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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G32/G36/G36/G36/G33/G39 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, jueves 15 de abril de 2004 acto jurídico y el documento que lo contiene. El primero, entendido como título material, es el acto o contrato gene-rador de la situación jurídica objeto de inscripción (ejem-plo, compraventa, permuta, poder, etc.); el segundo, títuloen sentido formal, está constituido por el o los documentosdonde dicho contrato consta (escritura pública, contrato privado con firmas legalizadas, etc.). Ambos conforman el título inscribible que llega al registro. Ahora bien, los defectos que conciernen al acto o ne- gocio jurídico (título material) son insubsanables cuandoproducen su nulidad absoluta por cualquiera de las causa-les previstas en el artículo 219 del Código Civil y son sub- sanables cuando pueden ser objeto de confirmación, con- validación o ratificación. En cuanto al título formal, sólo será insubsanable el defecto cuando la forma documentaria se constituye en unrequisito de validez del acto jurídico (aspecto que en nues-tro sistema jurídico termina formando parte de la existen- cia material del acto jurídico, conforme con el inciso 4) del artículo 140º del Código Civil). Para el autor español, eneste caso, sólo un nuevo otorgamiento sustancial permitiráentender como existente y válido el negocio. En cambio,en todos aquellos casos en que el documento aparece comoinstrumento probatorio, los defectos documentales podrán ser considerados como subsanables. La susbsanación se puede llevar a cabo mediante la adopción de la formalidadomitida o mediante la yuxtaposición de un nuevo documentoque reforme, modifique o amplíe en la medida necesaria alanterior. 3 Cuarto: Podemos concluir entonces que insubsanable es aquello que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan inexorablemente a las categorías de nuli-dad absoluta del acto jurídico. En este orden, los defectosreferidos a la formalidad de los instrumentos presentadospara su calificación, sólo determinarán la tacha sustantiva,cuando la formalidad se constituya en requisito de validez del acto jurídico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artículo 140º del Código Civil, cuya omisión ha sido clara-mente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras for-malidades probatorias, su omisión sólo dará lugar a la for-mulación de una observación y no de una tacha sustanti-va. No obstante, debe tenerse en cuenta que el título au- téntico que contiene la causa directa e inmediata de la ins-cripción debe tener existencia al momento de su presenta-ción al registro, pues de lo contrario no sería posible con-cretar jurídicamente que los efectos que produzca la ins-cripción se retrotraigan a la hora y fecha de su presenta- ción al registro. 4 Quinto: En el caso materia de análisis, el registrador ha tachado el título porque el traslado instrumental de laescritura pública emitida por el Archivo Regional precisaseñala que aquella carece de la conclusión del NotarioCarlos Calvo Cava. Corresponde establecer si dicha omi- sión constituye defecto que dé lugar a la tacha del título o sólo a su observación. El contrato de compraventa es de forma libre; es decir, las partes pueden adoptar la que conviene a sus intere-ses. Aun cuando el artículo 2018º del Código Civil estable-ce que las inscripciones se realizan en virtud de títulos que consten en instrumento público, ello no significa que dicha exigencia se constituya en requisito de validez delacto jurídico material. Para que se constituya la formalidaden requisito de validez de un acto jurídico debe estar ex-presamente sancionada con nulidad su omisión, situaciónque evidentemente no ocurre con el contrato de compra- venta. La presentación de la compraventa en titulación au- téntica responde a las necesidades de la calificaciónregistral pero no a la validez del acto jurídico. Por lospoderosos efectos que genera la inscripción (legitima-ción, fe pública, oponibilidad) la evaluación de los títu- los por parte de los registradores recae sobre instru- mentos públicos y por excepción sobre documentosprivados; en ambos casos, con la participación previade un funcionario público o de un profesional con pode-res