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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G33/G31/G38/G33/G34/G38 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, lunes 8 de mayo de 2006 Zona de expansión urbana es el área constituida por terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de ésta, de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial. ARTÍCULO III.J.57 Terrenos rústicos en zona de expansión urbana, son aquellos que manteniendo su condición legal de rústicos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificaciónestablecida en los planes de desarrollo oficiales. ARTÍCULO III.J.58 Se denomina isla rústica a aquel terreno rústico no mayor de 9 hectáreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condición legal de rústico. ARTÍCULO III.J.59 En la valuación se tomará como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTÍCULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansión urbana, isla rústica ó zona urbana no habilitada se obtendrá aplicando la metodología siguiente: 1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2) Aplicando las fórmulas que a continuación se mencionan. ARTÍCULO III.J.61 Método de las zonas de influencia.- Se establecerán zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estará formada por la faja de terreno comprendida entre la línea del frente y otra paralela a ésta, distante hasta una profundidad equivalente a lanormativa, señalada en los planos de zonificación o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con áreapredominante máxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarán formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTÍCULO III.J.62 Fórmula para determinar la valuación.La valuación definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansión urbana y de las islas rústicas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que sedeterminan multiplicando el valor básico de cada zona por su correspondiente área. Se aplica la siguiente fórmula: n V D =∑(V B)j x Aj j = 1 En donde: V D = Valuación definitiva V B = Valor básico A = Área. ARTÍCULO III.J.63 En la valuación de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso V aluación de un terreno que da frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. 2do. Caso Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana. 3er. Caso Valuación de un terreno que amplía un lote de terreno habilitado. ARTÍCULO III.J.64 1er. CASO.- Valuación de un terreno con frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vías urbanas y que poseen un puntaje deinfraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla Nº 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o más vías que tienen iguales obras de infraestructura, o por elcontrario el terreno puede dar frente a vías con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se hará un solo cálculo del valor básico para la primera zona; perosi tiene más de un frente a vías que poseen diferente puntaje, se deberá determinar el mismo número de valores básicos, distribuyéndose el área en formaproporcional a los frentes. Según sea el caso, se determinará el valor básico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona. ARTÍCULO III.J.65 Cálculo del valor básico (V B) para la primera zona.Cuando el terreno dá frente a una vía que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el Valor básico para la primera zona se calculapor la aplicación de la siguiente fórmula: V B = CAV ( Vp – VOH)En donde: V B = Valor básico CAV = Coeficiente de área vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente. Valores oficiales si la valuación es reglamentaria ó valores de mercado si la valuación es comercial. ARTÍCULO III.J.66 El valor básico de la segunda, tercera y cuarta zona será equivalente al 80%, 60% y 40% del valor básico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dará como resultado la valuación total del terreno. ARTÍCULO III.J.67 El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o proporción que existe entre el área vendible y el áreabruta de la habilitación urbana. Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacióna realizarse según proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. En caso de no contar con el proyecto o información necesaria podrá asumirse los siguientes coeficientes de área vendible. ÁREA BRUTA DEL COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE CAV TERRENO USO RESIDENCIAL Y USO INDUSTRIAL OTROS HASTA 2 000 m² 0,85 0,85 De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80 De 5 001 a 10 000 m² 0,75 0,75 De 10 001 a 15 000 m² 0,70 0,70 De 15 001 a 20 000 m² 0,65 0,71 De 20 001 a 25 000 m² 0,60 0,69 De 25 001 a 30 000 m² 0,55 0,67 Más de 30 000 m² 0,50 0,65 ARTÍCULO III.J.68 El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtienetomando los tres valores más altos con similar zonificación que el terreno materia de valuación dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a valuarse.En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementará de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía importante, su valor se tomará en cuenta si está entre los más altos de la zona en estudio. ARTÍCULO III.J.69 Valor de las obras de habilitación urbana (VOH).Se determinará el valor probable de la habilitación urbana mediante la aplicación de las tablas Nº 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad semultiplicará por el valor VTH. El valor de las obras de