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/G50/GE1/G67/G2E/G20 /G32/G38/G39/G38/G39/G36 /G4E/G4F/G52/G4D/G41/G53/G20/G4C/G45/G47/G41/G4C/G45/G53 Lima, jueves 31 de marzo de 2005 3. Con la dación de la Ley Nº 26639, se introduce un nuevo modo de extinguir la hipoteca2: Por caducidad. A diferencia del Código Civil de 1936, la Ley Nº 26639 ha reducido el plazo de 30 a 10 años, acorde con elplazo de prescripción de la acción real prevista en el artículo 2001º inciso 1 del Código Civil y hace una preci- sión en el inicio del cómputo del plazo para los “gravá-menes que garantizan créditos”. Asimismo, en el artículo 1º se establece el título que va dar mérito a la extensión del asiento de cancelaciónde las medidas cautelares, que se aplicó también por interpretación extensiva a la cancelación de graváme- nes: declaración jurada con firma certificada. Desde lavigencia del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (19-01-2004) existe norma expresa que dis- pone que dicha declaración constituye el título que debepresentarse para la cancelación (Art. 113º). 4. En el presente caso, mediante escritura pública del 21 de octubre de 1993 (título archivado Nº 5323 del22-10-1993), otorgada ante el notario de Huancayo Armando Zegarra N. de Guzmán, Felícita Mejía Argue- das Vda. de Núñez constituyó hipoteca a favor de laEmpresa B.S.P.S.A. (DANLAC) habiéndose señalado “Primero.- Los señores esposos Mario Huamán Meza y doña Lidia Clara Nuñez Mejía de Huamán, en la fecha están solicitando un crédito de la línea de productos lácteos a la firma B.S.P.S.A (DANLAC) hasta por un monto de S/. 50,000 (cincuenta mil nuevos soles) Segundo.- Como quiera que para el otorgamiento de dicho crédito por parte de la firma en mención, a favor de los solicitan- tes, dicha empresa requiere de garantía hipotecaria para tal fin. Tercero.- En mérito a ello interviene como garante de los solicitantes doña Felícita Mejía Arguedas Vda. de Núñez quien mediante el presente instrumento otorga en garantía hipotecaria con los siguientes inmuebles (...) registrado en el asiento uno, de fojas trescientos cua- rentiocho, tomo doscientos setentitrés de propiedad de Junín”. Como puede apreciarse, la hipoteca inscrita garanti- za un crédito de la línea de productos lácteos a la firmaB.S.P.S.A.(D ANLAC) hasta por la suma de S/. 50,000.00 nuevos soles que “están solicitando a la fecha”. Con respecto a esta obligación debe entenderse como una obligación futura, toda vez que no se encuentra establecido que el crédito haya sido otorgado antes de la constitución de la hipoteca. 5. De acuerdo al artículo 1104º del Código Civil, re- sulta válida la hipoteca que garantizan obligaciones futu- ras o eventuales. Las obligaciones futuras, al igual quelas eventuales no existen al momento de la constitución de la hipoteca. La diferencia radica en que (al menos para las partes que constituyen el derecho real de hipo-teca), las futuras necesariamente tendrán existencia, mientras que en las eventuales, sólo existe la posibilidad que dichas obligaciones tengan existencia futura. Al res-pecto, en un escueto comentario del Artículo 1104º del Código Civil, indica Arias-Schreiber Pezet 3: “Esta norma no existía en el Código derogado de 1936 y está dirigidaa favorecer el desarrollo del crédito, permitiendo que la garantía no sólo cubra una obligación existente, sino también una futura eventual. Desde luego y en aplica-ción del principio de accesoriedad, la validez de la ga- rantía estará sujeta a que la obligación futura o incierta se convierta en una obligación que en un momento de-terminado tenga existencia y que sea cierta. De otro modo, no habrá forma de hacer efectiva la garantía, pues según quedó dicho esta presupone una obligaciónque le es principal”. Nótese, que en el comentario anterior, se establece claramente que en las hipotecas que garantizan obliga-ciones futuras o eventuales, por la simple aplicación del principio de accesoriedad inherente a la naturaleza mis- ma del gravamen hipotecario, si bien la hipoteca se en-cuentra ya inscrita, ésta no se encuentra completamen- te configurada jurídicamente: sólo si la obligación futura o eventual llega a existir, la hipoteca será válida (en nues-tro concepto “eficaz”); caso contrario, la hipoteca será un continente sin contenido. 