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NORMAS LEGALES El Peruano Lima, domingo 8 de junio de 2008 373698 muy especial: primero es quien acude antes a él: no quien muestre título de fecha más antigua. La prioridad en inscribir es la que proporciona, en principio, la protección registral, y ello hasta el punto de que los asientos que en algún modo son incompatibles con el que ya consta en los libros (y no proceden del mismo titular) no tienen acceso a ellos.” 2. Según el artículo 2017º de la misma norma sustantiva, que consagra el principio de prioridad excluyente, “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.” Los autores 2 antes citados señalan respecto a esta norma, que regula el llamado cierre registral lo siguiente: los actos dispositivos de un titular incompatibles con los inscritos, aun siendo anteriores en fecha a ellos y por ende efi caces al tiempo de otorgarse, no tienen acceso a los libros.” Agregan los indicados autores 3 que “el efecto de cierre es una operación meramente formal y mecánica: el título que llega primero clausura el Registro para el ulterior incompatible, sin que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente inefi caz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquél. Si bien el Registrador, al califi car, en cuanto aprecie la existencia de un título incompatible inscrito, rechazará automáticamente la inscripción, el titular rechazado puede acreditar su mejor derecho ante los Tribunales, y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a él, incluso con la fecha del asiento de presentación si éste no ha caducado.” 3. El artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos ha recogido la regla de la prioridad excluyente contemplando un supuesto que de suyo, efectuando una interpretación a fortiori, se encontraba implícitamente comprendido, cual es el del título pendiente incompatible. Así, dicho artículo señala que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.” La incompatibilidad entre los títulos se encuentra defi nida por el artículo 26º del mismo Reglamento que regula el último supuesto mencionado en el párrafo anterior, en los siguientes términos: “Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste. Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar.” 4. A efectos de no perjudicar la vigencia del asiento de presentación de los títulos incompatibles presentados con posterioridad a uno que se encuentra pendiente de inscripción - el mismo que a su vez puede contar con una mayor vigencia por efectos de la prórroga automática contemplada en el artículo 28º del Reglamento General o por efectos de una suspensión -, el artículo 29º del citado Reglamento contempla precisamente esta fi gura señalando que se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes: “a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.” En concordancia con el principio de prioridad registral, el artículo 47º del Reglamento General acotado, en su primera parte, regula el aspecto formal de la extensión de los asientos de inscripción señalando que éstos “se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos de títulos conexos a que se refi ere el artículo 5º.” 5. Con la fi nalidad de preservar la fl uidez del procedimiento registral, mediante precedente de observancia obligatoria aprobado en el III Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Diario Ofi cial El Peruano el 5 de junio de 2003, se aprobó el siguiente criterio: “El artículo 47º del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26º y 29º del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su califi cación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la califi cación y suspensión del asiento de presentación del título posterior.” En tal sentido, si el título presentado con posterioridad (relativo a la misma partida) contiene un acto o derecho que no es incompatible con el que se encuentra pendiente de inscripción, procederá la inscripción del presentado en segundo lugar sin perjuicio que, de tratarse de derechos sujetos a rango, éste se encuentre supeditado a la fecha y hora del asiento de presentación, por efectos de la prioridad preferente defi nida en el punto 1 del presente análisis. 6. Sin embargo, el artículo 47º no se limita a establecer reglas relativas al orden y forma de extensión de los asientos de inscripción en el trámite regular de califi cación de los títulos, sino que contempla además, un procedimiento especial para enmendar una situación anómala, cual es la eventual inscripción en primer lugar de un título presentado con posterioridad no obstante ser incompatible con aquél. Así, el último párrafo del artículo 47º señala lo siguiente: “En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la califi cación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.” Mediante esta regla se pretende preservar la prioridad que corresponde al acto o derecho ingresado en primer lugar al Registro, frente a la protección de una inscripción presuntamente amparada bajo el manto del principio de legitimación registral por haberse extendido el asiento de inscripción no obstante existir título pendiente incompatible. 7. De este modo, en un supuesto de presentación sucesiva al Registro de dos títulos incompatibles; si por un error en la califi cación el Registrador inscribiese el segundo título encontrándose el primero de ellos pendiente de inscripción; ello no será obstáculo para proceder a la inscripción del primer título presentado. Cabe precisar que al momento de extenderse el asiento de inscripción correspondiente sobre la base del título presentado en primer lugar, deberá dejarse constancia de su prevalencia respecto del asiento extendido con anterioridad pero que contiene un acto o derecho incompatible. La consecuencia de esta norma es que el asiento extendido erróneamente sobre la base del título posterior incompatible quedará enervado por efectos del principio de prioridad excluyente. Dado que esta norma regula una situación irregular, como ya se ha señalado, el Registrador a cargo de la califi cación e inscripción del título presentado en primer lugar, deberá poner en conocimiento del superior jerárquico y éste, del titular del derecho perjudicado - se entiende que es aquél cuya inscripción quedará enervada -, de la errónea inscripción extendida en base a un título posterior, a efectos de la determinación de las responsabilidades a que hubiere lugar. El legislador ha cuidado de señalar que estas acciones se adoptarán recién al momento de extenderse el asiento de inscripción sobre la base del título presentado en primer lugar; ello por cuanto también es posible que el referido título - que a la fecha de inscripción del título posterior se encontraba aún pendiente de inscripción -, no sea admitido al Registro, sea por presentar defectos subsanables o insubsanables o por existir obstáculos que emanen de la partida registral. En este supuesto, si bien se habría cometido un error inicial al haberse vulnerado el artículo 26º del Reglamento General; sin embargo, no se concretaría perjuicio alguno en caso de no inscribirse el título ingresado en primer lugar, que amerite proceder con las acciones previstas en el artículo 47º del Reglamento, es decir, dejar constancia en la partida y comunicar al usuario perjudicado. 8. En el presente caso, el recurrente manifi esta que solicita el bloqueo de la partida registral Nº 21096945 del Descargado desde www.elperuano.com.pe