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Pág. 216960 NORMAS LEGALES Lima, jueves 7 de febrero de 2002 este inmueble a la sociedad conyugal conformada por Julio Kanashiro Kanashiro y Carmen Maehira García de Kanashi- ro, debiendo señalarse que en la minuta fechada el 9 de agosto de 1991 e inserta a la escritura precitada, aparecen como vendedores Kosuke Maekawa Oshiro y su cónyuge Yasuko Maekawa Nakawa y, como compradores Julio Kanashiro Kanashiro y su esposa Carmen Maehira García. Segundo.- Revisado el antecedente registral, consta en el Asiento 10 de Fojas 460 del Tomo 302 que el dominio del inmueble le pertenecía a Kosuki Maekawa Oshiro y su espo- so Yosuko Maekawa Nakama; asimismo aparece en el Asiento C00001 de la Partida Electrónica Nº 11306395 que Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Maekawa Oshiro adquirieron las acciones y derechos que sobre el inmueble le correspondían a Yosuko Maekawa Nakawa -quien falleció el 12 de mayo de 1995- al haber sido declarados sus herederos, conforme cons- ta en la Partida Electrónica Nº 11306395 del Registro de Su- cesión Intestada. Tercero.- Vista la Partida Electrónica Nº 11264648 del Registro de Mandatos y Poderes, corre inscrito en el asien- to A00001, el poder otorgado por Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Maekawa Oshiro a favor de Luis Manuel Velásquez Maehira, en mérito a la escritura pública del 15 de agosto de 2001, ampliado por escritura pública del 7 de febrero de 2001 e inscrito en el Asiento B00001 indicándose que se le facul- ta a Luis Manuel Velásquez Maehira para que en nombre y representación de Kosei Maekawa Nakama y Kosuke Mae- kawa Oshiro “se apersone a todas las instancias judiciales con las más amplias facultades del mandato y las especia- les contenidas en los Artículos 74º y 7 5º del Código Proce- sal Civil ......Podrá apersonarse ante toda clase de institu- ciones privadas o públicas, autoridades sean municipales, registrales, políticas, notariales, policiales, administrativas, o realizar cualquier tipo de actos o diligencias, con las más amplias facultades generales del mandato y que sean desti- nadas a sanear el estado en que se encuentre el inmueble ubicado en la Avenida Manco Capac Nº 1588, 1590 y 1590- A, .....”. Asimismo se amplía dicho poder en el sentido si- guiente: “Para que en su nombre y representación se aper- sone a cualquier local de la telefónica del Perú y/o Telefóni- ca Multimedia S.A.C. a fin de realizar cualquier tipo de trá- mite ante la misma empresa o a donde ellas derive, recibir los respectivos certificados de acciones, recibir (.....).Para que eleve a escritura pública cualquier contrato con anterio- ridad hayan celebrado, realizar los trámites para su respec- tiva inscripción en el Registro Público correspondiente”. Cuarto.- El recurrente manifiesta que con el fin de “ins- cribir la minuta de compraventa” (sic), siendo el contrato de compraventa uno de carácter consensual que con el solo consentimiento queda perfeccionado, el poder gene- ral y especial otorgado a Luis Manuel Velásquez Maehira, referido en el considerando precedente, resulta suficiente para “formalizar el contrato elevándolo a escritura pública e inscribir el acto en el respectivo Registro”, añadiendo que “el poder está destinado no a perfeccionar el contrato pues este ya se realizó, sino que está destinado a cumplir con elevarlo a escritura pública e inscribir el acto en el Registro respectivo” y “que el poderdante no requiere poder para disponer, pues no está enajenando o gravando bienes, sino simplemente está realizando un trámite administrativo, para el cual se le ha conferido debidamente facultades”. Quinto.- Cabe precisar en cuanto a lo manifestado por el recurrente, en el sentido de que él no está realizando la compraventa sino que simplemente está formalizando una venta ya realizada, que si bien en nuestro ordenamiento la transferencia del derecho de propiedad sobre bienes in- muebles opera extrarregistralmente, es decir, con la sola creación de la relación obligatoria entre las partes, acordecon lo previsto por el Artículo 949º1 del Código Civil, no es menos cierto que dicho acto jurídico debe merecer fe res- pecto a la fecha de su celebración. Sexto.- En ese sentido, para establecer la fecha cierta de un documento, este Colegiado ha admitido en vía juris- prudencial, la presentación de documentos privados com- plementarios que contengan el acto jurídico materia de ins- cripción, exigiéndose como requisito para su admisión que sean documentos fehacientes en cuanto a su fecha, y por ello, esta instancia, en ausencia registral sobre la materia, consideró pertinente aplicar la norma contenida en el Ar- tículo 245º del Código Procesal Civil, que regula los su- puestos en que un documento privado adquiere fecha cier- ta y produce efectos ante terceros. Séptimo.