6. En el Derecho Hipotecario Español, también exis- ten esta clase de hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales, a las que se denomina Hipotecas de Seguridad. Así, el artículo 142º de la Ley Hipotecaria Española establece que: “La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condicio- nes suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero,de su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse“. Queda claro, entonces, que al momento de inscribirse no existe obligación (ni crédito) garantizada con la hipoteca. Inclusive, en el DerechoEspañol, se establece la posibilidad de registrar la obli- gación futura materia de la garantía hipotecaria, cuando ésta llega a existir. El Artículo 143º de la misma LeyHipotecaria Española, establece que: “Cuando se con- traiga la obligación futura o se cumpla la condición sus- pensiva de que trata el párrafo primero del artículo ante-rior, podrán los interesados hacerlo constar así por me- dio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria”. Vale decir, que la nota marginal que se extienda, comple-ta la inscripción hipotecaria, precisando la identificación del crédito garantizado, y, consecuentemente, su venci- miento. 7. Al respecto, en el Octavo Pleno del Tribunal Regis- tral realizado los días 13 y 14 de agosto de 2004, y publicado el 1 de octubre de 2004, se aprobó el siguienteprecedente de observancia obligatoria: “La hipoteca que garantiza una obligación futura o eventual, caduca a los 10 años desde su inscripción, salvo que se haya hecho constar en la partida registral el nacimiento de la obligación determinada o determina-ble antes del vencimiento de dicho plazo, en cuyo caso caducará a los 10 años desde la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 136-2004- SUNARP-TR-T- del 24 de julio de 2004, en la que seseñala que “las hipotecas que garantizan obligaciones futuras no garantizan en estricto un crédito. Registral- mente, constituyen sólo un vínculo jurídico aún ineficazque sujeta el predio al poder del acreedor, quien sólo puede ejercer sus facultades de persecución y prefe- rencia de cobro, pero no la de venta judicial, puesto quepara ello es presupuesto lógico y jurídico que nazca una obligación y sea incumplida”. En la misma Resolución se señala que, como “el artículo 112º del Reglamento del Registro de Predios no precisa cuál es el plazo de extinción de las hipotecas cuando coberturan créditos futuros o eventuales, si laobligación surge y se inscribe o anota su nacimiento en el Registro, la extinción de la hipoteca acaecerá a los 10 años de vencido el crédito garantizado con la hipoteca,es decir que cuando el Registro no publicite el nacimien- to de la obligación futura o eventual, y consecuentemen- te se trate de una hipoteca “en fase potencial”, se extin-guirá a los 10 años desde la fecha de inscripción del gravamen, pues en este caso se trata de un gravamen que registralmente no garantiza crédito alguno, con pres-cindencia de si, extrarregistralmente, la obligación sur- gió y está vigente. Lo señalado resulta comprensible si se tiene en cuenta que el contenido del asiento de ins-cripción de la hipoteca se presume exacto por deriva- ción del principio de legitimación regulado por el Artículo 2013º del Código Civil, esto es, que el derecho de garan-tía le pertenece al acreedor hipotecario en la forma que consta en el Registro, resultando de ello que, para todo efecto, debe presumirse que la hipoteca en cuestión nogarantiza un crédito mientras lo contrario no surja de la partida registral del bien gravado. No está demás recor- dar que lo inscrito tiene el carácter de verdad oficialcomo consecuencia de los principios registrales de le- galidad y exactitud, por lo cual es el Estado quien procla- ma que las obligaciones coberturadas con la hipotecaaún no han surgido”. 8. En ese orden de ideas, la hipoteca a favor de B.S.P.S.A (DANLAC) fue inscrita el 22 de octubre de 2Al respecto el Tribunal Registral ha aprobado en el Cuarto Pleno realizado los días 6 y 7 de junio de 2003, el siguiente precedente de observancia obligatoria:“Causal de extinción de hipoteca.- El artículo 3º de la Ley Nº 26639 ha intro- ducido una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señala- das en el artículo 1122 del Código Civil”. Criterio adoptado en la ResoluciónNº 232-2003-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2003. 3ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max y otros, Exégesis, Tomo VI, Gaceta Jurí- dica Editores, Primera Edición, Lima, Marzo, pág. 188.