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Pág. 181519 NORMAS LEGALES Lima, viernes 17 de diciembre de 1999 ARTICULO II.B.20 En observaciones se consignará todas las explicacio- nes de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o parti- cularidades, así como las que el perito considere pertinen- tes. ARTICULO II.B.21 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuación, tales como títulos de propiedad; fichas regístrales; declaratoria de fábrica; escritura de independización y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propie- dad exclusiva y de propiedad común ; así como otros documentos que sean pertinentes. En todo caso, el perito debe estructurar la información que ha procesado. CAPITULO C VALUACION DEL TERRENO ARTICULO II.C.22 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasación reglamentaria, se tomará como base el "Valor arancelario urbano". ARTICULO II.C.23 A falta de un valor arancelario, se adoptará como tal el que se obtenga por comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación; o en su defecto el perito calculará el valor en base a criterios objetivos y técnicos. ARTICULO II.C.24 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT) b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.29, II.C.30 y II.C.31 del presente reglamento. ARTICULO II.C.25 El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a vía pública, se valuará de la siguiente forma: a)El área total del terreno se dividirá en partes propor- cionales a cada uno de sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.24 sumándose luego los resultados parciales. b)Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo II.C.24. c)El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de los casos a) y b) ARTICULO II.C.26 La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento: a)El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II.C.24 pero con un "supuesto valor urbano" (SVU), el mismo que se deter- mina como sigue: a SVU= VT x -------- ( 1.00 - 0.01 d) 3.00 En la que: SVU =Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado VT =Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado. a =Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en el lindero de ésta con la vía pública.Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma. d =Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valua- ción, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colin- dantes con la vía de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5 VT. b)La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artí- culo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcio- nalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación. Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte mayor. ARTICULO II.C.27 La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servi- dumbre de paso, se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.C.26 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT. ARTICULO II.C.28 La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTICULO II.C.29 La valuación de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mínimo (6 metros), será reduci- da aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr=frente/6 ARTICULO II.C.30 La valuación de los terrenos que tengan una profundi- dad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coefi- ciente siguiente: Fo= fondo/15 ARTICULO II.C.31 Si un inmueble se encuentra situado parte en tie- rra firme y parte en mar, lago o río, sólo se considerará como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como límite entre ésta y la maríti- ma, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria. ARTICULO II.C.32 La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad , son las siguientes: a) En medidas lineales - En terreno plano 0.5% - En terreno accidentado 0.8% b) En áreas - En terrenos de forma regular 2.0% - En terrenos de forma irregular 2.5% En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito utilizará en la valuación las medidas y áreas reales, incorporándolas a los planos que correspondan.