- Para los efectos de la clara diferenciación en- tre un documento público y un documento fehaciente, resulta conveniente, atendiendo a la similitud existente entre el Ar - tículo 245º2 de nuestro Códi go Procesal Civil y el Artículo 1227º del Código Civil Español, señalar lo expresado por Antonio Manzano Solano cuando indica que “(...) El carácterpúblico o auténtico de un documento hace alusión a su for- malización pública: intervención de Notario o funcionario. La fehaciencia, en cambio, alude a su valor como prueba y, en este sentido, puede ser fehaciente un documento privado, cuya fecha se cuenta respecto a terceros cuando se dan algunas de las circunstancias previstas en el Artículo 1227º del Códi- go Civil: su incorporación o inscripción en un registro público; la muerte de cualquiera de los que lo firmaron o su entrega a un funcionario público por razón de su oficio (...)”. Octavo.- Asimismo, resulta necesario precisar que la to- talidad de los supuestos que determinan la fecha cierta regu- lados en el Artículo 245º del Código Procesal Civil, no son aplicables en el procedimiento registral, atendiendo precisa- mente a que la utilización supletoria de las normas que rigen el proceso civil debe tener en cuenta las diferencias existen- tes con el procedimiento registral, en especial considerando que en este último no resulta factible la actuación de medios probatorios diferentes a los documentos en los que los solici- tantes funden su derecho ni resulta admisible la oposición o intervención de terceros dada su naturaleza no contenciosa. Noveno.- Según a lo expuesto en los párrafos prece- dentes se desprende que para efectos registrales la “fecha cierta” de un contrato de compraventa no está determina- da por la fecha de la minuta sino por la fecha del instru- mento que la formaliza, ello en virtud de la presunción de autenticidad emanada de los documentos notariales, por lo que la mera consignación del 9 de agosto de 1991 como fecha de la suscripción de la minuta, no determina que deba considerarse ésta como fecha de su celebración, sino más bien la de la fecha en que se procede a su elevación a escritura pública, vale decir el 5 de octubre del año 2001, no pudiendo establecerse, en el caso materia de alzada, que el contrato de compraventa fuese celebrado con ante- rioridad a la dación del poder el cual -tal como consta del Título Archivado Nº 45218 del 6.3.2001- fue formalizado por escritura pública del 7 de febrero de 2001. Décimo.- Así se ha pronunciado esta instancia en las resoluciones Nº 016-99-ORLC/TR del 28 de enero de 1999, 210-2000-ORLC/TR del 3 de julio de 2000, Nº 220-2000- ORLC/TR del 7 de julio de 2000 y 338-2000-ORLC/TR del 17 de octubre de 2000. Undécimo.- Por tanto, tal como se ha señalado, la fecha del contrato de compraventa no está determinada por el acuer- do de voluntades ni por la fecha de la minuta sino por la fecha del instrumento que la formaliza, siendo que en el título alza- do, la minuta de compraventa adquirió fecha cierta recién con su elevación a escritura pública, el 5 de octubre de 2001, de- biéndose precisar que la minuta no constituye el título que amerite la inscripción de la transferencia rogada, sino la es- critura pública de compraventa acorde con lo previsto en el Artículo 9º y 10º3 del Reglamento Gener al de los Registros Públicos y por consiguiente, Luis Manuel Velásquez Maehira estaría disponiendo de la propiedad de sus representados. Duodécimo.- Para ese efecto, el Artículo 156º del Código Civil prescribe que para disponer la propiedad del representado o gravar sus bienes se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad. Decimotercero.- Al respecto el Diccionario de la Len- gua Española (Real Academia Española, Vigésima Segun- da Edición, Editorial Espasa Calpe S.A., Madrid, 2001) in- dica que indubitable significa que no puede dudarse, no 1Artículo 949º.- “ La sola obligación de enajenar un imueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.2Artículo 245º.- “Un documento privado adquiere fecha cierta y produce efi- cacia jurídica como tal en el proceso desde: 1. La muerte del otorgante. 2. La presentación del documento ante funcionario público. 3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas. 4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o deter- minable ; y 5. Otros casos análogos. Excepcionalmente, el Juez puede considerar como feha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le produzcan convicción.3Artículo 9º.- “Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumen- tos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expe- didas por el notario o funcionario autorizado de la Institución que conserve en su poder la matriz”. Artículo 10º.- “Cuando por disposición expresa se permita que la inscrip- ción se efectúe en mérito de documentos privados, deberá presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición en contrario que establezca formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se contrae el segundo párrafo del Artículo 7º, podrán ser presentados en co pias legalizadas notarialmente”.