Norma Legal Oficial del día 11 de marzo del año 2009 (11/03/2009)

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TEXTO DE LA PÁGINA 41

El Peruano MORDAZA, miercoles 11 de marzo de 2009

NORMAS LEGALES

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Transferencia de cuotas ideales: Segun lo establece el articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en las transferencias de cuotas ideales de un inmueble el porcentaje que se transfiere debe estar referido a la totalidad del inmueble y ello debe constar expresamente en el titulo. Por tanto, se debera aclarar la clausula MORDAZA de la escritura de compraventa presentada. Base legal: articulos 31, 32 del Reglamento General de los Registros Publicos. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACION El apelante sustenta su recurso de apelacion con los siguientes fundamentos: - La normativa mencionada no senala expresamente que se debe senalar matematicamente las cuotas ideales, como se deduce de la observacion de la Registradora, MORDAZA que el lenguaje utilizado en la clausula MORDAZA y del analisis conjunto de la escritura publica se interpreta expresamente la voluntad de la parte vendedora de transferir todo derecho o accion que tienen en dicho inmueble, como bien lo senala la jurisprudencia registral. - En la clausula MORDAZA se refiere a todos los derechos y acciones que los vendedores tienen en el predio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - En la partida P03001142 del Registro de Predios de MORDAZA consta registrado el Lote 18 de la Mz. E, Grupo Residencial 3, Sector Tercero, Pueblo Joven MORDAZA El Salvador. Consta que la propiedad de dicho predio le corresponde a MORDAZA MORDAZA MORDAZA MORDAZA y otros. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Fredy MORDAZA MORDAZA Villajuan. De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: - Si en el supuesto que se transfiera la totalidad de las alicuotas que le corresponden a un copropietario, es necesario indicar a cuanto asciende la cuota ideal transferida con relacion a la totalidad del predio. VI. ANALISIS 1. El articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece con relacion a la transferencia de cuotas ideales que "En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicara, ademas de los datos previstos en el literal d) del articulo 111, la cuota ideal con respecto a la totalidad de predio que es objeto de la enajenacion, circunstancia que debe constar expresamente en el titulo." Esta MORDAZA tiene por finalidad publicitar con precision los alcances del derecho inscrito, para brindar una informacion completa a terceros, de conformidad con el MORDAZA registral de especialidad2. 2. La determinacion del derecho real es uno de los contenidos del MORDAZA de especialidad regulado en el numeral IV del Titulo Preliminar y en el articulo 50 del Reglamento General de los Registros Publicos, asi como en el precitado articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Con relacion a dicho MORDAZA, MORDAZA Solano3 senala que "Para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad juridica pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relacion juridico-material que van a ser objeto de la misma. Por esta razon, la doctrina hipotecarista habla del MORDAZA de especialidad o de determinacion, que vale tanto como hablar del MORDAZA o regla de necesaria claridad o transparencia." De conformidad con el MORDAZA de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporcion que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que debera guardar relacion con lo publicitado por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto transmisivo a fin de que los terceros puedan saber quien es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde

sobre el bien y no la cuota ideal con relacion a la cuota de su transferente lo cual haria confuso el estudio de la partida registral. La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje que permita conocer los alcances del derecho de propiedad del titular registral (copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en el articulo 2022 del Codigo Civil4. 3. Asi, cuando el articulo 92 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que en el asiento de inscripcion de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenacion, lo que se esta sosteniendo es que en el asiento conste la cuota ideal que pertenecera al copropietario como resultado de la transferencia. Esta MORDAZA queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relacion a la totalidad del predio aparezca en el titulo que se presente al registro o lo que es igual a decir que en el titulo debe figurar el porcentaje que con relacion al integro del bien (y no con relacion a una parte de este), se esta transfiriendo. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el articulo 92 MORDAZA citado tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alicuotas de copropiedad que le correspondan al transferente pues en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se MORDAZA modificada razon por la que dicha circunstancia debera constar expresamente en el titulo y en el asiento de inscripcion a efectos de su publicidad. No ocurre ello, cuando se transfiera la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en este caso no existe desmembracion o particion de las alicuotas sino que es la misma cantidad de alicuotas registradas las que se transmiten al adquirente, razon por la que bastara hacer referencia a que se transfieren el integro o la totalidad de alicuotas que le corresponden en un determinado predio. 4. En el presente caso tenemos que mediante escritura publica de compraventa, diversos copropietarios transfieren el integro de sus alicuotas de copropiedad que le pertenecen en el inmueble. En efecto, consta de la clausula MORDAZA de la escritura que "(...) en este acto venden la totalidad de sus derechos y acciones que poseen en el bien inscrito (...); en la clausula tercera que "La totalidad de acciones y derechos materia de transferencia son los que corresponden a los vendedores respecto al inmueble (...); en la clausula cuarta "Por el presente contrato de compraventa los vendedores dan en venta real y enajenacion MORDAZA a la compradora la totalidad de sus acciones y derechos que le corresponden sobre el inmueble precitado en la proporcion de su cuota ideal del inmueble descrito en las clausulas anteriores (...); y, finalmente, en la clausula MORDAZA "Que, la transferencia de la totalidad de los derechos y acciones en la proporcion de su cuota ideal de los vendedores o la copropiedad que

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Articulo 11º.- Contenido del asiento de inscripcion El asiento de inscripcion, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina este reglamento, contendra: (...) d) La designacion de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcion y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales, debera precisarse dicha circunstancia, asi como hacerse mencion expresa del transferente. IV. MORDAZA DE ESPECIALIDAD Por cada bien o persona juridica se abrira una partida registral independiente, en donde se extendera la primera inscripcion de aquellas asi como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrira una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderan los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podran establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral. MORDAZA MORDAZA, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciacion y Uso de Universitarios. Procedimiento Registral Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espana. Centro de Estudios Registrales. Volumen II. Pag. 405-406. Articulo 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambien tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone este inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comun.