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44 NORMAS LEGALES Lunes 6 de agosto de 2018 / El Peruano inmobiliarios en los cuales participan las empresas, subyacen contratos de arrendamiento, de usufructo u otros de la misma naturaleza. En ese sentido, cabe precisar que se generan exposiciones indirectas con arrendatarios o usufructuarios u otro tipo de contrapartes en un contrato que genera rentas para la empresa, en los siguientes casos: i) Inversiones en inmuebles: inmuebles de propiedad de la empresa o sobre los que tiene derechos reales, sobre los cuales la empresa celebra contratos de arrendamiento o usufructo (o similares). ii) Inversiones inmobiliarias indirectas: inversiones inmobiliarias a través de vehículos de inversión (por ejemplo, instrumentos emitidos por un patrimonio en fi deicomiso o certi fi cados de participación de un fondo de inversión inmobiliario), cuyos activos subyacentes son inmuebles que se encuentran arrendados u otorgados en usufructo (o similares). Fórmula GeneralEl valor de la exposición de la empresa con una contraparte “c” en un inmueble “i” es igual a: E c = αc * V i Donde: Ec : Valor en soles de la exposición de la empresa con la contraparte “c”, a la fecha de corte, generada por un contrato de arrendamiento, usufructo u otro que genere rentas, sobre el inmueble “i”. α c : Participación del contrato con la contraparte “c”, sobre el inmueble “i”. Debe calcularse en función del modelo de valorización empleado sobre la inversión en el referido inmueble. Se entiende que sobre diferentes áreas de un mismo inmueble “i”, la empresa puede mantener contratos con diferentes contrapartes. V i : Valor en soles de la inversión de la empresa en el inmueble “i”, a la fecha de corte, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Clasi fi cación y Valorización de las Inversiones. Cálculo en la Participación del Contrato sobre el Inmueble El valor de la variable “ α c” debe ser calculado en función del modelo empleado para la valorización de la inversión en el inmueble “i”, conforme con el Reglamento de Clasi fi cación y Valorización de las Inversiones. a) Modelo del Costo Para el caso de inversiones en inmuebles valorizados según el modelo del costo, “ α c” es igual a: αc = (A c / A T) * F c Donde: Ac : Suma de las áreas techadas y las áreas no techadas del inmueble “i”, medidas en metros cuadrados, cedidas a la contraparte “c” en arrendamiento, usufructo u otro contrato que genere rentas a favor de la empresa. A T : Suma del total de las áreas techadas y las áreas no techadas del inmueble “i”. Fc : Factor de ajuste temporal, mide la vigencia remanente respecto a la extensión total del contrato, con la contraparte “c”. Debe calcularse como el ratio correspondiente al número de meses remanentes del contrato a la fecha de reporte entre número de meses totales establecidos originalmente en el contrato. Se debe considerar un valor igual a 1 en los siguientes casos: (i) cuando el plazo remanente del contrato sea mayor a 15 años, (ii) cuando el contrato ha sido renovado de forma ininterrumpida y el periodo total acumulado entre el contrato original y sus extensiones es mayor a 15 años. En ese último caso (ii), el factor se mantiene igual a 1 hasta la extinción y no renovación del contrato. La contabilización de las áreas comunes del inmueble debe ser consistente entre “A c” y “A T“. En ese sentido, si en “A c” no se incluye la porción de las áreas comunes del inmueble “i” que le corresponde a la contraparte “c”, entonces en “A T” tampoco se deben sumar las áreas comunes. b) Modelo del Valor RazonablePara el caso de inversiones en inmuebles valorizados según el modelo del valor razonable, “ α c” es igual a: αc = VP c / VP T Donde: VPc : Suma del valor presente de los fl ujos de ingresos netos de gastos, provenientes del contrato con la contraparte “c”, sobre el inmueble “i”. VP T : Suma del valor presente total de los fl ujos de ingresos netos de gastos, provenientes de los contratos con todas las contrapartes en el inmueble “i”. Los criterios de valuación deben ser consistentes. En ese sentido, la tasa de descuento empleada para cada contraparte debe ser la misma a la empleada en la valorización del inmueble en cuestión. Asimismo, los fl ujos deben estar ajustados por la respectiva tasa de vacancia, en línea con la aplicación del modelo de valor razonable del Reglamento de Clasi fi cación y Valorización de las Inversiones de las Empresas de Seguros. Si, por cualquier motivo, se exige que el valor razonable del inmueble sea determinado mediante tasación y dicho valor corresponde a una función del área del inmueble, “ α c” debe ser calculado siguiendo los lineamientos aplicables al modelo del costo, descritos en la sección anterior”. Valor de la exposición cuando la mayor parte de contrapartes pertenecen al mismo grupo económico Para un inmueble “i”, si la participación de las contrapartes pertenecientes al grupo económico de la empresa de seguros es igual o mayor al 70%, se debe considerar que la totalidad del inmueble “i” genera exposición indirecta con el grupo económico de la empresa. Por lo tanto, el valor de la exposición con el grupo económico será igual al valor de la inversión en el inmueble “i”, conforme con el Reglamento de Clasi fi cación y Valorización de las Inversiones. Artículo Segundo.- Incorporar el procedimiento N° 177 “Autorización para otras inversiones elegibles para el respaldo de obligaciones técnicas” en el Texto Único de Procedimientos Administrativos – TUPA de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP aprobado mediante Resolución SBS N° 1678-2018 y modi fi catorias, conforme al texto que se adjunta a la presente Resolución, el cual se publica en el portal institucional: www.sbs.gob.pe. Artículo Tercero.- La presente resolución entrará en vigencia a partir del día siguiente de su publicación en el Diario O fi cial El Peruano, con excepción de lo establecido en el numeral 9 del Artículo Primero, el cual entra en vigencia a partir de la información correspondiente al cierre del mes de diciembre de 2018. Regístrese, comuníquese y publíquese.SOCORRO HEYSEN ZEGARRA Superintendenta de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones 1677330-1 * El ROF se publica en la página WEB del Diario O fi cial El Peruano, sección Normas Legales.