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NORMAS LEGALES El Peruano Lima, jueves 8 de enero de 2009 387877 inexigibilidad de la presentación del plano del remanente cuando no es factible poder determinarlo. - Respecto de la imposibilidad de la determinación del remanente, la Ofi cina de Catastro ya emitió el Informe Técnico Nº 2571-2008-SUNARP-ZRNºIX-C del 2.4.2008. - Respecto a que el predio materia de independizaron se encuentra dentro del zona de playa, no se ha tenido en cuenta que la Ley 26856 dispone que no se encuentran comprendidos dentro de la zona de dominio restringido los terrenos de propiedad privada adquiridos legalmente a la fecha de entrada en vigencia de la citada ley y siendo que el terreno transferido es independizado de un área de mayor extensión de propiedad privada desde el año 1960 no le sería aplicable el citado dispositivo, ya que dicha condición es heredada por los subsiguientes adquirentes de todo o parte del lote matriz. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio denominado terreno eriazo cuyo titular registral es la Comunidad Campesina de Asia consta inscrito en la partida Nº 21000352 del Registro de Predios de Cañete. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si deberá suspenderse el título presentado en segundo lugar cuando el área de Catastro no pueda determinar si es incompatible con el presentado en primer lugar, por falta de planos u otra información técnica. - Si la presente solicitud de independización se encuentra dentro del supuesto previsto en la Sexta Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. VI. ANÁLISIS 1. El Reglamento General de los Registros Públicos, desarrolla el principio de prioridad excluyente en el artículo X del Título Preliminar señalando “que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”. Así el Reglamento ha precisado los alcances del principio de prioridad excluyente al señalar que comprende no sólo los títulos inscritos sino también los pendientes de inscripción, ello en concordancia con los artículos 2017 y 2016 del Código Civil. Asimismo, el primer párrafo del artículo 26 del citado Reglamento prescribe que “durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro que sea incompatible”. 2. En ese orden de ideas, sólo es procedente denegar la inscripción del título presentado en segundo lugar cuando resulta incompatible con el presentado previamente, criterio establecido en la Exposición de Motivos Ofi cial del Código Civil que señala “Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral para el título incompatible es condicional, en el sentido que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al registro”. Dicho criterio también ha sido plasmado por el Tribunal Registral en el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral realizado los días 21 y 22 de febrero del 2003 en el sentido que “El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su califi cación y de ser positiva a su inscripción; y en caso de ser incompatible debe procederse a la califi cación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”. 3. La incompatibilidad entre dos títulos referidos a una misma partida registral viene defi nida por el segundo párrafo del artículo 26 del reglamento que señala que “un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero excluya la del presentado en el segundo lugar”. Al respecto, esta instancia en reiterada jurisprudencia, ha indicado que la incompatibilidad entre dos títulos se confi gura cuando la inscripción o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción o anotación del otro, por circunstancias que pueden consistir en la oposición o identidad entre los actos que integran los títulos respectivos. 4. Respecto a los títulos incompatibles, el Reglamento General de los Registros Públicos, contiene normas que disponen la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, a efectos de permitir una fl uida tramitación de estos y de no perjudicar el derecho de los interesados. Así, el literal a) del artículo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación, entre otros casos, cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulta incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior. 5. En el título venido en grado de apelación, la Registradora ha observado argumentando la existencia de un título pendiente. De una revisión efectuada al Sistema de Información Registral (SlR) se aprecia que existen diversos títulos pendientes, entre ellos el título Nº 193-2008 - motivo de observación- que se refi ere a la transferencia de una área determinada dentro del ámbito de la partida registral Nº 21000352 del Registro de Predios de Cañete; mientras que el título venido en apelación implica igualmente la transferencia y desmembración de una porción del área de mayor extensión inscrita en la misma partida registral. Cabe precisar que de los antecedentes registrales se desprende que no se encuentra inscrita parcelación o habilitación urbana alguna. La verifi cación de la incompatibilidad en el supuesto descrito en el párrafo anterior no puede ser efectuada directamente por las instancias Registrales por tratarse de la comparación de información gráfi ca relativa a la descripción y ubicación espacial de dos porciones que forma parte de un predio de mayor extensión. 6. Considerando lo anterior, el artículo 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modifi cación física, se inscribirán previo informe del área de Catastro. Agrega la norma que la SUNARP podrá determinar los casos de modifi cación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. Finalmente, se precisa que el área de Catastro verifi cará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normatividad vigente sobre Ia materia, emitiendo un informe que incluya el análisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente a aspectos técnicos, como la existencia o no de superposición con propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra información relevante para la inscripción registral. En la línea de la norma citada, a través de la Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN se estableció qué actos que modifi can la descripción física de un predio debían contar necesariamente con informe de Catastro previo a su inscripción. Así, en el numeral 5.1 de la referida directiva se precisa que la independización de predios no lotizados requiere de previo informe del área de Catastro. 7. El Tribunal Registral ha precisado mediante precedente de observancia obligatoria2 que el informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador siempre que se refi era a aspectos estrictamente técnicos y que por ello, el Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación o interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público. 8. El área de Catastro ha informado3 respecto al título Nº 193 del año 2008, que el mismo no contiene planos con coordenadas UTM que permita precisar gráfi camente la existencia de superposición con el área del título Nº 1932- 2008. Es decir, el área de Catastro no puede pronunciarse respecto de la compatibilidad o no por no tener la documentación técnica sufi ciente que permita efectuar el estudio correspondiente y determinar si el título pendiente se refi ere a la venta de la misma área a la que se refi ere el título venido en grado. 2 Aprobado en el Décimo Pleno realizado los días 8 y 9 de abril del 2005. 3 Informe Técnico Nº 7247-2008-SUNARP-Z.R.Nº IX-OC del 8-9-2008.