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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G33/G31/G38/G33/G33/G37 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, lunes 8 de mayo de 2006 ARTÍCULO I.10 El documento que contiene la valuación de un bien constituye el informe técnico de tasación que deberá ser firmado por el profesional responsable; y debe constarde tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuación y anexos. En cada título de éste reglamento se desarrollará la información requerida para cada unade estas secciones. ARTÍCULO I.11 El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuación, en consideración a las compras ventas de bienes similaresy a las características del bien valuado. El valor de realización es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valorcomercial y aplicándole un factor, en consideración a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito. TÍTULO II VALUACIÓN DE PREDIOS URBANOS CAPÍTULO A ALCANCES Y FINES ARTÍCULO II.A.01 Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes queconstituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificación. ARTÍCULO II. A.02 Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los serviciosgenerales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas legalmente. ARTÍCULO II. A.03 Se entiende por edificaciones a las construcciones o fábricas en general. ARTÍCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas físicamente al suelo o a la construcción, y no pueden serseparadas de éstos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo,cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas,muros de contención, subestación eléctrica, pozos para agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreación, y otros que ajuicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. ARTÍCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos quehan sido determinados por el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTÍCULO II.A.06 La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. Aestos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de depreciación porantigüedad y estado de conservación que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valoresunitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a losvalores obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito. ARTÍCULO II.A.07 En el caso de la valuación reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificación techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales deedificación, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificación techadase deberá efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con precios a la fecha de los valores unitariosoficiales de edificación, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, dirección técnica, utilidad e impuestos; y a este resultadose le aplicará el factor de oficialización aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficialización a la cantidad por la que hay que multiplicarel costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. ARTÍCULO II.A.08 El informe de la valuación, debe desarrollar los siguientes rubros: - Memoria descriptiva. - Valuación.- Valuación del terreno. - Valuación de las edificaciones - Valuación de las obras complementarias.- Valuación de instalaciones fijas y permanentes - Intangibles, si los hubiere - Cuadro resumen general de las valuaciones- Anexos - Fotografías, si se requieren - Otros TÍTULO II CAPÍTULO B MEMORIA DESCRIPTIVA ARTÍCULO II.B.09 La memoria descriptiva comprende: - Nombre del propietario o posesionario. - Nombre de la persona que solicita la tasación. - Objeto de la tasación y metodología ó reglamentación empleada. - Fecha a la cual está referida la tasación. - Ubicación. - Linderos y perímetro.- Área del terreno. - Zonificación y uso actual del predio. - Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. - Características del entorno del predio. - Descripción de la distribución de las plantas.- Descripción de la edificación. - Antigüedad de la construcción. - Estado de conservación.- Servidumbres, si las hubiere. - Análisis de la documentación registral. - Observaciones. ARTÍCULO II.B.10 Para la ubicación de un predio se consignará el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanización, asociación, cooperativa, asentamiento humano, u otrasdenominaciones del sitio; el nombre de las vías públicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeración municipal o ladenominación de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeración municipal o la identificación del lote y manzana dentro de laurbanización, asociación, cooperativa o asentamiento humano en el que está situado, se indicará la distancia entre la esquina y el extremo más próximo del predio,