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NORMAS LEGALES El Peruano Lima, jueves 22 de marzo de 2007 342001 1. Revisada la partida N° 11316620 del Registro de Mandatos y Poderes, la vendedora sólo está facultada para la venta de los Estacionamientos N° 23 y N° 2, no teniendo facultad para la venta del Estacionamiento N° 24 materia de la presente compraventa. En tal sentido, previamente deberá ampliarse las facultades o intervenir la poderdante ratificando la transferencia, de conformidad con los artículos 156º y 315º del Código Civil. Sirva subsanar de conformidad con el artículo 48º de la Ley del Notariado. 2. Deberá adjuntarse copia legalizada por notario o certi fi cada por fedatario de la Zona Registral N° IX - Sede Lima, del recibo de pago del impuesto predial año 2006 (todo el año fi scal), así como de los formularios HR (determinación del impuesto predial) y PU (predio urbano). En su defecto, proceder a adjuntar constancia especial por funcionario competente de la municipalidad correspondiente en donde se indique que no se adeuda suma alguna por dicho concepto, siendo que en ambos documentos debe constar en forma clara y precisa a qué inmueble corresponden. En caso que no se identi fi que al inmueble en los documentos mencionados, procede adjuntar declaración jurada con fi rma legalizada notarial en la que se aclare dicha circunstancia, consignándose además el nombre completo del declarante y su domicilio real. En cuanto a su escrito de reingreso hacemos presente que el mismo no subsana de modo alguno la presente esquela de observación, reiterando que el poder registrado en la partida N° 11316620 sólo faculta a la apoderada para transferir los Estacionamientos N° 23 y N° 2, siendo que en el presente se está transfiriendo el Estacionamiento 24, dicho poder resulta insuficiente de conformidad con los artículos 115º, 156º y 315º del Código Civil. Téngase presente que el otorgamiento del poder se determina de acuerdo con el principio de literalidad, vale decir que no se interpreta. La facultad de adquisición no implica la facultad de disposición de los bienes de la representada, porque conforme a las normas citadas la facultad de disposición debe ser otorgada expresamente. En cuanto al punto 2 de la presente observación no se presentó documento alguno. Por lo expuesto, sírvase subsanar en la forma que se indicó en la anterior esquela de observación. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sustenta su recurso de apelación con los siguientes fundamentos: - El hecho es que en el poder se faculta a María C. Ford para “adquirir” y “transferir” las acciones y derechos que en el inmueble materia de rogatoria de inscripción tiene su cónyuge Jhon Lee Truman. En ese orden de ideas, María C. Ford adquiere el inmueble inscrito en la partida electrónica 1717644 que se re fi ere el “Estacionamiento 24” de la edi fi cación. Sin embargo, ahora que la apoderada ha transferido el referido inmueble resulta que el poder deviene insu fi ciente, debido a que ésta se encuentra facultada para disponer otros inmuebles menos el citado anteriormente. - La referida adquisición se basa en los efectos jurídicos derivados del poder y facultades inscritas en la partida 11316620 del Registro de Personas Naturales los que a su vez se derivan del título archivado 185197 del 4-10-2001, el mismo que se encuentra protegido por la fe pública registral. En consecuencia, aplicando una interpretación amplia, los efectos jurídicos derivados del poder y facultades inscritas en la partida 11316620 del Registro de Personas Naturales, deberían servir para transferir el bien adquirido. Notese que el defecto no se basa en las facultades de disposición del bien, sino en la identificación del inmueble (Estacionamiento N° 24). - Siguiendo el tenor de la observación registral, si el poder inscrito sólo sirvió para adquirir los bienes, mas no para transferirlos (no obstante que dichas facultades existen) y que la cali fi cación del funcionario registral anterior di fi ere de la suya ¿Entonces estamos ante un caso de inexactitud registral o negligencia del funcionario público? Si la respuesta es a fi rmativa, la garantía del Sistema Nacional de los Registros Públicos no se cumple precisamente a favor de quien precisamente se ampara en la fe pública registral (inscripciones y antecedentes) y ello sería un acto que vulnera el espíritu de esa ley. - Señala que en el título archivado que dio mérito a la inscripción del poder se indica que el mismo no podrá ser tachado de insu fi ciente, razón por la que el Registrador que cali fi có el título 181412 procedió a efectuar la inscripción de la cesión de la posición contractual sobre el Estacionamiento 24. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - El Estacionamiento 24, ubicado frente al Jr. Malecón Cisneros 526, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la ficha 1717644 y su continuación en la partida electrónica 49028127 del Registro de Predios de Lima. En el asiento C 0001 de la mencionada partida consta el dominio de la sociedad conyugal constituida por John Lee Truman y María C. Ford, quienes adquieren el inmueble conjuntamente con otros en virtud a la cesión de posición contractual celebrada con Liliana María Polanco Cafferata. - En la partida electrónica N° 11316620 del Registro de Personas Naturales de Lima, consta inscrito el poder otorgado por John Lee Truman a favor de María C. Ford. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si las facultades para transferir el bien objeto del presente título constan de manera indubitable en el poder otorgado. VI. ANÁLISIS 1. Señala el artículo 145º del Código Civil que el acto jurídico puede ser realizado mediante representante, salvo disposición contraria de la ley 1. La misma norma precisa que la representación puede ser otorgada directamente por el interesado, en cuyo caso nos encontramos ante la denominada representación voluntaria o, puede ser conferida por la ley. 2.La representación voluntaria que otorga una persona a otra para que realice determinados actos jurídicos como si fuera ella misma tiene fundamento en la con fi anza. En efecto, solamente en virtud de la confi anza determinadas facultades del poderdante son transferidas voluntariamente al apoderado a fi n de que realice ciertos actos jurídicos que no pueden ser efectuados directamente por él debido a que no se encuentra en el lugar en que deberán realizarse los mismos o por algún otro motivo. Sin embargo, la con fi anza que subyace en el otorgamiento del poder eventualmente puede desaparecer razón por la cual el poderdante se encuentra facultado para revocar en cualquier momento el poder, tal como lo establece el artículo 149º del Código Civil. 3.Además de la posibilidad de revocar inmediatamente el poder una vez desaparecida la con fi anza del poderdante, el otorgamiento del poder tiene determinados límites dependiendo de la magnitud de los actos objeto del encargo y el consiguiente impacto en la esfera patrimonial del poderdante. Así tenemos que el artículo 155º del Código Civil establece que el poder general solamente comprende los actos de administración en tanto que el poder especial comprende los actos para los cuales ha sido conferido. 1. El mismo Código Civil establece la prohibición expresa de otorgar testamento mediante apoderado al señalar en el artículo 690 que “Las disposiciones testamentarias deben ser la expresión directa de la voluntad del testador, quien no puede dar poder a otro para testar, ni dejar sus disposiciones al arbitrio de un tercero”.