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NORMAS LEGALES El Peruano 319292 Martes 23 de mayo de 2006 entonces la escritura pública de 6-5-04 donde está debidamente insertado el título 3708 de fecha 4-5-04, en trámite de calificación, procede en virtud al principio de legalidad y el principio de prioridad, y los actos previos no pueden surtir sus efectos retroactivamente a la rogatoria de la inscripción de compraventa y así perjudicarnos en nuestro derecho de propiedad que habíamos adquirido de buena fe, a título oneroso y legalmente. - Deduzco la excepción del principio de prioridad regulado en el Art. 2016 del C.C., que aplicando en concordancia con el Art. 5, 20, 25 del NRGRP permite concluir que la revocatoria de poder presentada al Registro con posterioridad a la presentación del título que contiene el acto practicado por el apoderado dentro de las facultades plenamente vigentes a esa fecha por no existir documento de comunicación fehaciente e indubitable inclusive notarialmente de la supuesta revocatoria de poder, no puede ser oponible ni perjudicar la inscripción de la escritura pública de compraventa, que lo realizamos de buena fe. En el mismo sentido se orienta el artículo 2038 del C.C. antes mencionado. - Si nuestra norma sustantiva establece que el Registro de Mandatos y Poderes es eminentemente voluntario, el Registrador se debió limitar a calificar el título por el cual se solicitó la inscripción de la compraventa, mas no así a verificar si éste se encontraba inscrito o no, pues constituye un acto irrelevante para la inscripción de la compraventa, máxime si a la fecha de celebración el poderdante contaba con las facultades suficientes para celebrar la venta. IV. ANTECEDENTE REGISTRALEl inmueble materia de la compraventa, constituido por el sublote B, perteneciente al sublote 2 de la matriz ubicado en el Jr. Hermilio Valdizán en la ciudad, distrito, provincia y departamento de Huánuco corre inscrito en la ficha Nº 29392 que continúa en la partida electrónica Nº 11008591 del Registro de Propiedad Inmueble de Huánuco. En el asiento c-1 de la ficha Nº 29392 corre inscrito el dominio en favor de Reveca Pascal Anastacio, de estado civil soltera. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESInterviene como ponente la vocal Martha del Carmen Silva Díaz. Con la notificación al apelante a fin de que su abogado concurra al informe oral solicitado, quien no asistió. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la Sala, las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si es obligatoria la inscripción de los poderes voluntarios otorgados por personas naturales, a fin de calificar la capacidad de los otorgantes. - Si la revocatoria del poder resulta oponible a los terceros adquirentes, cuando a la fecha que ellos contrataron no se encontraba inscrita dicha revocatoria. VI. ANÁLISIS1. El artículo 156º del Código Civil establece que "para disponer de la propiedad del representado o gravar sus bienes, se requiere que el encargo conste en forma indubitable y por escritura pública, bajo sanción de nulidad." En tal sentido, tratándose de la inscripción de un acto traslativo de dominio de un predio, debe acreditarse la existencia y la suficiencia del poder o mandato con el que concurre el representante, el mismo que debe constar en escritura pública, conforme a la norma antedicha. Al respecto, la Ley del Notariado señala en el literal e) del artículo 54º que la introducción de la escritura pública debe expresar "la circunstancia de comparecer una persona en representación de otra, con indicación del documento que lo autoriza". Asimismo, el literal h) del mismo artículo indica que la introducción de la escritura pública debe también expresar "la fe del notario de la capacidad, libertad y conocimiento con que se obligan los comparecientes." 2. Enrique Giménez-Arnau 1 señala que "para que el Notario pueda asegurar que el compareciente es capazpara el acto jurídico que intenta celebrar, debe realizar un juicio complejo, apoyado en datos jurídicos, psicológicos y de puro derecho"; agrega que para ello "debe atenderse no sólo a la aptitud o posibilidad para la mera tenencia de derechos, sino también a la inmediata posibilidad de ejercitarlos proprio nomine, (o en nombre ajeno si se actúa por representación." Sostiene el mismo autor que los elementos que deben ser examinados para formular la afirmación de capacidad cuando el compareciente actúa en representación -legal o voluntaria- son: a) La capacidad del representado. b) La capacidad del representante. c) La suficiencia y la legalidad o autenticidad del poder. Para que pueda hablarse de representación, añade Giménez-Arnau, hace falta una previa existencia de apoderamiento, o declaración de voluntad por la que una persona autoriza a otra para que concluya en su nombre uno o varios negocios jurídicos que han de producir efectos para el representado. Indica que "cuando el que actúa por representación es un representante legal, su poder deriva de la Ley y basta sólo acreditar, en la forma en cada caso suficiente la cualidad de padre, marido o tutor del representado." Con relación a la acreditación de los poderes de los representantes, la legislación notarial peruana, a diferencia de la española, no hace una distinción entre la representación legal y la representación voluntaria. El literal b) del artículo 57º de la Ley del Notariado señala que el cuerpo de la escritura debe contener "los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesaria su inserción". No se establecen los casos en que deban insertarse dichos comprobantes, sin perjuicio de lo cual, según lo antes señalado, corresponde al notario dar fe de la capacidad de los comparecientes, lo cual incluye los supuestos en los cuales la comparecencia se efectúa en representación de otra persona. 3. En la escritura pública de compraventa venida en grado, se aprecia de la introducción, que Reveca Pascal Anastacio "interviene debidamente representada por su hermana la señorita Gumercinda Pascal Anastacio (...) debidamente facultada según poder amplio y general de fecha 30 de abril del dos mil cuatro, extendida por ante usted mismo señor notario público doctor Luis Augusto Jiménez Gómez, la misma que se encuentra en trámite de inscripción en el Registro de Mandatos de Huánuco bajo el título número 3708-2004." En tal sentido, se ha dado cumplimiento a la exigencia prevista en el literal e) del artículo 54º de la Ley del Notariado. Se aprecia de otro lado, que no se ha insertado en la escritura pública, el poder que faculta a la citada compareciente. No obstante ello, la fe de capacidad de los comparecientes, otorgada por el notario en la misma introducción de la escritura de compraventa, supone, como se ha indicado en el segundo acápite precedente, que el notario ha calificado la capacidad del representante, del representado y la suficiencia, la legalidad o autenticidad del poder, máxime cuando éste consta de su mismo protocolo notarial. 4.Debe señalarse sin embargo, que el artículo 2011º del Código Civil, que consagra el principio de legalidad, establece en concordancia con el artículo V del Título Preliminar y el artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos que "los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos." Es decir, no sólo corresponde al notario, sino también a las instancias registrales, la calificación de la capacidad de los otorgantes del acto o derecho, lo cual implica en su caso, la calificación de la existencia y suficiencia de los poderes con que actúan los citados otorgantes, todo ello sobre la base del título presentado, de los asientos 1GIMÉNEZ-ARNAU, Enrique. Derecho Notarial. Ediciones Universidad de Nava- rra, S.A., Pamplona, 1976, pág. 530.