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27 NORMAS LEGALES Viernes 3 de noviembre de 2017 El Peruano / utilizados en la edi fi cación, los mismos que son señalados en el informe técnico de tasación. (…).”“Artículo 18.- Determinación del valor reglamentario y comercial 18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano, a fi n de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente Reglamento, según correspondan, los cuales se aplican de acuerdo a la naturaleza, objeto y fi nes de la tasación, de conformidad a las normas vigentes. 18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el perito considera el valor estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o, en defecto de ella, estima los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la misma zoni fi cación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de tasación. 18.3 En la tasación comercial, se toma como base el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona. (…).”“Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente: (…)2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano. 3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente, este último se multiplica por el Valor Arancelario de Terreno Urbano, sumándose el producto del exceso del área de terreno por el 50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.” “Artículo 23.- Tasación comercial de terreno urbano Para la tasación comercial el perito aplica lo establecido en el artículo 24 a fi n de estimar el valor comercial unitario de terreno urbano y en los casos que corresponda, por la forma y acceso al terreno, puede considerar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente Reglamento utilizando valores comerciales; u otros métodos debidamente sustentados en normas internacionales de valuación.” “Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado de terreno urbano Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la comparación de muestras de mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio a tasar, identi fi cando por lo menos cinco (5) muestras con características similares y/u homologadas, considerando: 1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación, zoni fi cación, extensión, entorno, topografía, fuentes de información de compra-venta y otros aspectos que se consideren necesarios. 2. De existir muestras que cuenten con edi fi caciones, se fi ja el valor del terreno descontando el valor de dichas edifi caciones. 3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el perito estime necesarios, debidamente justi fi cados.” “Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno urbano En los casos que existan discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito ejecuta la tasación considerando la información que fi gura inscrita en la Partida del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de las discrepancias encontradas.” “Artículo 30.- Depreciación de la edi fi cación (…)30.3 La cali fi cación del estado de conservación de la edifi cación, se realiza de acuerdo a lo establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente Reglamento. En caso que el estado de conservación de la edi fi cación sea cali fi cado como Muy Malo, el perito tasador establece a su criterio el porcentaje de depreciación aplicable, debidamente sustentado. (…).”“Artículo 36.- Determinación del valor total del predio 36.1 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión: VTP = VT + VEDonde:VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno.VE = Valor de la edi fi cación. (…).”“Artículo 55.- Tasación comercial de isla rústica y de terreno rústico en zona de expansión urbana (…) 55.3 El perito puede aplicar otros métodos y/o procedimientos, así como las variables que considere convenientes, empleando el cálculo de los valores de mercado, debidamente sustentado.” “Artículo 58.- Caracterización y clasi fi cación de tierras Las características de las tierras del predio rústico se estiman en función a la veri fi cación en campo por el perito y se clasi fi can de acuerdo con el Reglamento de Clasi fi cación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.” “Artículo 59.- Informe Técnico de Tasación En el caso de la tasación de predios rústicos y terrenos eriazos, el Informe Técnico de Tasación contiene los rubros siguientes: 1. Memoria descriptiva. 2. Tasación. 2.1. Valor del terreno. 2.2. Valor de las edi fi caciones. a. Valor del área techada b. Valor de las obras complementariasc. Valor de Instalaciones fi jas y permanentes. 2.3. Valor de Plantaciones, según corresponda. 2.4. Valor de bienes intangibles, según corresponda.2.5. Valor total del predio. 3. Anexos.a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según corresponda b. Registro Fotográ fi co.” “Artículo 60.- Memoria Descriptiva La Memoria Descriptiva desarrolla los aspectos siguientes: (…)