NORMA LEGAL OFICIAL DEL DÍA 05 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2006 (05/09/2006)

NORMAS LEGALESREPUBLICADELPERU 327408El Peruano martes 5 de setiembre de 2006 pretende ampliar la finca, que ni crece ni mengua, sino eliminar una inexactitud”5. 5. Partiendo de lo anterior, surge la interrogante sobre qué tratamiento debe dársele a la disimilitud en cuanto al área delpredio inscrito ocasionada por un error en su cálculo. Para ser más claros, el predio objetivamente es el mismo, no ha cambio en lo mínimo, sólo el área registrada se diferencia de la realidady esto se debe a una inexactitud generada al efectuar el cómputo de los datos que sirven para obtenerla. Este es precisamente el caso sujeto a apelación. El apelante requiere la correccióndel asiento registral para dejar constancia de la verdadera área del predio. ¿Deberá el interesado seguir inexcusablemente uno de los caminos prescritos por el artículo 13º de la Ley Nº 27333? 6. El área es definida como la extensión superficial o ámbito físico de un predio, el mismo que debe ser expresado necesariamente en el sistema métrico decimal. Los linderosson las líneas que delimitan un predio de otro. En doctrina se sostiene que el elemento preferente son los linderos, ya que el predio se encuentra encerrado dentro de ellos. En esesentido, todo lo que se halle dentro de dichos límites corresponderá al predio 6. Significa, en suma, que la fijación de los lindes de un predio constituye el aspecto más importantepara la determinación de su localización espacial y, por ende, para conocer el área del predio. Visto de este modo, puede ocurrir que el área esté errada, al derivar de un cálculo impreciso o defectuoso, empero el predio físicamente seguirá siendo el mismo en sustancia si la ubicación de sus linderos en el espacio no ha sufrido variación alguna . Atendiendo a lo expresado, deberá, en primer lugar, identificarse al predio inscrito, es decir, conocerse sus linderos espaciales. Esto es de vital importancia porque enbase a dicho dato el Área de Catastro podrá establecer si el predio propuesto por el apelante encaja dentro de los lindes del predio inscrito. La función del área de catastro en estaocasión consistirá en asegurarse de que, efectivamente, existe la discrepancia del área dentro de los linderos inscritos, es decir, descartando la afectación de derechos inscritos afavor de terceros vía la superposición de áreas. En otras palabras, el catastro controlará que el predio reflejado en los planos sea el mismo que el inscrito. Es evidente que en este caso el error en el cómputo del área es de carácter técnico y es factible de comprobación sin recurrir a los procedimientos prescritos por el artículo 13º de laLey Nº 27333, cuya finalidad concreta es restablecer la inexactitud registral cuando sea probable la afectación de derechos de terceros, a quienes se les da participación paraque manifiesten su conformidad o desacuerdo. De otro lado, en el supuesto de optarse por el trámite notarial o judicial, el notario o juez tendrán inevitablemente que apoyar supronunciamiento en el informe técnico de los peritos. En efecto, luego de transitar por un procedimiento notarial o de sufrir un proceso judicial engorroso, la conclusión a la que se arribaríafinalmente sería idéntica: el error se debió al deficiente o inexacto cálculo de áreas, el cual es corroborado por los informes periciales de los ingenieros o arquitectos. Gunther GonzalesBarrón explica la razón de admitir otros medios rectificatorios distintos al judicial, de la siguiente manera: “ El Registro no garantiza (podría decirse que “no puede”) la exactitud de los datos físicos consignados en el asiento, los cuales sí constituyen medio probatorio (sujeto a prueba en contrario). Por tal razón, parece preferible reconocer, simplemente, el valor probatorio – si se quiere, privilegiado- de los datos fácticos contenidos en el Registro. Siendo ello así, es posible que cuando esos datos se encuentren evidentemente equivocados, o exista prueba suficiente del error a través de documentos fehacientes, se proceda a la rectificación, sin necesidad que todos los casos sean invariablemente remitidos al órgano jurisdiccional ”7. Ante estas circunstancias, la Sala considera que la rectificación de la inexactitud en el supuesto advertido resulta permisible en atención al artículo 85º8 del TUO del RGRP , prescindiendo de los mecanismos previstos en el artículo 13º de la Ley Nº 27333, toda vez que ésta no conlleva la variación de los linderos del predio, excluyendo la posibilidad de afectar derechos de terceros,siendo su única finalidad la determinación real de su área en base a aquéllos. En consecuencia, en esta hipótesis será suficiente la presentación de los planos de ubicación yperimétricos suscritos por ingeniero o arquitecto colegiados, documentos que deberán estar visados por la autoridad municipal correspondiente del lugar de ubicación del predio, enaplicación analógica del inciso 2º del artículo 505º del Código Procesal Civil. 