TEXTO PAGINA: 39
NORMAS LEGALES El Peruano Lima, miércoles 11 de marzo de 2009 392165 a la vendedora sobre el inmueble. Sírvase presentar escritura pública aclaratoria subsanando dicha omisión, de conformidad con el artículo 48º de la Ley del Notariado.” El título reingresó el 10.01.2007 junto con un escrito en el que el notario Zúñiga (quien formalizó la escritura), precisa que la cuota ideal materia de transferencia equivale al 62.50% del inmueble, porcentaje del cual la señora Ato adquirió el 50% como gananciales y el 12.50% como heredera de su fallecido cónyuge. Dicho reingreso mereció de la Registradora Dra. Kamahara el siguiente pronunciamiento, contenido en la esquela del 11.01.2007: “A fi n de subsanar adecuadamente, sírvase presentar nueva escritura pública aclarando con exactitud la cuota ideal que le corresponde a la vendedora respecto de la totalidad del predio, tal como lo dispone el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. De conformidad con lo establecido en el Art. 48º de la Ley del Notariado, no tiene mérito sufi ciente el escrito presentado. Por lo expuesto, se reitera la observación”. El título reingresó por segunda vez el 23.01.2007, con el traslado instrumental de la escritura pública de aclaración otorgada por la señora Ato a favor del señor Castillo ante el mismo notario Zúñiga, en el que declaran que el objeto de la compraventa es la totalidad de la cuota ideal que aquélla tiene en el predio, equivalente al 62.50%, porcentaje que resulta de haber adquirido 50% como gananciales y 12.50% como sucesora de su difunto esposo. A dicho título aclaratorio se acompañó copia certifi cada notarialmente de la Resolución 22 del 26.04.1999 emitida por la 1ra. Sala Civil de Piura, que ordena se divida y parta el predio considerando una cuota ideal de 62.50% para la señora Ato. Este segundo reingreso fue respondido por la Registradora Dra. Kamahara mediante la esquela del 23.01.2007, en el que se señala que: “Vista la aclaración efectuada en la escritura pública de fecha 22-01-2007, se aprecia que el porcentaje que está transfi riendo la vendedora equivale al 62.50%, del cual le corresponde 50% por gananciales y 12.50% como cónyuge supérstite de don Juan Juárez Carmen. Sin embargo, vista la fi cha Nº 11700, correspondiente al inmueble, no consta inscrita ninguna división y partición que le asigne dicho porcentaje. En todo caso, previamente y a efectos de que concuerde lo señalado en la escritura pública aclaratoria y la fi cha registral, se le recomienda inscribir la división y partición, en mérito a la cual el órgano jurisdiccional resolvió otorgarle dicho porcentaje. Debe tener en cuenta que como dicha división y partición fue efectuada dentro de un proceso judicial, para su inscripción, deberán presentarse los partes judiciales respectivos, certifi cados por secretario cursor, acompañados del ofi cio del juez; así como cancelar los derechos correspondientes (Art. 7 del R.I.R.P.).”. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: El señor Castillo interpuso recurso de apelación, mediante escrito autorizado por el abogado Juan Bustamante Zavala. Los argumentos impugnatorios son los siguientes: 1. Resulta maliciosa la observación planteada por la Registradora Kamahara, ya que si sabía que la división y partición deviene de un proceso judicial no tenía porqué exigir los partes judiciales recién en la tercera oportunidad, tanto más cuanto el Reglamento General de los Registros Públicos determina que la califi cación se realice en un solo acto. 2. En el proceso de división y partición la parte demandante ha podido inscribir la parte que le corresponde, sin que se le haya requerido título judicial alguno, así como tampoco se le ha exigido acreditar el pago del impuesto predial. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL: La cuota ideal materia de transferencia recae sobre el predio inscrito en la fi cha 11700 del Registro de Predios de Piura. Corresponde a la parcela T-15-8-59A del predio San Lorenzo, con unidad catastral 12644, distrito de Tambogrande, provincia de Piura. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES: Interviene como ponente el Vocal Dr. Rolando A. Acosta Sánchez. El artículo 39 del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) reconoce el derecho del administrado a que todos los defectos del título presentado se le hagan conocer en forma simultánea. Esto importa el correspondiente deber de las instancias registrales de evitar formular observaciones o tachas en forma sucesiva, salvo que los defectos se refi eran a los documentos reingresados para efectos de subsanación. Como se advierte de la lectura de las tres esquelas de observación emitidas, la Registradora Kamahara denunció, en la tercera de ellas, un defecto que no fue comunicado al apelante en las dos precedentes, pese a que la “falta de atribución del porcentaje mediante división y partición” pudo ser apreciada desde el primer momento de la califi cación. Sin perjuicio de la evidente falta administrativa en que habría incurrido la Registradora Kamahara, la situación advertida plantea el problema de la postura que debe asumir el Tribunal Registral cuando constata una denegatoria sucesiva: dejarla sin efecto en todos los casos, o confi rmarla en aquellos casos en que la primera opción pueda dar lugar a la admisión de títulos con defectos insubsanables. VI. ANÁLISIS: 1. Consta del asiento C-1 de la fi cha 11700 que el predio fue inmatriculado en mérito a la adjudicación otorgada por la Dirección Regional de Agricultura de Piura a la sucesión de Juan Juárez Carmen, sin que el asiento o el título archivado identifi quen a sus integrantes o precisen las cuotas ideales que le corresponden a cada uno de éstos. Es en el asiento C-2 de dicha fi cha en el que se consignan los nombres de los integrantes de la mencionada sucesión: la señora Aurora Ato, como cónyuge supérstite, y tres hijos. En aplicación del artículo 970 del Código Civil1, la partida publica que todos estos condóminos tienen cuotas iguales. 2. La situación jurídica antes indicada estaba vigente al momento en que se presentó el título apelado, al igual que la inexistencia de título alguno (por ejemplo, división y partición) que atribuyera a Aurora Ato una cuota ideal de 62.50%. Por lo tanto, ambas circunstancias eran de fácil constatación por la Registradora Kamahara. 3. Precisamente por presumirse la igualdad de cuotas de todos los condóminos la primera de las escrituras presentadas no merecía ser observada: si en dicho instrumento Aurora Ato transfería “toda su cuota ideal”, estaba satisfecho el requisito de la precisión de cuál es la parte ideal objeto de transferencia previsto por el Art. 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP). Deducir que este precepto prevé que se indique un porcentaje determinado de la cuota ideal constituye un criterio ajeno a la razonabilidad con que debe interpretarse y aplicarse el artículo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios2. De ese modo, debe ponderarse que se satisface dicho requisito tanto cuando se dispone de toda o parte de la cuota (expresada con un quebrado: un tercio, dos quintos, etc.), como cuando se indica el porcentaje correspondiente. 4. Formulada la primera de las observaciones, el presentante procedió a subsanarla, presentando el escrito en que precisaba que la cuota ideal transferida equivalía al 62.50%. Lo relevante es que la Registradora Kamahara no cuestionó la extensión de dicha cuota, sino que tácitamente la admitió, requiriendo solamente instrumentación pública. El señor Castillo satisfi zo este requisito, presentando la escritura aclaratoria, acompañada de la copia de una resolución judicial emitida en un proceso de división y partición del predio, de la que resultaba que judicialmente se le atribuyó a la señora Ato el porcentaje que transfería. 5. Aparece de la esquela del 23.01.2007 que la Registradora no cuestiona el porcentaje transferido, sino 1 Artículo 970º.- Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. 2 Artículo 92: En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 11º, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.