DE LA PÁGINA 53

El Peruano martes 5 de setiembre de 2006

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NORMAS LEGALES

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de una inexactitud registral a que se refieren los articulos 75º y siguientes del Texto Unico Ordenado del Reglamento General de los Registros Publicos (TUO del RGRP). - Segun el articulo 85º del TUO del RGRP, basta la peticion de la parte interesada acompanada de los documentos fehacientes que demuestren indubitablemente la inexactitud registral. Por ello se presentan planos visados por la Municipalidad Provincial de MORDAZA, en cuya visacion se indica que "verifica la conformidad de los planos y memoria descriptiva con la realidad fisica del inmueble." - La rectificacion reduce el area sin alterar los linderos inscritos, y sin perjudicar a terceros colindantes mediante superposiciones de area. - Con la remensura y verificacion hecha por la Municipalidad Provincial de MORDAZA y la Arq. MORDAZA MORDAZA MORDAZA, en su calidad de Constatador ­ Verificador responsable, se corrobora el hecho que el area real es 1,168.74 m2, inferior al area inscrita. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL: El predio se encuentra inscrito en la partida Nº 11021105 del Registro de Predios de MORDAZA, corresponde al sublote 01 ubicado en el Pasaje MORDAZA MORDAZA s/n de la MORDAZA de MORDAZA, distrito y provincia del mismo nombre, departamento de La Libertad. El predio tiene un area de 1,265.55 m2., y su propietaria es MORDAZA MORDAZA MORDAZA & Asociados SAC, inscrita en la partida Nº 11327103 del Registro de Sociedades de la Oficina Registral de Lima. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el Vocal MORDAZA MORDAZA Plaza. Corresponde establecer si para rectificar el area de un predio MORDAZA inscrito, sin que ello signifique alterar su configuracion fisica, en razon de un calculo errado de la misma, conlleva inevitablemente recurrir a los mecanismos de rectificacion establecidos en el articulo 13º de la Ley Nº 27333. VI. ANALISIS: 1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del Registro con la realidad, tanto fisica como juridica (obviamente, interesa en este caso la realidad fisica, pues el derecho de los titulares registrales no esta en entredicho). Las divergencias entre Registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General en dos categorias: los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a estos. Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripcion, ya sea equivocando datos numericos, de nombres, etc. (errores materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del titulo y/o de los actos inscribibles contenidos en el (errores de concepto). El desacuerdo se establece entre el asiento registral y el titulo, y su constatacion puede efectuarse de la simple confrontacion entre ambos elementos. Estos errores se rectifican generalmente sobre la base del mismo titulo que sirvio para extender el asiento o, en su defecto, mediante MORDAZA titulo otorgado por todos los intervinientes. 2. Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de estos, se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad fisica o juridica extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los titulos correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el Registro. Esta discordancia se rectifica mediante MORDAZA titulo, el cual no necesariamente requiere ser otorgado por las partes1 . En algunos casos, se obtendra la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o judicial que permita que el Registro refleje la realidad fisica con mayor o total fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de los derechos de terceros, como sucede con las rectificaciones de area, medidas y linderos reguladas por el Codigo Procesal Civil y por las Leyes Nº 27333 y 27161. En otros, cuando resulta poco probable la afectacion a terceros, bastara la constatacion que realice una autoridad administrativa o un profesional especialmente habilitado para rectificar la inexactitud referida a la realidad fisica del predio, tal como ocurre con la declaracion de fabrica o demolicion. Como resulta obvio, este ultimo supuesto es el regulado por la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

3. En nuestro sistema registral inmobiliario la incorporacion de un predio al registro estuvo marcada por la admision de titulos carentes de MORDAZA graficas. Asi sucedio al crearse el Registro de la Propiedad Inmueble en el ano 1888. En ese entonces la inscripcion de los predios se hacia sobre la base de descripciones literales. Posteriormente, y con mayor rigor en los tiempos actuales, se exige como requisito para la inmatriculacion de un predio, planos que muestren su ubicacion espacial. Sin embargo, aun cuando los titulos inscritos hayan contenido los planos o la representacion grafica del predio elaborados por profesionales especializados, cabe siempre el error humano, el cual puede originarse por una deficiente o erronea apreciacion de la realidad o en su plasmacion inexacta en el titulo. En estos casos, la desarmonia se entabla entre el Registro y la realidad, y es imposible que el Registrador advierta dicha inexactitud si no es mediante un MORDAZA titulo2 en el que se recoja o se declare la inexactitud y se plantee la forma de rectificarla. Entonces, el titulo "rectificatorio" contendra tanto el reconocimiento de la existencia de la inexactitud distinta al error registral, y ademas el acto o derecho que restablece la concordancia3 . 4. Para remontar este MORDAZA de inexactitudes registrales en predios urbanos, el articulo 13º de la Ley Nº 27333 ha contemplado hasta tres formas: el mutuo acuerdo entre el propietario del predio y los propietarios de los predios colindantes, el procedimiento notarial y el MORDAZA judicial. El primero consiste en la declaracion de todos los colindantes en el sentido de consentir la rectificacion. En el MORDAZA y tercero, la rectificacion se produce luego de culminado un MORDAZA judicial o notarial (sin oposicion), segun sea el caso, que declara la existencia de la inexactitud y establece la verdadera realidad fisica del predio. Lo trascendente de estos medios para eliminar la inexactitud registral radica en el hecho de que la partida registral refleja una descripcion material del predio distinta a la existente, es decir, el predio realmente tiene un area menor o mayor, sus linderos son total o parcialmente diferentes, o quizas el predio inscrito carece de area o linderos determinados. Se trata, por tanto, de hacer concordar lo inscrito con la realidad objetiva del predio ya existente. Dicho de otro modo, el predio en la realidad material presenta caracteristicas fisicas que difieren con las publicadas por el Registro. Entonces, no se trata de hacer constar en el Registro la variacion o modificacion que ha sufrido el predio en la realidad objetiva, situacion que ha originado la discrepancia con el Registro. Por el contrario, el predio siempre fue el mismo, lo que sucede es que el Registro esta publicado una informacion fisica equivocada. En ese orden, a traves de estos mecanismos de rectificacion registral jamas debe admitirse un aumento del area so pretexto de adecuar la realidad de la partida, incorporando area contigua que nunca formo parte del predio. MORDAZA MORDAZA explica este tema asi: " la rectificacion de areas no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extension de un inmueble, sino adecuar las verdaderas dimensiones fisicas de la finca a su correlato en el Registro; pero en todos los casos se debe evitar que, a traves de este mecanismo, se pretenda legalizar invasiones a la propiedad de los colindantes"4 . De identico parecer es Lacruz Berdejo: "Asi, cuando se rectifica la medida superficial que manifiesta el asiento, no se

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En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente declarativo, el Registro siempre sera inexacto, ya que los actos y contratos inscribibles existen MORDAZA de acceder a su inscripcion. Como ya se preciso, a diferencia de los supuestos de errores de concepto, el de las inexactitudes distintas de estos o de los errores materiales el titulo modificatorio no requiere ser otorgado por los intervinientes . R.G.R.P. ­ Art. 75º in fine:"Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omision cometido en algun asiento o partida registral, se rectificara en la forma establecida en el presente Titulo. La rectificacion de las inexactitudes distintas a las senaladas en el parrafo anterior, se realizara en merito al titulo modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad."
MORDAZA MORDAZA, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Jurista Editores, 2002, p. 528.

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