7. A efecto de confirmar la identidad entre el predio inscrito y el graficado en los planos proporcionados por el apelante, la Sala solicitó un informe al Área de Catastro de esta Zona Registral-Sede Trujillo. Mediante OficioNº 286-2005-SUNARP-TR-T la Sala solicitó que se determinen los siguientes puntos: - Si efectivamente existe un error en el área del predio inscrito debido al inexacto cálculo de su área. - Si el predio, de los planos adjuntados, es el mismo que el inscrito (salvo por el área discrepante). - Si de acuerdo al predio real ( el de los planos) se superpone o no a otro(s) predio(s) inscrito(s). Luego, mediante Informe Nº 1833-2005-ZR-V-ST/OC de la Oficina de Catastro de esta Zona Registral se ponede conocimiento de esta Sala que habiéndose realizado la calificación técnica del expediente en mención, sobre rectificación del área inscrita, se determinó lo siguiente: El área de catastro detectó que las coordenadas UTM consignadas en los planos están erradas, puesto que al contrastar el plano con ellas se advierte discrepancia tantoen el área como en los linderos. El área sería mayor a la inscrita, en contraposición a la menor área que se pretende rectificar (1,276.50 m2.) y, con relación a los linderos, lasmedidas perimétricas varían al extremo de obtenerse un predio distinto al inscrito en cuanto a su forma física. Las preguntas formuladas por la Sala, entonces, fueronrespondidas por el área de catastro de la siguiente manera: -Respecto a si existe un error en el área del predio inscrito debido al inexacto cálculo de su área: Revisado el plano que consta en el título archivado, encontramosuna imprecisión al no consignar en éste los ángulos internos de la poligonal que encierra el predio, por lo que no es posible determinar con precisión si el áreaconsignada inscrita (1265.55m2) corresponde al área real. -Respecto a si el predio de los planos adjuntados es el mismo que el inscrito(salvo por el áreadiscrepante): Contrastadas ambas informaciones se concluye que los predios están ubicados en la misma manzana, tienen la misma dirección y ubicación y aún mástienen las mismas medidas perimétricas. Sin embargo, la información técnica del predio inscrito (al carecer de ángulos internos) no es suficiente para determinar suextensión y forma. Además, los datos técnicos proporcionados por el apelante están equivocados, por tanto, hay diferencia entre ambos predios. -Respecto a si el predio real (el de los planos) se superpone o no a otro predio inscrito: No es posible determinar lo solicitado porque las coordenadas del planoadjuntado son incorrectas, esto motiva que la forma del predio sea diferente. 8. En el caso de autos, la información técnica adjuntada al título ha sido avalada por la administración municipal. En efecto, la Municipalidad Provincial de Trujilloha verificado la conformidad de los planos y memoria descriptiva con la realidad física del predio. Es cierto que el área de catastro ha advertido error en las coordenadas,pero éste no puede ser cuestionado registralmente, toda vez que la visación municipal constituye un genuino acto administrativo 9, respecto del cual opera la presunción 5LACRUZ BERDEJO. Citado por GONZALES BARRÓN, Gunther. En: T emas de Derecho Registral . Ediciones Legales, 2000, p. 202. 6GONZALES BARRÓN, Gunther. T ratado de Derecho Registral Inmobiliario . Jurista Editores, 2002, p. 527. 7GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 548. 8Art. 85º: “Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser pro- bados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de do- cumentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral ”. 9El artículo 1º de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo Gene-ral, define al acto administrativo como “ las declaraciones de las entidades que, en el marco de normas de derecho público, están destinadas a producir efec- tos jurídicos sobre los intereses, obligaciones o derechos de los administra- dos dentro de una situación concreta ”. Al respecto, Morón Urbina señala que “El acto administrativo es el resultado jurídico de un proceso de exteriorización intelectual que emanado de cualquiera de los órganos de las entidades, que al constituir una manifestación del poder público conlleva fuerza vinculante por imperio de la ley ”. MORÓN URBINA, Juan Carlos. Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General . Gaceta Jurídica, 2001, p. 62.