fedantes que garantizan que el contenido de los ins-trumentos corresponde con la realidad Esa exigencia de carácter formal dista mucho de aque- lla de naturaleza sustantiva prevista en el inciso 4) del artí-culo 140º del Código Civil. En este último caso, la formali-dad es un requisito de validez del acto jurídico, el únicovehículo a través del cual la manifestación de voluntad de los contratantes puede tener eficacia. Sexto: Que en una escritura pública se haya omitido la conclusión de la misma no quiere decir que sea nula, me-nos que el acto jurídico que contiene también lo sea. Lasescrituras públicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. Así lo dispone la Resolución Jefatural Nº 253-99-AGN/J, publicada el 11-09-99, que aprobó la Directiva Nº 001-99-AGN/DNDAAI. Enella se establece que son escrituras públicas irregulareslos instrumentos públicos en los que se ha omitido la firmade los otorgantes, de los testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otor- gantes o la conclusión. Dicha norma establece un procedimiento administrati- vo de regularización ante el Archivo de la Nación o ante losArchivos Regionales que culmina con la expedición de unaresolución mediante la cual se autoriza a un notario vigen- te subsanar los defectos advertidos en la escritura pública . Sétimo: En el presente caso, tachado que fue el título y mientras se encontraba en trámite de apelación, la intere-sada implementó el procedimiento administrativo para laregularización de la escritura. Tramitado que fue el mismo,el Archivo Regional de La Libertad emitió la Resolución Directoral Nº 14-2003-ARLL/D, del 18-11-2003, la misma que declaró procedente el recurso presentado por TaniaSusana Luján Sánchez y autorizó al Notario Marco Cor-cuera García subsanar la conclusión y la enmendadura delos números 1 y 6 del número de la escritura pública. En-mendados los defectos, el 20-11-2003 el Archivo Regional expidió un nuevo testimonio ya completo de la referida es- critura pública. No obstante la regularización, este instru-mento público conserva como fecha de su otorgamiento laque aparece en la introducción del mismo, esto es el 15-09-1995. Octavo: Como puede advertirse, el defecto señalado por el registrador, en primer término no atacaba la validez del acto material que contenía (la compraventa), y, en se-gundo lugar, ha sido subsanado a través del procedimientoadministrativo de regularización de escrituras públicas.Queda acreditado entonces que el acto jurídico no es nuloy que el instrumento público que lo contenía tenía existen- cia anterior a la fecha de la presentación del título al regis- tro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de estedefecto debe ser desestimada. Noveno: En cuanto a la identificación del bien materia de venta, el registrador ha alertado que las numeracionesdel inmueble inscrito no coinciden con las que se señalan en la escritura pública. Al respecto hay que precisar que la identificación de un bien se puede obtener por diversosmedios: la dirección es uno de ellos, pero no es el único,de manera que si por otros medios podemos llegar a laconclusión de que se trata del mismo bien, será válido ins-cribir el título. El inmueble que corre inscrito en la partida electrónica 11000209 (ahora P14147937) se inmatriculó a favor deRafael Rodríguez Arteaga e Ismelda Augusta RodríguezArteaga, solteros, en mérito a la escritura pública de com-praventa del 01-03-1955, otorgada ante el Notario de Otuz-co, Artidoro Rodríguez Rodríguez. El inmueble, según la descripción primigenia, se encuentra ubicado entre las esquinas de las calles Tacna y Bolívar con un área de 528m2. En la escritura pública regularizada cuya inscripción se solicita, Rafael Rodríguez Arteaga menciona que el 50%de sus acciones y derechos objeto de compraventa los adquirió en virtud de la escritura pública del 01-03-1955 que le hiciera su anterior propietaria Emilia Rosa ArteagaGarcía. En la descripción se indica que el inmueble se en-cuentra entre las esquinas de las calles Tacna y Bolívar y 3DIEZ-PICAZO, Luis; op. cit; p. 392. 4Conforme con lo establecido por el Art. IX del Título Preliminar del Regla- mento General de los Registros Públicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fechay hora del respectivo asiento de presentación.