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Pág. 183841 NORMAS LEGALES Lima, jueves 17 de febrero de 2000 este caso el propietario se constituye legalmente como res- ponsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta. Artículo 142 º.- Porcentajes de participación de los propietarios y su reajuste Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcen- tajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulación, división o independización, la recompo- sición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en que éstas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propie- tarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que ésta demande. Artículo 143 º.- Habilitación de los propietarios El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificación, está habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden. Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de Propieta- rios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos. Artículo 144 º.- Incumplimiento en el pago de las cuotas El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada indepen- dientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propie- tario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario. TÍTULO V JUNTA DE PROPIETARIOS Artículo 145º.- Constitución de la Junta de Propietarios La Junta de Propietarios está constituida por todos los propieta- rios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos. La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorga- miento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoria- mente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscrip- ción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitu- ción de la Junta y su admisión en el seno de ésta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligacio- nes comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si sólo quedara un propietario hábil, éste asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable. La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miem- bros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones. Artículo 146º .- Convocatoria Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesaria- mente en el predio. Artículo 147 º.- Representación de los propietarios o poseedores en la Junta Los propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representación debe conferirse por escrito y con carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por escritura pública. Artículo 148 º.- Acuerdos por mayoría calificada Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propie- tarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyen- do los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representan- tes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios. Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adopta- dos en ellas, deberán constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley. Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aun cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles. Esta discrepancia se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo quedarán vinculados a dicho acuerdo. La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que se efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la Administración. En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el Diario Oficial El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de propieta- rios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio descono- cido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo. Artículo 149º .- Contenido y forma del acta. En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que ésta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participan- tes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta. Artículo 150º.- El Presidente de la Junta de Propietarios De conformidad con el Art. 48º de la Ley, la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los Artículos, 74º y 75º del Código Procesal Civil; quien, para ejercer dicha representa- ción procesal, requerirá sólo de copia certificada por notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento. TÍTULO VI ADMINISTRACIÓN DE LA EDIFICACIÓN Artículo 151º .- El Administrador General Toda edificación sujeta al presente reglamento, deberá contar con un Administrador General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes y servicios comunes.