NORMA LEGAL OFICIAL DEL DÍA 05 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2006 (05/09/2006)

NORMAS LEGALESREPUBLICADELPERU 327416El Peruano martes 5 de setiembre de 2006 es necesaria la previa inscripción del cambio de uso - como lo solicita el Registrador -, o a través de otros medios podrá acreditarse que se trata de un predio ubicado en zona urbana consolidada. 4. Al respecto debe en primer lugar señalarse que la cuestión planteada no se encuentra claramente definida en las normas legales, siendo admisibles distintasinterpretaciones: a) Puede válidamente interpretarse que el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 debe ser concordado con la Decimosétima disposición transitoria de la misma norma, de manera que sólo podráconsiderarse que un predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada cuando se haya emitido Resolución de Alcaldía que disponga el cambio de uso de un prediopor encontrarse en dicha zona. Abona en favor de esta postura el hecho que ninguna de las normas del reglamento de la Ley 27157 defina quédebe entenderse por “zona urbana consolidada” ni establezca en mérito a qué documentos se demostraría dicha calidad. Así, sólo en mérito a la Resolución deAlcaldía que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podría entenderse que un predio se encuentra en dicha zona yen consecuencia sólo si se cumple con esta formalidad se entenderá que el predio está comprendido en el supuesto previsto en el literal c) del Art. 4 del reglamentode la Ley 27157. Conforme a esta postura, no cabría inscribir regularización de edificaciones sobre predios que figurenen el Registro como rústicos, pues siempre se requeriría como acto previo la inscripción del cambio de uso. b) Puede también válidamente interpretarse que la regularización de edificaciones y el cambio de uso de un predio son procedimientos distintos e independientes. Así, para la regularización de edificaciones bastará que elpredio se encuentre ubicado en zona urbana consolidada, mientras para inscribir el cambio de uso por encontrarse en zona urbana consolidada se requiere de Resoluciónde Alcaldía que así lo disponga. En tal sentido, podría inscribirse la regularización de edificaciones sobre predios que continuarían figurandocomo rústicos en el registro. Abona en favor de esta postura el hecho que en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 no se consignecomo requisito la presentación de resolución alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la norma. A ello debe añadirse que si se considerara a ladeclaración de habilitación urbana de oficio como un requisito para la regularización, resultaría que propiamente nunca procedería la regularización sobre predios que obraninscritos como rústicos en el Registro, pues siempre se exigiría la previa inscripción de la habilitación (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada). Abona también en favor de esta postura la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, que fue aprobada mediante Res. Nº 490-2003-SUNARP/SN publicada el 16-10-2003.Esta directiva dispone que procede la inscripción de la regularización de edificaciones respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentreinscrita la aprobación de la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad correspondiente, a través de la certificación pertinente establezca que el inmueble cuentacon zonificación urbana 2. Al respecto, si bien esta directiva se dictó antes de la modificación introducida por el D.S.011-2005-VIVIENDA, conforme a sus considerandosse fundamenta en los Arts. 5 literal k), 6.1 y 13.1 de la Ley 27333, artículos que no han sido modificados. 5. Ante las distintas interpretaciones posibles, debe optarse por la que propicie y facilite las inscripciones. Al respecto, el segundo párrafo del Art. 31 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos dispone: “En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán lasinscripciones de los títulos ingresados al registro”. La interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, propicia y facilita las inscripciones de la regularización de edificaciones, pues no requiere la emisión de una Resolución de Alcaldía que declare la habilitaciónurbana de oficio, mientras la interpretación consignada en el literal a) del numeral que antecede la dificulta, al exigir previamente la emisión de dicha resolución.Conforme a lo expuesto, debe optarse por la interpretación consignada en el literal b) del numeral que antecede, esto es, que para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre predios ubicados en zonasurbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, no se requiere deResolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio ni por lo tanto, de inscripción del cambio de uso de rústico a urbano. 6. Ahora bien, no se requiere de Resolución de Alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, pero sí se requiere la presentación de documento que acredite queel predio se encuentra ubicado en zona urbana consolidada que se encuentra como urbano en la Municipalidad correspondiente. 7. El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano aprobado por D.S. Nº 027-2003- VIVIENDA, publicado el 6 de octubre de 2003, estableceen su artículo 28º que "la zonificación es el conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano por las que se regula el uso del suelo en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la ciudad, para localizar actividades con fines de vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio, transportes y comunicaciones." Asimismo, el artículo 29º señala que " la zonificación regula el ejercicio al derecho de propiedad predial, se concreta en Planos de Zonificación Urbana, Reglamento de Zonificación e Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas. Ninguna norma puede establecer restricciones al uso del suelo no consideradas en la zonificación." De igual modo, el artículo 30º establece las siguientes zonificaciones: residenciales, vivienda-taller, industriales, comerciales, pre-urbana, recreación, usos especiales,servicios públicos complementarios, zona de reglamentación especial y zona monumental. De otro lado, el artículo 79º, numeral 1.2. de la Ley Orgánica de Municipalidades señala que es función específica exclusiva de las municipalidades provinciales, entre otros, aprobar el Esquema de Zonificación de áreas urbanas. 8. En este orden de ideas, y en uso de las citadas atribuciones, compete a la Municipalidad Provincial otorgarel Certificado de Zonificación y Vías, documento que conforme establecía el artículo II-IV-14 del Reglamento Nacional de Construcciones, debía acompañarse a loscontratos de compra-venta de terrenos rústicos ubicados dentro de Zonas Urbanas o de Expansión Urbana, dado que el referido documento acreditaba la vocación urbanadel terreno objeto del contrato. En el título venido en grado de apelación, consta la copia autenticada del Certificado de Zonificación y VíasNº 384-2005-MML-DMDU-OPDM de 12 de agosto de 2005, expedido por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el cual seseñala que al terreno de 168 m2 ubicado en la Av. Venus 7405 de la Urb. Sol de Oro del distrito de Los Olivos le corresponde la Zonificación R3 Residencial de DensidadMedia, aprobada por Ordenanza Nº 164-MML, que coincide con la que aparece en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios expedido el 16 de agosto de2005 por la Municipalidad Distrital de Los Olivos. 9. Asimismo, conforme a las definiciones del reglamento de la Ley 27157, los parámetros urbanísticos y edificatoriosson las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbanísticosintegrales. La normativa urbanística está referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de actuación urbanística, a la zonificación, a los índices deusos compatibles y a las densidades; y los índices edificatorios están referidos al coeficiente de edificación, a las alturas, al porcentaje mínimo de área libre, los retirosy el índice de estacionamiento, entre otros (Art. 2.2). El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es expedido por la Municipalidad competente (Art. 63.1). 2Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.